Previsões e tendências do mercado imobiliário para 2025

Atualizado: 2 de julho de 2025

Ao contrário do que muitos imaginam, a Riviera Francesa é um lugar complicado para ganhar dinheiro com imóveis.

The French Riviera is not a good investment market. Pricing in France does not move quickly outside of Paris, and the villa market is on the decline due to compounding factors.

Ao contrário da maioria dos outros mercados de luxo, nos últimos 15 anos, o mercado imobiliário na Riviera Francesa não acompanhou nem a inflação, muito menos o que se poderia ganhar investindo o dinheiro de outras maneiras. A única exceção foi a bolha da Covid, que desde então se esvaziou. Os últimos três anos foram marcados por um forte declínio na atividade: uma queda de -33% no volume de vendas de imóveis antigos entre 2021 e 2024. Ao mesmo tempo, em 2025, as novas construções estarão quase paralisadas, atingindo o menor nível histórico em 70 anos.

This is a long and detailed guide, so we’ve provided a quick summary at the top, and if you want to learn more you can keep reading below.

O mercado imobiliário da Riviera Francesa está em crise há anos.

Summary

O aumento temporário nos preços causado pela Covid acabou, assim como as baixas taxas de juros e as taxas de câmbio favoráveis que a acompanhavam. O mercado começou a cair em 2022 e não se recuperou. Profissionais previu uma queda de 37% nos preços até 2025. 92% de agências viram um aumento nas margens de negociação em 2023, como os preços caíram em 20% na Riviera Francesa.

Aqui estão as principais razões pelas quais os preços dos imóveis continuarão a subir muito mais barato ao longo de 2025 e permanecer baixo no futuro previsível:

• We are entering a global housing market slump, including all the luxury, and previously solid, markets. Prices in the major housing markets are already decreasing, quite dramatically. You can read about it in the Economist e Bloomberg (and pretty much ever other major publication).
• O setor imobiliário da Riviera Francesa inflou até se tornar uma bolha inacessível em meados da década de 2000, tornando-se muito superior à renda familiar. Os preços então se estabilizaram por 15 anos até o aumento da Covid. Esta bolha está prevista para estourar prices nosedive by 37% by 2025.
• The French government is actively trying to make real estate more affordable adicionando impostos incômodos para segundas residências e pensando em várias outras maneiras de desincentivar a compra e venda de imóveis, compras de investimento, aluguéis no AirBnb e casas de férias. Você pode esperar 100% mais disso no futuro.
• The government has introduced new tax laws that went into effect this year which increased rental income tax from the old rate of 17% to the new rate of 40% for people who have annual income from furnished rentals exceeding €23,000 (which is low for the French Riviera), or whose rental income is greater than the sum of their other activity income. This makes vacation renting much less lucrative.
• Banks have tightened their lending conditions and become even more cautious. Starting in 2022, the number of mortgages given out was cut, e isso vai aumentar ao longo de 2025, tornando cada vez mais difícil obter aprovação para uma hipoteca. Os profissionais do mercado imobiliário já sentiram isso: quase metade (47%) já admite ver um aumento no número de cancelamentos de vendas devido a recusas de empréstimos, e esses cancelamentos devem aumentar.
• Because of Brexit, British people (estimated at between 25% and 40% of buyers / owners on the French Riviera) will have the amount of time they can spend in the EU (including France) reduced to only 90 days, and they will have to pay a lot more tax on rental income, as well as other new taxes. Mortgages are now more expensive and harder to get for UK residents, and the currency conversion is unfavorable, both making it more expensive than ever to buy outside of the UK. In addition, Brits have had a decrease in spending power due to their currency losing value. These factors are keeping British people from buying new properties on the French Riviera, and at the same time prompting many to consider selling their French Riviera vacation homes.
• New sanctions on Russians have prompted wealthy Russians to sell their villas before they can be seized. Either way, Russian-owned villas and property seizures (due to the war) could soon flood the market with luxury villas, further driving down prices.
• Baby Boomers, who are the majority of villa owners on the French Riviera, are getting up there in age and are getting too old or sick to maintain villas (or, sadly, dying of COVID-19), therefore selling their villas and moving into assisted living or apartments. There are not enough wealthy Millennials to pick up the slack (based on the lack of population and wealth in this demographic), and Millennials tend to prefer living in cities and the sharing economy (AirBnb versus owning).
• Estamos nas fases iniciais de uma recessão global, devido a muitos factores, incluindo a long-term economic debt cycle being due for downswing. This is likely to become a major global recession, which has already begun to lower real estate prices globally, and could keep prices low (because credit will be much harder to get, among other factors) for about a decade.
• Foreign buyers are now buying houses closer to home (no máximo duas horas de distância de carro) e vendendo suas vilas no sul da França. Isto se deve a vários fatores, incluindo: trabalhar em casa vários dias da semana, Brexit, etc. Parisian buyers agora também estão optando por comprar vilas a uma curta distância de carro de Paris para que possam trabalhar em casa com conforto, mas facilmente dirigir até o escritório, em vez de morar em um apartamento em tempo integral.
• The extension of teleworking has been encouraging certain investors to sell their office real estate for transformation into housing, increasing the amount of housing for sale.
• Climate Change is causing unprecedented drought along the French Riviera. There are new rules that prohibit watering grass and plants or filling swimming pools. In some areas, there is a complete lack of drinking water, and water is being trucked in. Forest fires are now common, and many parts of the French Riviera are ‘red zone’, meaning you can’t rebuild if your house burns down. This will decrease home values along the French Riviera, and prompt more people to rent or buy in areas that are less affected.

Gráficos e dados de suporte

Aqui estão os dados recém-divulgados pelos notários de aprovações de hipotecas por mês, e um gráfico (também feito pelos notários) mostrando o número atual de vendas na França. Como você pode ver, as vendas (e os preços dos aluguéis) estão despencando.

NB: O aumento dos preços entre 2000 e 2007 foi um fenómeno global e foi a maior bolha imobiliária que o mundo alguma vez viu.

Número de vendas em toda a França – Vendas de casas (linha verde), número de vendas (marrom) e preços de casas (preto):

(link para a fonte)

The sentiment in the USA, for context:

Real Estate as an Investment?

A triste verdade é que a Riviera Francesa não é um bom lugar para comprar imóveis para investimento. Exceto durante a bolha global da Covid, os preços das casas diminuíram constantemente (quando ajustado pela inflação) no sul de França há quase 15 anos e todos os sinais apontam para que os preços continuem a diminuir no futuro.

“O crescimento dos preços prime foi em grande parte estático na Côte d'Azur como um todo.” – Cavaleiro Frank (relatório)

When looking at pricing stats, consider that inflation is not priced in, and when you account for inflation, the prices have been declining.

Additionally, the French government is actively trying to make real estate less expensive. They’ve recently added cumbersome taxes for second homes, vacation rental profits, and when you sell (up to 49%). They’re forcing banks to reduce the number of mortgages given. Eles adicionaram restrições ao aluguel, incluindo reformas forçadas de eficiência energética. E estão pensando ativamente em outras maneiras de desincentivar a compra e venda de imóveis, compras de investimento, aluguéis no AirBnb e casas de férias. Você pode esperar 100% mais disso no futuro.

O rendimento médio do aluguel de Nice é only 3.11%, a mais baixa das principais cidades da França (menor que a taxa de inflação).

According to Century 21, many private owners will not undertake the energy renovation works that, as of 2023, are now required in order to rent a property. They will instead sell the property because they don’t want to do the work, or because they can’t financially. 

Devido ao maior boom imobiliário global da história, combinado com compradores russos recém-ricos, os preços dos imóveis costeiros de luxo na Riviera Francesa dispararam desde meados dos anos 90 até 2007. Em 2007, a bolha imobiliária global estourou e em 2008 As sanções russas interromperam a mania de comprar, e desde então os preços têm estado baixos ou estáveis. Se você teve a sorte de vender um imóvel durante aquele período de preços em alta, você se saiu bem, mas se comprou depois de 2008, provavelmente terá perdido dinheiro, pois os preços dos imóveis não acompanharam a inflação.

Os poucos que venderam as suas villas com um bom lucro, quer a um russo rico, quer durante o desespero da Covid – tiveram sorte – mas essa sorte é agora over.

If you’re looking to invest in real estate, you're better off buying in Monaco, where the median price has increased by 82% in the last decade.

TIP: If you’re looking at graphs or percentage price increases over the span of years, it’s important to realize that almost none of these charts or stats are inflation-adjusted. When you adjust for inflation, there is no increase in price over the past decade. Além disso, muitos destes gráficos são feitos por agências imobiliárias e depois proliferados através de artigos pagos em meios de comunicação, e as estatísticas não são apenas subjectivas (uma vez que incluem apenas as poucas vendas da sua agência que escolheram incluir), mas não verificável e não confiável.

Interesting fact: Nearly 30% of villas on the French Riviera are classified as ‘second homes’ (many of which are rented as vacation homes for the summer season), and nearly 8% are “unoccupied” (most of those are used exclusively for vacation rentals). Only 62% are primary residences!

That said, this area is unlike any other on Earth, and if you love the French lifestyle and want to purchase a villa knowing these facts, then there’s a lot to learn before you sign the deed. First, we’ll explain the pricing trends for villas on the French Riviera, then you can continue on to our other France real estate buying guides, listed at the bottom.

Three Markets in One

It’s important to understand that the French Riviera is três mercados em um: privado, fora do mercado e listado publicamente. Quase todas as vilas passam por três mercados depois que o vendedor decide vender.

Mercado 1: O Mercado Privado. Primeiro, os vendedores tentam vender sem usar um agente. Sobre metade de todas as villas são vendidas de forma privada, sem estar listado com um agente.

Mercado 2: Fora do mercado. Se não pudessem vender em particular, então eles listavam com um agente. Uma grande porcentagem de vilas são vendidas "fora do mercado" pelo agente para seus contatos existentes, sem serem listadas publicamente ou na Internet.

Mercado 3: Listado publicamente. Se ninguém quiser comprar a villa, os agentes listam-na publicamente na Internet. Essas vilas geralmente ficam no mercado por muitos anos e não são vendidas a menos que o proprietário reduza drasticamente o preço.

The Current State of the French Riviera Real Estate Market

Unrealistic Pricing

According to reports, market analysis, and the economists, agents, buyers, and notaires we consulted, the majority of French Riviera villa properties asking more than €1 million are listed at unrealistic prices and are sitting on the publicly-listed market, often for years, until the seller lowers the price to be much lower than others on the market, with the average selling price being around 60% less than the original asking price, but some villas selling (eventually) for as much as 90% under asking.

Another issue is that the French Riviera gets a lot of speculators who own several ‘vacation rental’ villas. These sellers list at high prices and go ‘fishing’ for an ignorant buyer who will overpay (although it’s muito rare that they find one). These villas sit on the market and do not sell because they are listed at rigid, ridiculous prices with proprietários que não levam a sério a venda.

Recessão e taxas de juros

Como a maioria das pessoas sabe, estamos nos estágios iniciais de uma recessão global devido a muitos fatores, incluindo a long-term economic debt cycle being due for downswing. This is likely to become a major global recession, which has already begun to lower real estate prices globally, and could keep prices low (because credit will be much harder to get, among other factors) for about a decade.

A useful indicator of the outlook is esta pesquisa realizado pelo instituto nacional de estatísticas INSEE sobre o nível de confiança das famílias, que está em seu nível mais baixo em mais de 20 anos. Isso está afetando até mesmo o mercado de luxo, que, assim como o mercado imobiliário tradicional, tem registrado quedas drásticas na demanda (2024 trouxe uma queda de 20% no volume de transações em relação aos números já baixos de 2023).

Lending Conditions Continue to Tighten

Starting in 2022, the number of mortgages given out were cut e as taxas de juros subiram drasticamente. Embora as taxas de juros tenham sido reduzidas desde então, está cada vez mais difícil obter aprovação para um financiamento imobiliário. Os profissionais do setor imobiliário sentiram isso: quase metade (47%) viu um aumento no número de cancelamentos de vendas devido a recusas de empréstimos, e esses cancelamentos devem aumentar.

Uma nova lei entrou em vigor no início de 2022 que exige que as pessoas que estão fazendo hipotecas não tenham uma taxa de dívida mensal de mais de 35%. Isso significa que suas despesas, incluindo o pagamento mensal da hipoteca e quaisquer outros empréstimos ou despesas que o comprador possa ter, não podem ser maiores que 35% de sua renda.

The notaires’ latest report confirms that this is having an effect on mortgage approval rates. Additionally, a separate report carried out by mortgage broker Vousfinancer found borrowers who have an indebtedness level of under 35% are still being refused loans because of the distance between their work and their prospective home. 

These new conditions, combined with a general tightening of mortgage conditions imposed by the banks, are already having an effect on the number of villas sold, and consequently will affect villa pricing over time.

“The structural lack of housing, and low credit rates is what has caused prices to have multiplied by 2.5 in 20 years, and therefore, we feel that this phase is over”, commented Corinne Jolly, president of Particulier à Particulier. New construction is down, with a fall in the first quarter of reservations with developers (-41% over one year) and building permits (-11.5%) as of May 2023.

Foreign Buyers Are Decreasing

Em 2020, 1,3% das segundas casas foram compradas por pessoas que não eram residentes na França. Isso é comparado a 1,7% em 2010. Prevê-se que essa tendência continue em 2025, com os notários esperando que a proporção de compradores estrangeiros continue a cair.

Os estrangeiros também estão fartos de serem enganados e, com a introdução de DVF, eles agora podem ver o quão mal agentes estão mentindo para eles sobre preços locais. Na Grande Paris, nos Alpes e na Provença-Côte d'Azur-Corse, os imóveis adquiridos por estrangeiros não residentes são mais caros. Esta tendência é muito acentuada na Provença-Côte d'Azur-Corse, onde as casas antigas compradas por estrangeiros não residentes são 180% vezes mais caro para o mesmo número de quartos e localização. Isso está afetando o mercado de luxo que, assim como o mercado imobiliário tradicional, tem visto grandes quedas na demanda (2024 trouxe uma Queda de 20% em volumes de transações em relação aos números já baixos de 2023.)

A guerra e as apreensões de vilas russas

Wealthy Russians own mais de 2.000 vilas na Riviera Francesa, muitas delas pertencentes aos amigos mais próximos de Vladimir Putin. Devido à Rússia ter iniciado a guerra com a Ucrânia, a França e Mônaco já começaram a confiscar os bens e vilas de russos conectados a Putin, além de suas famílias, amigos próximos e qualquer um que possa ter se beneficiado da conexão de um amigo com Putin. Eles estão lançando uma rede cada vez mais ampla, assustando muitos russos para que vendam antes de serem sancionados.

This could soon have a profound effect on the real estate market, as potentially hundreds of luxury villas, previously owned by Russians, will soon be seized or voluntarily put on the market for sale.

The French Riviera “is not a booming market as we used to have pre-2008, [when we had] Russian purchasers who were buying most everything at crazy prices,” says Sotheby’s (Hollywood Reporter, July 2021 article)

Leia nosso guide to Russian villa seizures & how this will impact the real estate market on the French Riviera, for more details.

Trends in the Real Estate Market

The Last 15 Years

Aside from the largest cities, real estate in France has been struggling for the past 15 years. The French Riviera’s real estate pricing has performed much worse than most other areas of France, with the rural areas performing the worst.

Os preços vendidos, nos últimos 15 anos, têm se mantido estáveis ou em queda, além de um aumento temporário devido à Covid-19. O aumento dos preços causado pela Covid começou a corrigir de volta aos preços pré-Covid em 2022, e em 2023 caiu abaixo dos preços pré-Covid para o menor nível que a França viu desde as mínimas da crise do mercado imobiliário de 2008.

The Covid Effect

During the worst of Covid isolation, from Q3-2020 to Q1-2022, sales in the luxury villa market were typically at prices far above market value, purchased by price-insensitive people (and many Monaco residents) who wanted to move quickly, or people feeling flush due to record-breakingly low interest rates and extremely favorable exchange rates. These sales are not representative of where the market is at overall.

As vendas a preços elevados que ocorreram de 2020 a meados de 2022 foram uma anomalia devido a um conjunto único de circunstâncias, todas elas encerradas desde então.

Despite these Covid-effect sales, the vast majority of publicly-listed villas that were listed before and during Covid have not sold and remain on the market, muito acima do valor de mercado.

“The optimism seen at the end of 2021 proved to be short-lived, brought to a halt by the outbreak of the war in the Ukraine. This shock was immediately seen across all economic indicators in March, reflecting the concerns that are weighing on the spending power of both business leaders (-6.1 points in the business climate index in March) and householders (-6 points in the householder confidence index).” – Cushman & Wakefield (2022 report)

Real estate network Orpi reported that sales were down 17% in the first 3 months of 2022 compared to the same period in 2021. Guillaume Martinaud, president of the Orpi network, contadoBFM at the end of February 2023: “The party’s over. We are seeing a rebalancing. We feel it very clearly in our agencies – there are no longer queues. I think what’s happening now is healthy,” he said of the drop in prices after two years of being “way too high.”

“People are realizing that owning house is not what they really want”, comments Corinne Jolly, presidente da Particulier à Particulier. “Estão a afastar-se um pouco da imagem de postal que havia no final do confinamento da Covid-19.”

2022 a 2025 e além

O mercado imobiliário está lentamente começando a se recalibrar após ser fortemente impactado de 2020 a 2022 pela Covid-19, o que levou a um número recorde de vendas de casas e preços recordes. Os preços de venda já começaram a cair e continuam a ser um mercado de compradores pela próxima década ou mais devido aos fatores descritos neste guia. Isso é especialmente verdadeiro para vilas rurais ao longo da Riviera Francesa.

Pela primeira vez desde a Covid-19, o site imobiliário Bien'ici noted um aumento acentuado de 12% em fornecer e, ao mesmo tempo, uma queda acentuada na demanda, com as buscas por casas caindo 30% no segundo semestre de 2022. Enquanto isso, os anúncios de imóveis já estavam permanecendo online por 50% a mais, até o final de 2022.

Dados do Notaire sobre vendas de casas divulgados ao longo de 2023 e 2024 mostraram uma queda drástica nas vendas de casas antigas e novas. A FNAIM estimou que a demanda geral poderia diminuir em 10% até o final de 2023, correlacionando-se a uma redução de 5% nos preços das casas, mas essa previsão se tornou realidade cedo — em meados de 2023. “As luzes estão vermelhas em todos os níveis”, eles disseram.

De acordo com os resultados de um estudar realizado no final de 2023, 92% das agências viram um aumento nas margens de negociação em 2023.

De acordo com um relatório de julho de 2024 pelo banco francês Crédit Commercial de France (CCF), as vendas para não residentes estrangeiros caíram 14% em 2023. Não surpreendentemente, os maiores preços médios de venda foram na Ile-de-France (€ 803.000), onde o preço de venda permaneceu estável. Foi seguido por Provence-Cote-d'Azur (€ 582.000) e Auvergne-Rhône-Alpes (€ 418.000), que viram ambos os os preços médios de venda caem cerca de 20%.

What Industry Reps Are Saying

“Estamos testemunhando uma mudança profunda no mercado, tal como a vivenciamos nos últimos dez ou quinze anos. É, portanto, compreensível que os vendedores demorem a aceitar este novo enquadramento e ainda não tenham ajustado os seus preços em conformidade. 2024 provavelmente deverá ver o estabelecimento de um novo equilíbrio entre compradores e vendedores”, concluiu Stéphane Fritz, presidente da imobiliária Guy Hoquet.

Charles Marinakis of Century 21 disse, “De acordo com nossas observações, a desaceleração da atividade continua. Esta é a confirmação do que vimos durante o segundo semestre de 2022. Nossos números de janeiro de 2023 confirmaram essa tendência. Mesmo que o setor residencial resista, o volume de transações está diminuindo. No geral, a queda é de -6% em toda a França. Nós havíamos antecipado essa desaceleração. De acordo com a expressão, «quando é muito caro, é muito caro». [Estamos vendo] um retorno à razão progressiva. Muitas vezes, os vendedores demoram para concordar em reduzir seus preços.”

RH CEO Gary Friedman disse in December 2022, about the state of the luxury housing market: “I think that the housing market has collapsed, and it went down pretty viciously as interest rates have went up. It’s just a lot of uncertainty right now. But one thing I’m certain of the housing market is collapsing at a level I haven’t seen since 2008. I haven’t seen this kind of drop since 2008.”

77% of notaires disse isso 2023 is a good time to sell (in other words, sell as soon as possible, as the prices are decreasing) and a bad time to buy property in France (it’s better to wait, as prices will fall more). Notaires have seen a drop in the number of property purchases em 2022 e esperamos que o mercado continue sua trajetória descendente.

The boss of the L’Adresse network of real estate agencies previsto uma queda de 10% no preço, e Marc Touati, presidente da ACDEFI, uma empresa independente de consultoria econômica e financeira,disse ele espera ver os preços caírem cerca de 15% até o final de 2023. O que realmente aconteceu? Eles caíram 20% em 2023.

Henry Buzy-Cazaux, founding president of the Institut du Management des Services Immobiliers, in a recent interview with Le Revenu magazine, said, about sold prices, that “a fall in prices of 10% [in vacation markets such as the French Riviera] seems inevitable”, and speaking about the effects of the economy in France, he also predicted an overall real estate market decline of 30%.

Recent Selling Trends by Price Bracket

Buyers looking to acquire a villa in France increasingly favor lower priced properties, particularly those under €800,000, and there are significantly less buyers of high-priced villas. This trend has, in part, been caused by the coronavirus pandemic, which has meant fewer wealthy foreign buyers (who have instead bought weekend houses in their country of residence) and more local French buyers. 

The change in proportion of total sales of villas / countryside houses varied by price bracket:

• The proportion of villas that sold for under €800,000 increased from 30% in 2019 to 38% in 2021. 
• Villa sales in the between €800,000 to €1 million increased from 15% to 22% in the same time frame.
• Properties that sold for between €1 million and €2 million decreased from 35% in 2019 to 29% in 2021.
• Properties that sold for over €2 million decreased from 20% in 2019 to only 11% of total sales in 2021.

Remember that you can't compare the French Riviera to France overall. There are regional differences in property price changes, and the French Riviera has far less growth than many other areas in France. For example, in 2021 the annual m² sold price rose 12,4% em Rennes e apenas 0,6% em Nice. Paris alone pulls the ‘overall France’ real estate pricing trends way upwards.

Previsões de mercado de especialistas para 2025

Em 2025, a Riviera Francesa é um mercado de compradores, e se tornará ainda mais nos próximos anos, devido à recessão global, às altas taxas de juros, aos compradores estrangeiros comprando cada vez mais casas em seus países de domicílio, à França desincentivando agressivamente a segunda casa e a propriedade de investimento, e ao mercado de vilas de luxo sendo flooded with villas sold by, or seized from, Russians.

We consulted a number of top economists, investment advisors, and (honest) real estate agents and notaires, as well as recent buyers, about the publicly-listed French Riviera villa market, e essas foram nossas descobertas (isso se aplica apenas a vilas na Riviera Francesa).

Keep in mind that the m² listed below is the advertised m², not the falsely low m² listed by the notaires. The prices below reflect sold prices, not asking prices.

Sold Prices of €3 Million+

• Very high-end market
• Sold prices of more than €3 million
• Normally applies to exceptional, ultra-luxury villas of 1000+ m², often with multiple villas on the property

Este segmento de mercado é muito difícil de avaliar porque há muito poucas vendas nesta categoria. Estas são as propriedades litorâneas mais ultraluxuosas, altamente desejáveis e únicas na Riviera Francesa. A maioria era de propriedade de russos e está no mercado há muitos anos e não está sendo vendida.

Less than 5% of villas that are listed at more than €3 million actually end up selling for more than €3 million. In this segment, some of the overpricing is due to Russian’s needing to sell villas that they paid over-market for.

A grande maioria das moradias vendidas por este preço foram vendidas entre 65% e um surpreendente desconto de 85% sobre o preço original pedido, com o desconto médio a rondar os 70%. Vimos muitas vilas altamente desejáveis que foram vendidas nos últimos anos com um desconto de 70% + sobre o preço original pedido. Alguns exemplos típicos: em Beaulieu-sur-Mer, two huge and newly renovated sea-view villas on the same property that were originally listed at €18 million just sold for €3.6 million, and a highly-desirable villa with 100% unobstructed sea view on the tip of Capitão Martin foi listado por € 4,9 milhões e recentemente vendido por € 1,8 milhão.

Like in all market categories, villas that are overpriced are not selling, even if they are famous, highly-desirable villas. Sean Connery’s stunning seaside villa is a great example of this — its price was cut in half after a year on the market and yet it still hasn’t sold, after copious amounts of advertising and news coverage and more than three years on the market. A desirable Cap d’Ail villa owned by a Russian oligarch has been listed privately, for an undisclosed sum, since 2015, and publicly (by many agencies) since 2017, first for €30 million and now for €23 million — and it still hasn’t sold. There are many other similar examples, especially in the high-end market with Russian owners.

This is because in-the-know financial advisors of wealthy buyers are predicting that the market is on a long-term downward pricing trend, because banks won’t authorize over-value mortgages, and because Russians are no longer coming with suitcases of cash. Esses fatores estão empurrando os preços muito, muito para baixo.

Sold Prices of €1 to 3 Million

• Mid-range luxury villa market
• Sold prices of €1 million to €3 million
• Normally applies to luxury villas of 250 m² to 1000 m²

Este segmento viu um pequeno aumento nos preços de venda durante a Covid, de cerca de 0,5%, com vendas ocasionais muito maiores do que o valor de mercado (devido ao efeito Covid). Desde 2022, as vendas se normalizaram e o volume geral diminuiu. Esperamos que os preços vendidos (não os preços pedidos) continuem a cair significativamente em 2025. Atualmente, este segmento do mercado está estagnado, enquanto os compradores esperam que os preços caiam.

Villas in this bracket are selling for between a 40% and 80% discount off the asking price, as extreme overpricing abounds in this price range. There are many more sellers in this segment than serious buyers. Ultra-modern villas are in demand (but not if overpriced), while stone, old-seeming, and classic styles are not selling.

These owners are most often either elderly or Russian. Expect to see an increase in distressed sales in this segment in coming years due to the aging Baby Boomers, the economy, foreigners selling due to increased taxes, the Russian villa seizures, and the continuing effects of Brexit.

Sold Prices of €600k to €1 Million

• Low mid-range villa market
• Sold prices of €600,000 to €1 million
• Normally applies to villas less than 400 m²

Nesta faixa, vilas com bons preços e em boas condições venderam bem até que as taxas de juros começaram a aumentar em 2022, e agora o número de vendas totais está diminuindo. No entanto, esperamos que os preços continuem a cair significativamente em 2025 devido a problemas de acessibilidade.

Os principais compradores nesta faixa são as famílias francesas. Os vendedores neste segmento são geralmente cidadãos franceses ou britânicos. Em ambos os casos, têm motivação para vender (questões económicas, divórcio, etc.) e o Brexit continuará a afectar este segmento.

Market May Be Slow to Adjust

Often, when buying activity slows, it takes some time for homeowners and real estate agents to adjust their expectations and lower pricing. In the meantime, realistically-priced properties may sell, but properties that do not adjust their pricing will remain on the market, often for years, until they adjust their expectations and lower the price to be in-line with the market (find out how to determine the correct pricing).

Keep in mind that statistics that include the entirety of France are misleading as they include big cities like Paris and Marseille, where demand remains strong and prices are increasing. Rural and vacation-home areas like the French Riviera are, conversely, on a downward trajectory.

Real estate agents and notaires get paid when you complete the purchase, and the more you spend, the more they make. So, naturally, they tend to be very optimistic about the market. They are incentivized to tell you that it’s a super-hot market and prices are going up, as this pressures buyers into feeling like they should buy sooner and for more money, and it incentivizes sellers to list their homes. Even in obviously soft or declining markets, agents and notaires will often tell you that it’s a hot market.

Comprar uma moradia? Leia isto primeiro!

Quando estiver pronto para procurar um imóvel, leia nosso guia completo para comprar imóveis na França. Estes guias explicam como estimar o valor de uma propriedade real valor, como obter o melhor preço e evitar preços excessivos, o que observar, como evitar golpes e muito mais.

Primeiro, para compreender o mercado imobiliário em França, é necessário compreender como o preço por m² é uma farsa gigante. Então, você pode passar para os outros guias:

Nosso guia para listagens de imóveis inclui: como encontrar moradias para venda, o que procurar, desinformação e avisos, leilões e execuções hipotecárias, compra direta dos vendedores, por que o tempo é tudo e a razão pela qual apenas cerca de metade das vendas de moradias são listadas publicamente.

Nosso guia para golpes e segredos inclui: avisos sobre truques antiéticos que agentes, notários, vendedores, desenvolvedores e construtores usam para tirar mais dinheiro de você. Esta é uma leitura obrigatória e o guia de denúncias que quem está no ramo não quer que você veja.

Nosso guia para corretores de imóveis inclui: as coisas desonestas que os agentes dirão a você, como as agências imobiliárias operam, agentes de compradores e localizadores de imóveis, por que você deve evitar agentes ilegais e não locais e em quem confiar (um aviso importante).

Nosso guia para preços e determinação do valor de mercado de uma villa includes: why there’s so much extreme overpricing, how to estimate a villa’s market value (what it’s worth), and a step-by-step guide to finding your offer price. Plus, supplementary guia para russos e seu impacto no mercado imobiliário da Riviera Francesa.

Nosso guia de coisas importantes para descobrir inclui: relatórios e pesquisas de diagnóstico, sol e microclimas, possíveis problemas com a vista, impostos habitacionais, idade, acesso à Internet e móvel, zonas de perigo (vermelhas), riscos à saúde, questões de privacidade e espaço, problemas próximos, o que você ' na verdade, possuirei adições e estruturas ilegais, por que estão vendendo, como verificar e muito mais.

Nosso guia para coisas a considerar inclui: seu real custos, problemas com a compra de uma villa 'recém-renovada', aprendizagem sobre crimes e invasores locais e perguntas a fazer a si mesmo.

Nosso guia para o processo de compra inclui: negociar o preço e a oferta inicial, escolher um notário honesto, comprar no azul, a oferta oficial e o depósito, usar um SCI, armadilhas contratuais, o período de reflexão, o que fazer antes de entregar o dinheiro e o assinatura definitiva.

Nosso guia para depois de comprar inclui: armadilhas de seguros, dicas para segundas residências, aluguel de villa, reformas e o que saber sobre contratação de pessoas.

Guia para vendedores: Como definir o preço da sua villa para que ela seja vendida.