Prognosen und Trends für den Immobilienmarkt 2025

Aktualisiert: 2. Juli 2025

Anders als viele annehmen, ist es an der französischen Riviera schwierig, mit Immobilien Geld zu verdienen.

Die französische Riviera ist kein guter Investitionsmarkt. Die Preisgestaltung in Frankreich verändert sich außerhalb von Paris nicht schnell, und der Villenmarkt ist aufgrund komplementärer Faktoren rückläufig.

Im Gegensatz zu den meisten anderen Luxusmärkten konnten die Immobilienpreise an der französischen Riviera in den letzten 15 Jahren nicht einmal mit der Inflation Schritt halten, ganz zu schweigen von den Erträgen, die man durch andere Anlagemöglichkeiten erzielen könnte. Die einzige Ausnahme bildete die Covid-Blase, die inzwischen geplatzt ist. Die letzten drei Jahre waren von einem starken Rückgang der Aktivität geprägt: Das Verkaufsvolumen alter Immobilien sank zwischen 2021 und 2024 um 33 %. Gleichzeitig kommt der Neubau im Jahr 2025 nahezu zum Erliegen und erreicht einen historischen Tiefstand seit 70 Jahren.

Da es sich um einen langen und detaillierten Leitfaden handelt, haben wir oben eine kurze Zusammenfassung bereitgestellt. Wenn Sie mehr erfahren möchten, können Sie weiter unten lesen.

Der Immobilienmarkt an der französischen Riviera befindet sich seit Jahren in einer Abwärtsbewegung.

Zusammenfassung

Der vorübergehende Preisanstieg während der Covid-Zeit ist vorbei, ebenso wie die damit verbundenen niedrigen Zinsen und günstigen Wechselkurse. Der Markteinbruch begann 2022 und hat nicht nachgelassen. Fachleute prognostizierte einen Preisrückgang von 37 % bis 2025. 92 % der Agenturen sahen eine Erhöhung der Verhandlungsmargen im Jahr 2023, Preise fielen an der französischen Riviera um 20 %.

Hier sind die Hauptgründe, warum die Immobilienpreise weiterhin steigen werden viel im gesamten Jahr 2025 günstiger und bleiben auf absehbare Zeit niedrig:

• Wir betreten ein Einbruch des globalen Immobilienmarktes, einschließlich aller luxuriösen und bisher soliden Märkte. Die Preise auf den großen Immobilienmärkten sinken bereits, und zwar ziemlich dramatisch. Du kannst Lesen Sie darüber im Economist und Bloomberg (und so ziemlich jede andere große Veröffentlichung).
• Der Immobilienmarkt an der französischen Riviera entwickelte sich Mitte der 2000er Jahre zu einer unerschwinglichen Blase und übertraf die Haushaltseinkommen deutlich. Die Preise stagnierten dann 15 Jahre lang, bis es zu Covid kam. Es wird erwartet, dass diese Blase platzt. Preise stürzen um 37 % ab bis 2025.
• Die Franzosen Die Regierung versucht aktiv, Immobilien erschwinglicher zu machen indem sie belastende Steuern für Zweitwohnungen erheben und sich viele andere Möglichkeiten ausdenken, um House-Flipping, Investitionskäufe, AirBnb-Vermietungen und Ferienhäuser zu verhindern. Sie können in Zukunft zu 100 % mehr davon erwarten.
• Die Regierung hat eingeführt neue Steuergesetze Das ist dieses Jahr in Kraft getreten erhöhte Mietertragsteuer Vom alten Satz von 17 % auf den neuen Satz von 40 % für Personen, deren Jahreseinkommen aus möblierter Vermietung 23.000 € übersteigt (was für die französische Riviera niedrig ist) oder deren Mieteinnahmen höher sind als die Summe ihrer sonstigen Einkünfte aus Tätigkeit . Das macht die Ferienvermietung viel attraktiver weniger lukrativ.
• Die Banken haben ihre Kreditvergabe verschärft Bedingungen und werde noch vorsichtiger. Ab 2022, die Zahl der ausgegebenen Hypotheken wurde reduziert, und dieser Trend wird sich im Laufe des Jahres 2025 noch verstärken, sodass es immer schwieriger wird, eine Hypothek zu bekommen. Immobilienprofis haben das zu spüren bekommen: Fast die Hälfte (47 %) der Befragten gab bereits zu, dass die Zahl der Verkaufsabbrüche aufgrund abgelehnter Kredite zugenommen habe, und diese Abbrüche werden voraussichtlich noch weiter zunehmen.
• Wegen BrexitFür Briten (schätzungsweise 25 bis 40 % der Käufer/Eigentümer an der französischen Riviera) wird die Zeit, die sie in der EU (einschließlich Frankreich) verbringen können, auf nur 90 Tage reduziert, und sie müssen eine Gebühr zahlen viel mehr Steuern auf Mieteinnahmen, sowie andere neue Steuern. Hypotheken sind für Einwohner des Vereinigten Königreichs jetzt teurer und schwieriger zu bekommen, und die Währungsumrechnung ist ungünstig, was den Kauf außerhalb des Vereinigten Königreichs teurer denn je macht. Darüber hinaus ist die Kaufkraft der Briten aufgrund des Wertverlusts ihrer Währung gesunken. Diese Faktoren halten die Briten gleichzeitig davon ab, neue Immobilien an der französischen Riviera zu kaufen was viele dazu veranlasst, über einen Verkauf nachzudenken ihre Ferienhäuser an der französischen Riviera.
• Neue Sanktionen gegen Russen haben wohlhabende Russen dazu veranlasst, ihre Villen zu verkaufen, bevor sie beschlagnahmt werden konnten. So oder so, Villen in russischem Besitz und Vermögensbeschlagnahmungen (kriegsbedingt) könnte bald den Markt überschwemmen mit Luxusvillen, was die Preise weiter senkt.
• Geburtenstarke Jahrgänge, die die Mehrheit der Villenbesitzer an der Côte d'Azur ausmachen, erreichen ein höheres Alter und werden zu alt oder krank, um eine Villa zu unterhalten (oder sterben leider an COVID-19), weshalb sie ihre Villen verkaufen und in betreutes Wohnen umziehen oder Wohnungen. Es gibt nicht genügend wohlhabende Millennials, um die Flaute auszugleichen (basierend auf dem Mangel an Bevölkerung und Wohlstand in dieser Bevölkerungsgruppe), und Millennials bevorzugen tendenziell das Leben in Städten und die Sharing Economy (AirBnb statt Eigentum).
• Wir befinden uns in der frühen Phase einer globalen Rezession, die auf viele Faktoren zurückzuführen ist, darunter Der langfristige wirtschaftliche Schuldenzyklus steht vor einem Abschwung. Dies wird wahrscheinlich ein Major werden Globale Rezession, das bereits damit begonnen hat, die Immobilienpreise weltweit zu senken, und die Preise etwa ein Jahrzehnt lang niedrig halten könnte (unter anderem weil Kredite viel schwieriger zu bekommen sein werden).
• Ausländische Käufer sind jetzt Kaufen Sie Häuser in der Nähe Ihres Zuhauses (innerhalb von maximal zwei Autostunden) und verkaufen ihre Villen in Südfrankreich. Dies ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen, darunter: mehrere Tage in der Woche von zu Hause aus arbeiten, Brexit usw. Einst ein Großkäufer, Pariser Käufer entscheiden sich mittlerweile auch für den Kauf von Villen in Fahrdistanz zu Paris, damit sie bequem von zu Hause aus arbeiten und dennoch bequem mit dem Auto ins Büro fahren können, anstatt dauerhaft in einer Wohnung zu leben.
• Die Erweiterung von Telearbeit hat bestimmte Investoren dazu ermutigt, ihre Büroimmobilien zu verkaufen, um sie in Wohnungen umzuwandeln, wodurch sich die Zahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen erhöht hat.
• Klimawandel verursacht beispiellose Dürre an der französischen Riviera. Es gibt neue Regeln, die das Bewässern von Gras und Pflanzen oder das Befüllen von Schwimmbädern verbieten. In manchen Gegenden mangelt es völlig an Trinkwasser und das Wasser wird per Lastwagen transportiert. Waldbrände sind mittlerweile an der Tagesordnung und viele Teile der französischen Riviera sind „rote Zone“, was bedeutet, dass Sie nicht wieder aufbauen können, wenn Ihr Haus abbrennt . Dadurch werden die Immobilienwerte entlang der französischen Riviera sinken und mehr Menschen dazu veranlasst, in weniger betroffenen Gebieten zu mieten oder zu kaufen.

Diagramme und unterstützende Daten

Hier sind die neu veröffentlichten Daten der Notare von Hypothekengenehmigungen nach Monat, und ein Diagramm (ebenfalls von den Notaren), das die aktuelle Anzahl der Verkäufe in Frankreich zeigt. Wie Sie sehen, sinken die Verkäufe (und Mietpreise) rapide.

NB: Der Preisanstieg zwischen 2000 und 2007 war ein globales Phänomen und die größte Immobilienblase, die die Welt je erlebt hat.

Anzahl der Verkäufe in ganz Frankreich – Hausverkäufe (grüne Linie), Anzahl der Verkäufe (braun) und Hauspreise (schwarz):

(Link zur Quelle)

Die Stimmung in den USA, zum Kontext:

Immobilien als Kapitalanlage?

Die traurige Wahrheit ist, dass die französische Riviera kein guter Ort ist, um Immobilien als Investition zu kaufen. Abgesehen von der globalen Covid-Blase sind die Immobilienpreise stetig gesunken (inflationsbereinigt) in Südfrankreich seit fast 15 Jahren und alle Anzeichen deuten darauf hin, dass die Preise auch in Zukunft weiter sinken werden.

„Das Wachstum der Spitzenpreise war an der gesamten Côte d'Azur weitgehend unverändert.“ – Knight Frank (Bericht)

Bedenken Sie bei der Betrachtung der Preisstatistiken, dass die Inflation nicht eingepreist ist und dass die Preise unter Berücksichtigung der Inflation gesunken sind.

Zusätzlich, Die französische Regierung versucht aktiv, Immobilien günstiger zu machen. Sie haben kürzlich umständliche Steuern für Zweitwohnungen, Gewinne aus Ferienvermietungen usw. eingeführt wenn Sie verkaufen (bis zu 49 %). Sie sind Banken werden gezwungen, die Zahl der vergebenen Hypotheken zu reduzieren. Sie haben Beschränkungen für die Vermietung eingeführt, darunter die Verpflichtung zu energetischen Sanierungen. Und sie denken aktiv über andere Möglichkeiten nach, um House-Flipping, Investitionskäufe, AirBnb-Vermietungen und Ferienhäuser zu verhindern. Sie können in Zukunft zu 100 % mehr davon erwarten.

Die durchschnittliche Mietrendite von Nice beträgt nur 3,11 %, die niedrigste der großen Städte Frankreichs (niedriger als die Inflationsrate).

Nach Bis Century 21 werden viele private Eigentümer nicht die energetischen Sanierungsarbeiten durchführen, die ab 2023 für die Vermietung einer Immobilie erforderlich sind. Stattdessen verkaufen sie die Immobilie, weil sie die Arbeiten nicht ausführen möchten oder weil sie dazu finanziell nicht in der Lage sind.

Aufgrund des größten globalen Immobilienbooms der Geschichte und der neureichen russischen Käufer schossen die Preise für Luxusimmobilien an der französischen Riviera von Mitte der 90er Jahre bis 2007 steil in die Höhe. 2007 platzte die globale Immobilienblase, und 2008 Russische Sanktionen stoppten ihren Kaufrausch, und seitdem sind die Preise entweder gefallen oder stagniert. Wer das Glück hatte, während dieser Phase des Preisanstiegs eine Immobilie zu verkaufen, hat gut abgeschnitten. Wer jedoch nach 2008 kaufte, hat wahrscheinlich Geld verloren, da die Immobilienpreise nicht mit der Inflation Schritt gehalten haben.

Die wenigen, die ihre Villen mit einem schönen Gewinn verkauft haben, entweder an einen reichen Russen oder während der Covid-Verzweiflung – sie hatten Glück – aber dieses Glück ist jetzt über.

Wenn Sie in Immobilien investieren möchten, Kaufen Sie besser in Monaco, wobei der Durchschnittspreis um gestiegen ist 82 % im letzten Jahrzehnt.

TIPP: Wenn Sie sich Diagramme oder prozentuale Preissteigerungen über einen Zeitraum von Jahren ansehen, ist es wichtig, sich dessen bewusst zu sein Keine dieser Diagramme oder Statistiken ist inflationsbereinigt. Inflationsbereinigt ist im letzten Jahrzehnt kein Preisanstieg zu verzeichnen. Darüber hinaus werden viele dieser Grafiken von Immobilienagenturen erstellt und dann über bezahlte Artikel in den Medien verbreitet. Die Statistiken sind nicht nur subjektiv (da sie nur die wenigen Verkäufe ihrer Agentur berücksichtigen, die sie berücksichtigen wollten), sondern auch nicht überprüfbar und nicht vertrauenswürdig.

Interessante Tatsache: Fast 30 % der Villen an der französischen Riviera werden als „Zweitwohnsitze“ klassifiziert (viele davon werden für die Sommersaison als Feriendomizile vermietet), und fast 8 % sind „unbewohnt“ (die meisten davon werden ausschließlich zur Ferienvermietung genutzt). . Nur 62 % sind Hauptwohnsitze!

Allerdings ist diese Gegend einzigartig auf der Welt, und wenn Sie den französischen Lebensstil lieben und mit diesen Fakten eine Villa kaufen möchten, dann gibt es vor der Unterzeichnung der Kaufurkunde viel zu lernen. Zuerst erläutern wir die Preistrends für Villen an der französischen Riviera, dann können Sie mit unseren anderen Immobilienkaufführern für Frankreich fortfahren, die unten aufgeführt sind.

Drei Märkte in einem

Es ist wichtig zu verstehen, dass es sich um die französische Riviera handelt Drei Märkte in einem: privat, außerbörslich und öffentlich gelistet. Fast alle Villen durchlaufen drei Märkte, nachdem sich der Verkäufer zum Verkauf entschieden hat.

Markt 1: Der private Markt. Zunächst versuchen Verkäufer, ohne einen Makler zu verkaufen. Über die Hälfte aller Villen wird privat verkauft, ohne bei einem Agenten gelistet zu sein.

Markt 2: Außerbörslich. Wenn sie die Immobilie nicht privat verkaufen können, beauftragen sie einen Makler. Ein großer Prozentsatz der Villen wird vom Makler „außerhalb des Marktes“ an seine bestehenden Kontakte verkauft, ohne öffentlich oder im Internet gelistet zu werden.

Markt 3: Börsennotiert. Wenn niemand die Villa kaufen möchte, bieten Makler sie öffentlich im Internet an. Diese Villen bleiben in der Regel viele Jahre auf dem Markt und werden nicht verkauft, es sei denn, der Eigentümer senkt den Preis drastisch.

Der aktuelle Stand des Immobilienmarktes an der französischen Riviera

Unrealistische Preisgestaltung

Berichten, Marktanalysen und den von uns konsultierten Ökonomen, Maklern, Käufern und Notaren zufolge werden die meisten Villenimmobilien an der französischen Riviera, die mehr als 1 Million Euro verlangen, zu unrealistischen Preisen angeboten und stehen oft für lange Zeit auf dem börsennotierten Markt Jahre, bis der Verkäufer den Preis deutlich niedriger als andere auf dem Markt senkt, mit Der durchschnittliche Verkaufspreis liegt etwa 60 % unter dem ursprünglichen Angebotspreis, aber einige Villen werden (irgendwann) für bis zu 90 % unter dem Angebotspreis verkauft.

Ein weiteres Problem besteht darin, dass es an der französischen Riviera viele Spekulanten gibt, die mehrere „Ferienmietvillen“ besitzen. Diese Verkäufer bieten hohe Preise an und machen sich auf die Suche nach einem unwissenden Käufer, der zu viel bezahlt (obwohl das so ist). sehr selten, dass sie einen finden). Diese Villen stehen auf dem Markt und werden nicht verkauft, weil sie zu starren, lächerlichen Preisen angeboten werden Eigentümer, die es mit dem Verkauf nicht ernst meinen.

Rezession und Zinssätze

Wie den meisten Menschen bewusst ist, befinden wir uns aufgrund vieler Faktoren in der Frühphase einer globalen Rezession, darunter Der langfristige wirtschaftliche Schuldenzyklus steht vor einem Abschwung. Dies wird wahrscheinlich zu einer großen globalen Rezession werden, die bereits begonnen hat, die Immobilienpreise weltweit zu senken, und die Preise etwa ein Jahrzehnt lang niedrig halten könnte (unter anderem weil es viel schwieriger sein wird, Kredite zu bekommen).

Ein nützlicher Indikator für die Aussichten ist diese Umfrage Das nationale Statistikamt INSEE untersuchte das Vertrauen der privaten Haushalte, das sich auf dem niedrigsten Stand seit über 20 Jahren befindet. Dies betrifft sogar den Luxusimmobilienmarkt, der ebenso wie der traditionelle Immobilienmarkt einen enormen Nachfragerückgang verzeichnete (2024 brachte einen Rückgang des Transaktionsvolumens um 20 % gegenüber den bereits niedrigen Zahlen von 2023).

Die Kreditbedingungen verschärfen sich weiter

Ab 2022, die Zahl der vergebenen Hypotheken wurde reduziert Die Zinsen stiegen dramatisch. Obwohl die Zinsen inzwischen gesenkt wurden, ist es immer schwieriger geworden, eine Hypothek zu bekommen. Immobilienfachleute spüren dies: Fast die Hälfte (47 %) verzeichnete einen Anstieg der Verkaufsabbrüche aufgrund abgelehnter Kredite, und diese Abbrüche werden voraussichtlich weiter zunehmen.

Anfang 2022 trat ein neues Gesetz in Kraft, das vorschreibt, dass Hypothekennehmer eine monatliche Schuldenquote von nicht mehr als 35 % haben dürfen. Das bedeutet, dass ihre Ausgaben, einschließlich der monatlichen Hypothekenrückzahlung und aller anderen Kredite oder Ausgaben, die der Käufer möglicherweise hat, nicht mehr als 35 % seines Einkommens betragen dürfen.

Dass sich dies auf die Hypothekenzustimmungsquote auswirkt, bestätigt das aktuelle Gutachten der Notare. Darüber hinaus ergab ein separater Bericht des Hypothekenmaklers Vousfinancer, dass Kreditnehmern, deren Verschuldung unter 35 % liegt, aufgrund der Entfernung zwischen ihrem Arbeitsplatz und ihrem zukünftigen Zuhause immer noch Kredite verweigert werden.

Diese neuen Konditionen, gepaart mit einer allgemeinen Verschärfung der Hypothekenkonditionen durch die Banken, wirken sich bereits auf die Anzahl der verkauften Villen aus und werden sich im Laufe der Zeit auch auf die Villenpreise auswirken.

„Der strukturelle Mangel an Wohnraum und die niedrigen Kreditzinsen haben dazu geführt, dass sich die Preise in 20 Jahren um das 2,5-Fache vervielfacht haben. Daher glauben wir, dass diese Phase vorbei ist“, kommentierte Corinne Jolly, Präsidentin von Particulier à Particulier. Der Neubau ist rückläufig, wobei im ersten Quartal die Reservierungen bei Bauträgern (-41 % über ein Jahr) und die Baugenehmigungen (-11,5 %) ab Mai 2023 zurückgingen.

Ausländische Käufer nehmen ab

Im Jahr 2020 wurden 1,3 % der Zweitwohnungen von Personen gekauft, die ihren Wohnsitz nicht in Frankreich hatten. Im Vergleich dazu waren es im Jahr 2010 nur 1,7 %. Dieser Trend wird sich voraussichtlich bis 2025 fortsetzen, wobei die Notare davon ausgehen, dass der Anteil ausländischer Käufer weiter sinken wird.

Auch Ausländer haben es satt, abgezockt zu werden, und mit der Einführung von DVFkönnen sie nun sehen, wie schlimm Agenten lügen sie an über die lokalen Preise. Im Großraum Paris, in den Alpen und in der Provence-Côte d'Azur-Korsika sind Immobilien, die von Ausländern ohne Wohnsitz erworben werden, teurer. Dieser Trend ist in der Provence-Côte d'Azur-Korsika besonders ausgeprägt, wo ältere Häuser, die von Ausländern ohne Wohnsitz erworben werden, 180 % teurer für die gleiche Anzahl Zimmer und Lage. Dies wirkt sich auf den Luxusmarkt aus, der, wie der traditionelle Immobilienmarkt, enorme Nachfragerückgänge erlebt hat (2024 brachte einen 20 % Rückgang im Transaktionsvolumen gegenüber den bereits niedrigen Zahlen für 2023.)

Der Krieg und die Beschlagnahmung russischer Villen

Wohlhabende Russen besitzen mehr als 2000 Villen an der französischen Riviera, viele davon gehören Wladimir Putins engsten Freunden. Da Russland einen Krieg mit der Ukraine begonnen hat, haben Frankreich und Monaco bereits damit begonnen, die Vermögenswerte und Villen von Russen mit Verbindungen zu Putin sowie deren Familien, enge Freunde und jeden, der von der Verbindung eines Freundes zu Putin profitiert haben könnte, zu beschlagnahmen. Sie werfen ein immer breiteres Netz aus und schrecken viele Russen ab, damit sie verkaufen, bevor sie mit Sanktionen belegt werden.

Dies könnte bald tiefgreifende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben, da möglicherweise bald Hunderte von Luxusvillen, die zuvor Russen gehörten, beschlagnahmt oder freiwillig zum Verkauf auf den Markt gebracht werden.

Die französische Riviera „ist kein boomender Markt wie vor 2008, [als wir] Russische Käufer die fast alles zu verrückten Preisen kauften“, sagt Sotheby's (Hollywood Reporter, Artikel vom Juli 2021)

Lesen Sie unsere Leitfaden zur Beschlagnahmung russischer Villen und wie sich dies auf den Immobilienmarkt auswirken wird Weitere Informationen finden Sie an der französischen Riviera.

Trends auf dem Immobilienmarkt

Die letzten 15 Jahre

Abgesehen von den größten Städten hat der Immobilienmarkt in Frankreich seit 15 Jahren zu kämpfen. Die Immobilienpreise an der französischen Riviera haben sich viel schlechter entwickelt als in den meisten anderen Regionen Frankreichs, wobei die ländlichen Gebiete am schlechtesten abgeschnitten haben.

Die Verkaufspreise sind in den letzten 15 Jahren stagniert oder gesunken, abgesehen von einem vorübergehenden Anstieg aufgrund von Covid-19. Der Covid-Preisanstieg begann 2022 wieder auf das Vor-Covid-Niveau zu korrigieren und fiel 2023 unter das Vor-Covid-Niveau und erreichte den niedrigsten Stand seit dem Tiefpunkt des Immobilienmarktcrashs von 2008.

Der Covid-Effekt

Während der schlimmsten Corona-Isolation, vom dritten Quartal 2020 bis zum ersten Quartal 2022, erfolgten die Verkäufe auf dem Markt für Luxusvillen in der Regel zu Preisen, die weit über dem Marktwert lagen und von preisunempfindlichen Personen (und vielen Einwohnern Monacos) gekauft wurden, die schnell umziehen wollten Menschen fühlen sich aufgrund rekordverdächtig niedriger Zinssätze und äußerst günstiger Wechselkurse satt. Diese Verkäufe sind nicht repräsentativ für die Gesamtmarktlage.

Die hochpreisigen Verkäufe von 2020 bis Mitte 2022 waren eine Anomalie aufgrund einer Reihe einzigartiger Umstände, die inzwischen alle vorbei sind.

Trotz dieser Covid-bedingten Verkäufe ist die überwiegende Mehrheit der börsennotierten Villen, die vor und während Covid gelistet waren wurden nicht verkauft und bleiben auf dem Markt, zu einem weit über dem Marktwert liegenden Preis.

„Der Optimismus Ende 2021 war nur von kurzer Dauer und wurde durch den Ausbruch des Krieges in der Ukraine unterbrochen. Dieser Schock machte sich im März sofort bei allen Wirtschaftsindikatoren bemerkbar und spiegelt die Sorgen wider, die die Kaufkraft sowohl der Wirtschaftsführer (-6,1 Punkte im Geschäftsklimaindex im März) als auch der Haushalte (-6 Punkte im Haushaltsklimaindex) belasten. .“ – Cushman & Wakefield (Bericht 2022)

Das Immobiliennetzwerk Orpi berichtete, dass die Verkäufe in den ersten drei Monaten des Jahres 2022 im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2021 um 17 % zurückgegangen sind. Guillaume Martinaud, Präsident des Orpi-Netzwerks,erzähltBFM Ende Februar 2023: „Die Party ist vorbei. Wir erleben eine Neugewichtung. Wir spüren das sehr deutlich in unseren Agenturen – es gibt keine Warteschlangen mehr. Ich denke, was jetzt passiert, ist gesund“, sagte er über den Preisrückgang, nachdem er zwei Jahre lang „viel zu hoch“ gewesen war.

„Die Menschen erkennen, dass ein Eigenheim nicht das ist, was sie wirklich wollen“, Kommentare Corinne Jolly, Präsidentin von Particulier à Particulier: „Sie entfernen sich ein wenig von dem Postkartenbild, das am Ende der Covid-19-Ausgangssperre herrschte.“

2022 bis 2025 und darüber hinaus

Der Immobilienmarkt beginnt sich langsam neu zu kalibrieren, nachdem er von 2020 bis 2022 stark von Covid-19 beeinflusst wurde, was zu einer Rekordzahl an Hausverkäufen und Rekordpreisen führte. Die Verkaufspreise haben bereits begonnen, nach unten zu schwanken und werden aufgrund der in diesem Leitfaden beschriebenen Faktoren für das nächste Jahrzehnt oder länger ein Käufermarkt bleiben. Das gilt insbesondere für ländliche Villen an der französischen Riviera.

Zum ersten Mal seit Covid-19 ist die Immobilienseite Bien'ici notiert ein starker Anstieg von 12 % bei liefern und gleichzeitig ein starker Rückgang der Nachfrage, wobei die Suchanfragen nach Häusern in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 um 30 % zurückgingen. Gleichzeitig blieben Immobilienanzeigen Ende 2022 bereits 50 % länger online.

Die von Notaire in den Jahren 2023 und 2024 veröffentlichten Daten zu Hausverkäufen zeigten einen dramatischen Rückgang der Verkäufe sowohl alter als auch neuer Häuser. FNAIM schätzte, dass die Gesamtnachfrage bis Ende 2023 um 10 % zurückgehen könnte, was einer Senkung der Hauspreise um 5 % entsprechen würde, aber diese Vorhersage bewahrheitete sich schon früh – nämlich Mitte 2023. „Die Ampeln stehen auf allen Ebenen auf Rot“, hieß es.

Nach den Ergebnissen einer Studie Ende 2023 durchgeführt, 92 % der Agenturen verzeichneten im Jahr 2023 einen Anstieg der Verhandlungsmargen.

Entsprechend ein Bericht vom Juli 2024 von der französischen Bank Crédit Commercial de France (CCF) sanken die Verkäufe an ausländische Nichtansässige im Jahr 2023 um 14 %. Nicht überraschend wurden die höchsten durchschnittlichen Verkaufspreise in der Ile-de-France (803.000 €) erzielt, wo der Verkaufspreis stabil blieb. Es folgten Provence-Cote-d'Azur (582.000 €) und Auvergne-Rhône-Alpes (418.000 €), die beide die Die durchschnittlichen Verkaufspreise sinken um etwa 20 %.

Was Branchenvertreter sagen

„Wir erleben einen tiefgreifenden Wandel des Marktes, wie wir ihn in den letzten zehn bis fünfzehn Jahren erlebt haben. Es ist daher verständlich, dass Verkäufer Zeit brauchen, um diese neuen Rahmenbedingungen zu akzeptieren und ihre Preise noch nicht entsprechend angepasst haben. 2024 dürfte sich voraussichtlich ein neues Gleichgewicht zwischen Käufern und Verkäufern etablieren“, abgeschlossen Stéphane Fritz, Präsident der Immobilienagentur Guy Hoquet.

Charles Marinakis von Century 21 sagte„Unseren Beobachtungen zufolge setzt sich die Verlangsamung der Aktivität fort. Dies ist eine Bestätigung dessen, was wir in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 gesehen haben. Unsere Zahlen für Januar 2023 haben diesen Trend bestätigt. Auch wenn der Eigenheimsektor Widerstand leistet, nimmt das Transaktionsvolumen ab. Insgesamt beträgt der Rückgang in ganz Frankreich -6 %. Wir hatten diese Verlangsamung erwartet. Gemäß dem Sprichwort „Wenn es zu teuer ist, ist es zu teuer“. [Wir sehen] eine Rückkehr zur progressiven Vernunft. Sehr oft brauchen Verkäufer Zeit, um einer Preissenkung zuzustimmen.“

RH-CEO Gary Friedman sagte im Dezember 2022 über den Zustand des Luxusimmobilienmarktes: „Ich denke, der Immobilienmarkt ist zusammengebrochen, und zwar ziemlich heftig, als die Zinsen stiegen. Es herrscht derzeit einfach viel Unsicherheit. Aber eines bin ich mir sicher: Der Immobilienmarkt bricht auf einem Niveau ein, wie ich es seit 2008 nicht mehr erlebt habe. Einen solchen Einbruch habe ich seit 2008 nicht mehr erlebt.“

77 % der Notare sagte das 2023 ist ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen (mit anderen Worten: so schnell wie möglich verkaufen, da die Preise sinken) und ein schlechter Zeitpunkt zum Immobilienkauf in Frankreich (es ist besser zu warten, da die Preise stärker fallen werden). Notare haben a gesehen Rückgang der Zahl der Immobilienkäufe im Jahr 2022 und erwarten, dass der Markt seinen Abwärtstrend fortsetzt.

Der Chef des Immobilienagentur-Netzwerks L'Adresse vorhergesagt ein Preisrückgang von 10 % und Marc Touati, Präsident von ACDEFI, einem unabhängigen Wirtschafts- und Finanzberatungsunternehmen,sagte Er erwartet bis Ende 2023 einen Preisrückgang von rund 15 %. Was ist tatsächlich passiert? Sie fielen um 20 % im Jahr 2023.

Henry Buzy-Cazaux, Gründungspräsident der Institut du Management des Services Immobiliers, In ein aktuelles Interview Mit der Zeitschrift Le Revenu sagte er zu den Verkaufspreisen, dass „ein Preisverfall von 10 % [in Urlaubsmärkten wie der französischen Riviera] unvermeidlich erscheint“, und als er über die Auswirkungen der Wirtschaft in Frankreich sprach, sagte er auch eine allgemeine Prognose voraus Rückgang des Immobilienmarktes um 30 %.

Aktuelle Verkaufstrends nach Preisklasse

Käufer, die eine Villa in Frankreich erwerben möchten, bevorzugen zunehmend günstigere Immobilien, insbesondere solche unter 800.000 Euro Es gibt deutlich weniger Käufer hochpreisiger Villen. Dieser Trend ist teilweise auf die Coronavirus-Pandemie zurückzuführen, die dazu geführt hat, dass weniger wohlhabende ausländische Käufer (die stattdessen Wochenendhäuser in ihrem Wohnsitzland gekauft haben) und mehr lokale französische Käufer anwesend sind.

Die Veränderung des Anteils an den Gesamtverkäufen von Villen/Landhäusern variierte je nach Preisklasse:

• Der Anteil der Villen, die für weniger als 800.000 € verkauft wurden erhöht von 30 % im Jahr 2019 auf 38 % im Jahr 2021.
• Villenverkäufe zwischen 800.000 und 1 Million Euro erhöht von 15 % auf 22 % im gleichen Zeitraum.
• Immobilien, die für zwischen 1 und 2 Millionen Euro verkauft wurden verringert von 35 % im Jahr 2019 auf 29 % im Jahr 2021.
• Immobilien, die für über 2 Millionen Euro verkauft wurden verringert von 20 % im Jahr 2019 auf nur noch 11 % des Gesamtumsatzes im Jahr 2021.

Denken Sie daran, dass die französische Riviera nicht mit Frankreich insgesamt verglichen werden kann. Es gibt regionale Unterschiede bei den Immobilienpreisänderungen und die französische Riviera weist ein weitaus geringeres Wachstum auf als viele andere Gebiete in Frankreich. Beispielsweise ist im Jahr 2021 der jährliche m²-Verkaufspreis gestiegen 12,4 % in Rennes und nur 0,6 % in Nice. Allein Paris treibt die Immobilienpreistrends „in ganz Frankreich“ deutlich nach oben.

Experten-Marktprognosen für 2025

Im Jahr 2025 ist die französische Riviera ein Käufermarkt und wird dies in den kommenden Jahren noch mehr werden, aufgrund der globalen Rezession, der hohen Zinsen, der zunehmenden Zahl ausländischer Käufer, die Häuser in ihren Heimatländern kaufen, der aggressiven Abschreckung von Zweitwohnungen und Anlageeigentum in Frankreich und des Marktes für Luxusvillen, der überschwemmt mit Villen, die von Russen verkauft oder von ihnen beschlagnahmt wurden.

Wir haben eine Reihe von Top-Ökonomen, Anlageberatern und (ehrlichen) Immobilienmaklern und Notaren sowie aktuelle Käufer zu diesem Thema befragt börsennotierter Villenmarkt an der französischen Riviera, und das waren unsere Ergebnisse (dies gilt nur für Villen an der französischen Riviera).

Bitte beachten Sie, dass es sich bei der unten aufgeführten m² um die folgende handelt beworben m², nicht die von den Notaren fälschlicherweise niedrige m²-Werte angegeben. Die untenstehenden Preise spiegeln wider verkauft Preise, nicht fragen Preise.

Verkaufspreise von über 3 Millionen Euro

• Sehr hochwertiger Markt
• Verkaufspreise von über 3 Mio. €
• Gilt normalerweise für außergewöhnliche, ultra-luxuriöse Villen ab 1000 m², oft mit mehreren Villen auf dem Grundstück

Dieses Marktsegment ist sehr schwer einzuschätzen, da es in dieser Kategorie so wenige Verkäufe gibt. Dies sind die äußerst luxuriösen, äußerst begehrten und einzigartigen Küstenimmobilien an der französischen Riviera. Die meisten waren im Besitz von Russen und bleiben viele Jahre auf dem Markt und werden nicht verkauft.

Weniger als 5 % der Villen, die mit mehr als 3 Millionen Euro gelistet sind, werden am Ende tatsächlich für mehr als 3 Millionen Euro verkauft. In diesem Segment ist ein Teil der überhöhten Preise darauf zurückzuführen Der Russe muss verkauft werden Villen, für die sie zu viel bezahlt haben.

Die überwiegende Mehrheit der Villen, die zu diesem Preis verkauft wurden, wurden mit einem Rabatt zwischen 65% und erstaunlichen 85% auf den ursprünglichen Angebotspreis verkauft, wobei der durchschnittliche Rabatt bei etwa 70% lag. Wir haben in den letzten Jahren viele sehr begehrte Villen gesehen, die mit einem Rabatt von über 70% auf den ursprünglichen Angebotspreis verkauft wurden. Ein paar typische Beispiele: in Beaulieu-sur-Mer, zwei riesige und neu renovierte Villen mit Meerblick auf demselben Grundstück, die ursprünglich für 18 Millionen Euro gelistet waren und nun für 3,6 Millionen Euro verkauft wurden, und eine äußerst begehrenswerte Villa mit 100 % freiem Meerblick an der Spitze von Cap Martin wurde mit 4,9 Millionen Euro angeboten und kürzlich für 1,8 Millionen Euro verkauft.

Wie in allen Marktkategorien werden überteuerte Villen nicht verkauft, selbst wenn dies der Fall ist berühmte, begehrte Villen. Sean Connerys atemberaubende Villa am Meer ist ein gutes Beispiel dafür – sein Preis war in Hälften schneiden nach einem Jahr auf dem Markt und doch Trotzdem wurde nach reichlich Werbung und Berichterstattung und mehr als drei Jahren auf dem Markt nicht verkauft. Eine begehrenswerte Villa in Cap d'Ail, die einem russischen Oligarchen gehört, steht seit 2015 für eine nicht genannte Summe unter Privatpreis seit 2017 öffentlich (von vielen Agenturen), zunächst für 30 Millionen Euro und jetzt für 23 Millionen Euro – und es ist immer noch nicht verkauft. Es gibt viele andere ähnliche Beispiele, insbesondere im High-End-Markt mit russischen Besitzern.

Das ist weil Sachkundige Finanzberater vermögender Käufer prognostizieren, dass sich der Markt auf lange Sicht in einem Abwärtstrend der Preise befindet, weil die Banken keine überbewerteten Hypotheken mehr genehmigen werden, und weil Die Russen kommen nicht mehr mit Koffern voller BargeldDiese Faktoren drücken die Preise deutlich nach unten.

Verkaufspreise von 1 bis 3 Millionen Euro

• Markt für Luxusvillen der Mittelklasse
• Verkaufspreise von 1 Mio. € bis 3 Mio. €
• Gilt normalerweise für Luxusvillen von 250 m² bis 1000 m²

In diesem Segment gab es während der Covid-Pandemie einen kleinen Anstieg der Verkaufspreise um etwa 0,5 %, wobei es gelegentlich zu Verkäufen kam, die weit über dem Marktwert lagen (aufgrund des Covid-Effekts). Seit 2022 haben sich die Verkäufe normalisiert und das Gesamtvolumen ist zurückgegangen. Wir gehen davon aus, dass die Verkaufspreise (nicht die Angebotspreise) im Jahr 2025 weiter deutlich sinken werden. Derzeit stagniert dieses Marktsegment, während die Käufer auf fallende Preise warten.

Villen dieser Kategorie werden mit einem Preisnachlass von 40 % bis 80 % auf den Angebotspreis verkauft extreme überteuerte Preise gibt es in dieser Preisklasse zuhauf. In diesem Segment gibt es viel mehr Verkäufer als ernst Käufer. Hochmoderne Villen sind gefragt (aber nicht, wenn sie überteuert sind), während sich Steinvillen, alt anmutende und klassische Stile nicht verkaufen lassen.

Diese Besitzer sind meist entweder ältere Menschen oder Russen. Erwarten Sie in den kommenden Jahren einen Anstieg der notleidenden Verkäufe in diesem Segment aufgrund der alternden Babyboomer, der Wirtschaft, der Verkäufe von Ausländern aufgrund erhöhter Steuern usw Beschlagnahmungen russischer Villenund die anhaltenden Auswirkungen des Brexit.

Verkaufspreise von 600.000 € bis 1 Million €

• Markt für Villen der unteren Mittelklasse
• Verkaufspreise von 600.000 bis 1 Million Euro
• Gilt normalerweise für Villen mit weniger als 400 m²

In dieser Preisklasse verkauften sich Villen in gutem Zustand und zu guten Preisen gut, bis die Zinsen im Jahr 2022 zu steigen begannen. Jetzt nimmt die Zahl der Verkäufe insgesamt ab. Wir gehen jedoch davon aus, dass die Preise im Jahr 2025 aufgrund von Erschwinglichkeitsproblemen weiter deutlich sinken werden.

Die Hauptkäufer in diesem Segment sind französische Familien. Die Verkäufer in diesem Segment sind in der Regel französische oder britische Staatsbürger. In beiden Fällen gibt es Verkaufsmotive (wirtschaftliche Probleme, Scheidung usw.), und der Brexit wird dieses Segment weiterhin beeinflussen.

Der Markt passt sich möglicherweise nur langsam an

Wenn die Kaufaktivität nachlässt, dauert es oft einige Zeit, bis Hausbesitzer und Immobilienmakler ihre Erwartungen anpassen und die Preise senken. In der Zwischenzeit können Immobilien zu realistischen Preisen verkauft werden, aber Immobilien, die ihre Preise nicht anpassen, bleiben oft jahrelang auf dem Markt, bis sie ihre Erwartungen anpassen und den Preis senken, um ihn dem Markt anzupassen (Erfahren Sie, wie Sie den richtigen Preis ermitteln).

Merken Sie sich dass Statistiken, die ganz Frankreich umfassen, irreführend sind, da sie große Städte wie Paris und Marseille einschließen, wo die Nachfrage weiterhin stark ist und die Preise steigen. Ländliche Gebiete und Feriendomizile wie die französische Riviera befinden sich dagegen auf einem Abwärtstrend.

Immobilienmakler und Notare Sie werden bezahlt, wenn Sie den Kauf abschließen, und je mehr Sie ausgeben, desto mehr verdienen sie. Daher neigen sie natürlich dazu, den Markt sehr optimistisch zu beurteilen. Sie haben einen Anreiz, Ihnen mitzuteilen, dass es sich um einen superheißen Markt handelt und die Preise steigen, da dies die Käufer dazu drängt, das Gefühl zu haben, dass sie früher und für mehr Geld kaufen sollten, und es den Verkäufern einen Anreiz gibt, ihre Häuser anzubieten. Selbst in offensichtlich schwachen oder rückläufigen Märkten werden Ihnen Makler und Notare oft sagen, dass es sich um einen heißen Markt handelt.

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Wenn Sie bereit sind, nach einer Immobilie zu suchen, lesen Sie unbedingt unsere Kompletter Leitfaden zum Immobilienkauf in Frankreich. Diese Anleitungen erklären, wie man den Wert einer Immobilie schätzt real Wert, wie Sie den besten Preis erzielen und überhöhte Preise vermeiden, worauf Sie achten müssen, wie Sie Betrug vermeiden und mehr.

Um den Immobilienmarkt in Frankreich zu verstehen, müssen Sie zunächst verstehen, wie m²-Preise sind ein riesiger Betrug. Anschließend können Sie mit den anderen Anleitungen fortfahren:

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Unser Leitfaden zur Preisgestaltung und Bestimmung des Marktwerts einer Villa Enthält: Warum es so viele extreme Überpreise gibt, wie man den Marktwert einer Villa einschätzt (was sie wert ist) und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Ermittlung Ihres Angebotspreises. Plus, ergänzend Leitfaden für Russen und ihre Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt an der französischen Riviera.

Unser Leitfaden zu wichtigen Informationen umfasst: Diagnoseberichte und Untersuchungen, Sonne und Mikroklima, mögliche Probleme mit der Aussicht, Grundsteuern, Alter, Internet- und Mobilfunkzugang, Gefahrenzonen (rote Zonen), Gesundheitsrisiken, Datenschutz- und Platzprobleme, Probleme in der Umgebung, was Sie tatsächlich besitzen werden, illegale Anbauten und Bauten, Gründe für den Verkauf, Überprüfung und mehr.

Unser Leitfaden zu den zu berücksichtigenden Dingen beinhaltet: Ihre tatsächlich Kosten, Probleme beim Kauf einer „neu renovierten“ Villa, Informationen über lokale Kriminalität und Hausbesetzer sowie Fragen, die Sie sich stellen sollten.

Unser Leitfaden zum Kaufprozess umfasst: Aushandeln des Preises und des ersten Angebots, Auswahl eines ehrlichen Notars, Kauf mit schwarzen Zahlen, das offizielle Angebot und die Anzahlung, Verwendung einer SCI, Vertragsfallen, die Bedenkzeit, was vor der Übergabe des Geldes zu tun ist und die endgültige Unterzeichnung.

Unser Leitfaden für nach dem Kauf Dazu gehören: Versicherungsfallen, Tipps für Zweitwohnungen, die Vermietung Ihrer Villa, Renovierungen und alles, was Sie über die Einstellung von Mitarbeitern wissen müssen.

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