Прогнозы и тенденции рынка недвижимости на 2025 год

Обновлено: 2 июля 2025 г.

Вопреки тому, что думают многие, Французская Ривьера — непростое место для заработка на недвижимости.

Французская Ривьера не является хорошим инвестиционным рынком. Цены во Франции не меняются быстро за пределами Парижа, а рынок вилл находится в упадке из-за усугубляющихся факторов.

В отличие от большинства других рынков недвижимости класса люкс, за последние 15 лет недвижимость на Французской Ривьере даже не поспевала за инфляцией, не говоря уже о том, сколько можно было бы заработать, инвестируя деньги в другие сферы. Единственным исключением стал ковидный пузырь, который с тех пор сдулся. Последние три года были отмечены резким спадом активности: объем продаж старой недвижимости в период с 2021 по 2024 год сократился на 33%. В то же время в 2025 году новое строительство практически остановилось, достигнув 70-летнего минимума.

Это длинное и подробное руководство, поэтому вверху мы предоставили краткое изложение, а если вы хотите узнать больше, вы можете продолжить чтение ниже.

Рынок недвижимости Французской Ривьеры уже много лет находится в состоянии спада.

Краткое содержание

Временный скачок цен, вызванный периодом Covid, закончился, как и низкие процентные ставки и выгодные обменные курсы, которые пришли вместе с ним. Рынок начал падать в 2022 году и не сбавляет обороты. Профессионалы предсказали падение цен на 37% к 2025 году. 92% агентства видели увеличение переговорной маржи в 2023 году, поскольку цены упали на 20% на Французской Ривьере.

Вот основные причины, по которым цены на недвижимость продолжат расти. много дешевле в течение 2025 года и останутся низкими в обозримом будущем:

• Мы входим в глобальный спад рынка жилья, включая все роскошные и ранее солидные рынки. Цены на основных рынках жилья уже снижаются, причем довольно резко. Вы можете почитайте об этом в Economist и Блумберг (и почти все другие крупные публикации).
• Недвижимость на Французской Ривьере раздулась до недоступного пузыря в середине 2000-х, став намного выше доходов домохозяйств. Затем цены оставались на одном уровне в течение 15 лет до вспышки Covid. Прогнозируется, что этот пузырь лопнет, что Цены резко упали на 37% к 2025 году.
• Французский Правительство активно пытается сделать недвижимость более доступной добавляя обременительные налоги на вторые дома и придумывая множество других способов, чтобы не допустить перепродажи домов, инвестиционных покупок, аренды AirBnb и домов отдыха. Вы можете на 100% ожидать большего в будущем.
• Правительство представило новое налоговое законодательство который вступил в силу в этом году и который повышенный налог на прибыль от аренды от старой ставки 17% до новой ставки 40% для людей, чей годовой доход от аренды мебели превышает 23 000 евро (что является низким показателем для Французской Ривьеры) или чей доход от аренды превышает сумму их доходов от другой деятельности . Это делает аренду на время отпуска намного выгоднее. менее прибыльный.
• Банки ужесточили кредитование условиях и стать еще осторожнее. Начиная с 2022 года, количество выданных ипотечных кредитов сократилось, и это будет обостряться в течение 2025 года, что сделает все сложнее и сложнее получить одобрение на ипотеку. Профессионалы в сфере недвижимости почувствовали это: уже почти половина (47%) признают, что видят рост числа отмен продаж из-за отказов в выдаче кредитов, и эти отмены, как ожидается, будут расти.
• Из-за Брексит, британцы (по оценкам, от 25% до 40% покупателей/владельцев на Французской Ривьере) смогут сократить количество времени, которое они могут провести в ЕС (включая Францию), до 90 дней, и им придется платить много больше налога на доход от аренды, а также другие новые налоги. Ипотечные кредиты теперь стали дороже, и их труднее получить для жителей Великобритании, а конвертация валюты неблагоприятна, что делает покупку за пределами Великобритании более дорогой, чем когда-либо. Кроме того, покупательная способность британцев снизилась из-за потери стоимости их валюты. Эти факторы удерживают британцев от покупки новой недвижимости на Французской Ривьере, и в то же время побуждая многих задуматься о продаже их дома для отдыха на Французской Ривьере.
• Новые санкции против россиян побудили богатых россиян продать свои виллы, прежде чем их можно будет конфисковать. В любом случае, виллы, принадлежащие русским, и арест имущества (из-за войны) вскоре может заполонить рынок с роскошными виллами, что еще больше снижает цены.
• Бэби-бумеры, которые составляют большинство владельцев вилл на Французской Ривьере, достигают возраста и становятся слишком старыми или больными, чтобы содержать виллы (или, к сожалению, умирают от COVID-19), поэтому продают свои виллы и переезжают в дома престарелых. или квартиры. Не хватает богатых миллениалов, чтобы компенсировать слабину (из-за нехватки населения и богатства в этой демографической группе), и миллениалы, как правило, предпочитают жизнь в городах и экономику совместного использования (AirBnb вместо владения).
• Мы находимся на ранних стадиях глобальной рецессии из-за многих факторов, включая долгосрочный экономический долговой цикл приближается к спаду. Это, вероятно, станет основным глобальная рецессия, который уже начал снижать цены на недвижимость во всем мире и может удерживать цены на низком уровне (поскольку получить кредит, помимо других факторов, будет гораздо сложнее) в течение примерно десятилетия.
• Иностранные покупатели теперь покупка домов ближе к дому (максимум в двух часах езды) и продают свои виллы на юге Франции. Это связано с несколькими факторами, в том числе: работой из дома несколько дней в неделю, Брекзитом и т. д. Будучи крупным покупателем, Парижские покупатели теперь также предпочитают покупать виллы в нескольких минутах езды от Парижа, чтобы они могли с комфортом работать из дома, но легко добираться до офиса, а не жить в квартире полный рабочий день.
• Расширение телеработа поощряет некоторых инвесторов продавать свою офисную недвижимость для переоборудования ее в жилье, увеличивая тем самым объемы предлагаемого на продажу жилья.
• Изменение климата вызывает беспрецедентная засуха на Французской Ривьере. Существуют новые правила, запрещающие поливать траву и растения или наполнять бассейны. В некоторых районах наблюдается полная нехватка питьевой воды, и воду привозят грузовиками. Лесные пожары сейчас являются обычным явлением, и многие части Французской Ривьеры находятся в «красной зоне», что означает, что вы не сможете восстановить дом, если сгорит. . Это снизит стоимость домов вдоль Французской Ривьеры и побудит больше людей арендовать или покупать жилье в менее пострадавших районах.

Диаграммы и вспомогательные данные

Вот недавно опубликованные данные от нотариусов одобрение ипотеки по месяцам, и диаграмма (также от нотариусов), показывающая текущее количество продаж во Франции. Как вы видите, продажи (и цены на аренду) резко падают.

Примечание: Скачок цен в период с 2000 по 2007 год был глобальным явлением и стал крупнейшим пузырем на рынке недвижимости, который когда-либо видел мир.

Количество продаж по всей Франции – Продажи домов (зеленая линия), количество продаж (коричневая) и цены на дома (черная):

(ссылка на источник)

Настроения в США, для контекста:

Недвижимость как инвестиция?

К сожалению, правда заключается в том, что Французская Ривьера – не лучшее место для покупки недвижимости с целью инвестиций. За исключением периода глобального Covid-пузыря, цены на жилье неуклонно снижались (с поправкой на инфляцию) на юге Франции уже почти 15 лет, и все признаки указывают на то, что цены продолжат снижаться в будущем.

«Рост цен на жилье на Лазурном берегу в целом был в основном статичным». — Найт Франк (отчет)

Просматривая статистику цен, учтите, что инфляция не учитывается, а если учесть инфляцию, цены снижаются.

Кроме того, Французское правительство активно пытается сделать недвижимость дешевле. Недавно они добавили громоздкие налоги на вторые дома, прибыль от аренды на время отпуска и когда ты продашь (до 49%). Они заставить банки сократить количество выдаваемых ипотечных кредитов. Они добавили ограничения на аренду, включая принудительные ремонты для повышения энергоэффективности. И они активно придумывают другие способы, чтобы не стимулировать перепродажу домов, инвестиционные покупки, аренду через AirBnb и дома для отпуска. Вы можете на 100% ожидать большего в будущем.

Средний доход от аренды Nice составляет всего 3,11%, самый низкий среди крупных городов Франции (ниже уровня инфляции).

Согласно до Century 21 многие частные владельцы не будут проводить работы по энергетическому обновлению, которые с 2023 года теперь необходимы для сдачи в аренду недвижимости. Вместо этого они продадут недвижимость, потому что не хотят выполнять работу или потому, что у них нет финансовых возможностей.

Из-за крупнейшего в истории мирового бума на рынке недвижимости в сочетании с разбогатевшими российскими покупателями цены на элитную прибрежную недвижимость на Французской Ривьере резко возросли с середины 90-х до 2007 года. В 2007 году лопнул мировой пузырь на рынке недвижимости, а в 2008 году Российские санкции остановили их покупательский ажиотаж, и с тех пор цены либо снижались, либо оставались на прежнем уровне. Если вам повезло продать недвижимость в этот период роста цен, вы преуспели, но если вы купили ее после 2008 года, вы, скорее всего, потеряли деньги, поскольку цены на недвижимость не поспевали за инфляцией.

Те немногие, кто продал свои виллы за хорошую прибыль либо богатому россиянину, либо во время отчаяния из-за ковида, — им повезло, — но теперь эта удача над.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, лучше покупать в Монако, где медианная цена увеличилась на 82% за последнее десятилетие.

КОНЧИК: Если вы смотрите на графики или процентный рост цен за прошедшие годы, важно понимать, что почти ни одна из этих диаграмм или статистических данных не скорректирована с учетом инфляции. Если сделать поправку на инфляцию, то за последнее десятилетие цены не увеличились. Более того, многие из этих графиков составлены агентствами недвижимости, а затем распространены через платные статьи в средствах массовой информации, и статистика не только субъективна (поскольку она включает только те немногие продажи их агентства, которые они решили включить), но и не проверено и не заслуживает доверия.

Интересен тот факт: Около 30% вилл на Французской Ривьере относятся к категории «вторых домов» (многие из которых сдаются в аренду в качестве домов для отдыха на летний сезон), а почти 8% — «незанятых» (большинство из них используются исключительно для сдачи в аренду на время отпуска). . Только 62% являются основным местом жительства!

Тем не менее, этот район не похож ни на один другой на Земле, и если вы любите французский образ жизни и хотите купить виллу, зная эти факты, то вам придется многому научиться, прежде чем подписывать договор. Сначала мы объясним тенденции ценообразования на виллы на Французской Ривьере, затем вы сможете перейти к другим нашим руководствам по покупке недвижимости во Франции, перечисленным внизу.

Три рынка в одном

Важно понимать, что Французская Ривьера три рынка в одном: частная, внебиржевая и публично котируемая. Почти все виллы проходят через три рынка после того, как продавец решает продать.

Рынок 1: Частный рынок. Во-первых, продавцы стараются продавать без использования агента. О половина всех вилл продается в частном порядке, без указания агента.

Рынок 2: Внерыночный. Если они не смогли продать в частном порядке, то они выставляются на продажу через агента. Большой процент вилл продается агентом «вне рынка» своим существующим контактам, без публичного размещения или в Интернете.

Рынок 3: акции публично котируются. Если никто не хочет покупать виллу, агенты публично выставляют ее на продажу в Интернете. Эти виллы обычно выставлены на продажу в течение многих лет и не продаются, если владелец резко не снизит цену.

Текущее состояние рынка недвижимости Французской Ривьеры

Нереалистичные цены

Согласно отчетам, анализу рынка и данным экономистов, агентов, покупателей и нотариусов, с которыми мы консультировались, большинство вилл на Французской Ривьере, стоимость которых превышает 1 миллион евро, выставлены на продажу по нереальным ценам и находятся на публичном рынке, часто за лет, пока продавец не снизит цену, которая будет намного ниже, чем у других на рынке, при этом средняя цена продажи примерно на 60% ниже первоначальной запрашиваемой цены, но некоторые виллы продаются (в конечном итоге) на целых 90% ниже запрашиваемой цены.

Другая проблема заключается в том, что на Французской Ривьере много спекулянтов, владеющих несколькими виллами, сдаваемыми в аренду на время отпуска. Эти продавцы выставляют завышенные цены и «вылавливают» невежественного покупателя, который переплачивает (хотя это очень редко их находят). Эти виллы выставлены на продажу и не продаются, потому что они продаются по жестким, смехотворным ценам с владельцы, которые несерьезно относятся к продаже.

Рецессия и процентные ставки

Как хорошо известно большинству людей, мы находимся на ранних стадиях глобальной рецессии из-за многих факторов, включая долгосрочный экономический долговой цикл приближается к спаду. Это, вероятно, перерастет в серьезную глобальную рецессию, которая уже начала снижать цены на недвижимость во всем мире и может удерживать цены на низком уровне (поскольку получить кредит, помимо других факторов, будет гораздо труднее) в течение примерно десятилетия.

Полезным индикатором перспектив является этот опрос Исследование, проведённое Национальным статистическим управлением (INSEE) в рамках исследования уровня доверия домохозяйств, которое находится на самом низком уровне за последние 20 лет. Это сказывается даже на рынке предметов роскоши, где, как и на рынке традиционной недвижимости, наблюдается резкое падение спроса (в 2024 году объёмы транзакций снизились на 20% по сравнению с и без того низкими показателями 2023 года).

Условия кредитования продолжают ужесточаться

Начиная с 2022 года, количество выданных ипотечных кредитов сократилось И процентные ставки резко выросли. Хотя с тех пор процентные ставки снизились, получить одобрение на ипотеку стало всё сложнее. Специалисты по недвижимости это ощутили: почти половина (47%) столкнулась с ростом числа отмен продаж из-за отказов в выдаче кредитов, и ожидается, что число таких отмен будет только расти.

В начале 2022 года вступил в силу новый закон, который требует, чтобы люди, берущие ипотечные кредиты, не имели ежемесячный коэффициент задолженности более 35%. Это означает, что их расходы, включая ежемесячные выплаты по ипотеке и любые другие займы или расходы, которые может иметь покупатель, не могут превышать 35% от их дохода.

Последний отчет нотариусов подтверждает, что это влияет на процент одобрения ипотеки. Кроме того, отдельный отчет, проведенный ипотечным брокером Vousfinancer, показал, что заемщикам с уровнем задолженности менее 35% по-прежнему отказывают в кредитах из-за расстояния между их работой и будущим домом.

Эти новые условия в сочетании с общим ужесточением условий ипотеки, введенными банками, уже влияют на количество проданных вилл и, следовательно, со временем повлияют на цены на виллы.

«Структурная нехватка жилья и низкие ставки по кредитам стали причиной того, что цены выросли в 2,5 раза за 20 лет, и поэтому мы считаем, что эта фаза закончилась», прокомментировал Корин Джолли, президент Particulier à Particulier. Новое строительство снижается, в первом квартале сократилось количество бронирований у застройщиков (-41% за год) и разрешений на строительство (-11,5%) по состоянию на май 2023 года.

Иностранных покупателей становится меньше

В 2020 году 1,3% вторых домов были куплены людьми, не являющимися резидентами Франции. Для сравнения, в 2010 году этот показатель составлял 1,7%. По прогнозам, эта тенденция сохранится и в 2025 году, при этом нотариусы ожидают, что доля иностранных покупателей продолжит снижаться.

Иностранцы также устали от того, что их обманывают, и с введением ДВФ, теперь они могут видеть, насколько плохо агенты лгут им о местных ценах. В Большом Париже, Альпах и Провансе-Лазурном Берегу-Корсике недвижимость, купленная иностранцами-нерезидентами, стоит дороже. Эта тенденция очень заметна в Провансе-Лазурном Берегу-Корсике, где старые дома, купленные иностранцами-нерезидентами, В 180% раз дороже при том же количестве комнат и местоположении. Это влияет на рынок элитной недвижимости, который, как и рынок традиционной недвижимости, столкнулся с резким падением спроса (2024 год принес падение на 20% (по объему транзакций по сравнению с и без того низкими показателями 2023 года.)

Война и захват русских вилл

Богатые россияне владеют более 2000 вилл на Французской Ривьере, многие из которых принадлежат ближайшим друзьям Владимира Путина. Из-за того, что Россия начала войну с Украиной, Франция и Монако уже начали конфисковывать активы и виллы россиян, связанных с Путиным, а также их семьи, близких друзей и всех, кто мог извлечь выгоду из связи друга с Путиным. Они закидывают все более широкую сеть, пугая многих россиян, заставляя их продавать до того, как они попадут под санкции.

Вскоре это может оказать глубокое влияние на рынок недвижимости, поскольку потенциально сотни роскошных вилл, ранее принадлежавших россиянам, вскоре будут конфискованы или добровольно выставлены на продажу.

Французская Ривьера «не является быстро развивающимся рынком, как это было до 2008 года, [когда у нас был] Российские закупщики которые покупали почти всё по сумасшедшим ценам», — говорит Sotheby’s (Hollywood Reporter, Статья за июль 2021 г.)

Прочитайте наш руководство по конфискации вилл в России и как это повлияет на рынок недвижимости на Французской Ривьере, подробнее.

Тенденции рынка недвижимости

Последние 15 лет

Если не считать крупнейших городов, недвижимость во Франции последние 15 лет испытывает трудности. Цены на недвижимость на Французской Ривьере оказались намного хуже, чем в большинстве других регионов Франции, причем худшие показатели были в сельских районах.

Цены на продажу за последние 15 лет оставались на одном уровне или снижались, за исключением временного скачка из-за Covid-19. Скачок цен из-за Covid начал корректироваться обратно к ценам до Covid в 2022 году, а в 2023 году опустился ниже цен до Covid, достигнув самого низкого уровня, который Франция видела с момента падения рынка жилья в 2008 году.

Эффект Ковида

В период худшей изоляции Covid, с третьего квартала 2020 года по первый квартал 2022 года, продажи на рынке роскошных вилл, как правило, были по ценам, намного превышающим рыночную стоимость, и их покупали люди, нечувствительные к цене (и многие жители Монако), которые хотели быстро переехать или люди чувствуют себя в восторге от рекордно низких процентных ставок и чрезвычайно выгодных обменных курсов. Эти продажи не отражают состояние рынка в целом.

Распродажи по высоким ценам, которые происходили с 2020 по середину 2022 года, были аномалией из-за уникального стечения обстоятельств, которые с тех пор уже прекратились.

Несмотря на эти продажи, вызванные Covid, подавляющее большинство вилл, включенных в публичные листинги до и во время Covid, не продали и остались на рынке, по цене, значительно превышающей рыночную.

«Оптимизм, наблюдавшийся в конце 2021 года, оказался недолговечным, его остановило начало войны на Украине. Этот шок сразу же был замечен по всем экономическим показателям в марте, отражая опасения, которые влияют на покупательную способность как лидеров бизнеса (-6,1 пункта в индексе делового климата в марте), так и домохозяйств (-6 пунктов в индексе доверия домохозяйств). ». – Кушман и Уэйкфилд (отчет за 2022 год)

Сеть недвижимости Orpi сообщила, что продажи упали на 17% за первые 3 месяца 2022 года по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Гийом Мартино, президент сети Orpi,сказалБФМ в конце февраля 2023 года: «Вечеринка закончилась. Мы видим перебалансировку. Мы очень ясно чувствуем это в наших агентствах — больше нет очередей. Я думаю, что то, что происходит сейчас, — это здорово», — сказал он о падении цен после двух лет, когда они были «слишком высокими».

«Люди понимают, что владение домом — это не то, чего они на самом деле хотят», комментарии Коринн Жолли, президент Particulier à Particulier. «Они немного отходят от изображения открытки, которое было в конце заключения Covid-19».

2022–2025 гг. и далее

Рынок недвижимости медленно начинает перестраиваться после сильного влияния Covid-19 с 2020 по 2022 год, что привело к рекордному количеству продаж домов и рекордно высоким ценам. Цены на проданные объекты уже начали снижаться и продолжают оставаться рынком покупателя в течение следующего десятилетия или более из-за факторов, описанных в этом руководстве. Это особенно актуально для загородных вилл вдоль Французской Ривьеры.

Впервые со времен Covid-19 объект недвижимости в Бьеничах отмеченный резкое увеличение на 12% поставлять и в то же время резкое падение требовать, при этом поисковые запросы о домах упали на 30% во второй половине 2022 года. Между тем, к концу 2022 года объявления о продаже недвижимости уже оставались в сети на 50% дольше.

Данные Notaire о продажах домов, опубликованные в течение 2023 и 2024 годов, показали резкое снижение продаж как старых, так и новых домов. FNAIM подсчитала, что общий спрос может снизиться на 10% к концу 2023 года, что соответствует снижению цен на жилье на 5%, но этот прогноз сбылся раньше — к середине 2023 года. «Светофор горит красным на всех уровнях», — заявили они.

По результатам изучать проведено в конце 2023 года, 92% агентств отметили увеличение переговорной маржи в 2023 году.

В соответствии с отчет за июль 2024 г. по данным французского банка Crédit Commercial de France (CCF), продажи иностранным нерезидентам упали на 14% в 2023 году. Неудивительно, что самые высокие средние цены продажи были в Иль-де-Франс (€803,000), где цена продажи оставалась стабильной. За ним следовали Прованс-Лазурный берег (€582,000) и Овернь-Рона-Альпы (€418,000), где оба увидели Средние цены продаж падают примерно на 20%.

Что говорят представители отрасли

«Мы являемся свидетелями глубоких изменений на рынке, которые мы наблюдали за последние десять или пятнадцать лет. Поэтому понятно, что продавцам требуется время, чтобы принять эту новую структуру, и они еще не скорректировали свои цены соответствующим образом. В 2024 году, вероятно, должен быть установлен новый баланс между покупателями и продавцами», пришли к выводу Стефан Фриц, президент агентства недвижимости Guy Hoquet.

Чарльз Маринакис из Century 21 сказал, «По нашим наблюдениям, замедление активности продолжается. Это подтверждение того, что мы видели во второй половине 2022 года. Наши данные за январь 2023 года подтвердили эту тенденцию. Даже если сектор жилья сопротивляется, объем транзакций снижается. В целом по Франции падение составляет -6%. Мы предвидели это замедление. Согласно выражению, «когда слишком дорого, то слишком дорого». [Мы видим] возврат к прогрессивному разуму. Очень часто продавцы не торопятся соглашаться на снижение цен».

Генеральный директор RH Гэри Фридман сказал в декабре 2022 года о состоянии рынка элитного жилья: «Я думаю, что рынок жилья рухнул, и он упал довольно резко, поскольку процентные ставки выросли. Сейчас просто много неопределенности. Но в одном я уверен: рынок жилья рухнет на уровне, которого я не видел с 2008 года. Я не видел такого падения с 2008 года».

77% нотариусов сказал, что 2023 год — хорошее время для продажи (другими словами, продавать как можно скорее, так как цены падают) и плохое время для покупки недвижимости во Франции (лучше подождать, так как цены упадут еще сильнее). Нотариусы видели снижение количества покупок недвижимости в 2022 году и ожидаем, что рынок продолжит нисходящую траекторию.

Руководитель сети агентств недвижимости L'Adresse предсказанный снижение цен на 10%, а Марк Туати, президент ACDEFI, независимой экономической и финансовой консалтинговой фирмы,сказал он ожидает падения цен примерно на 15% к концу 2023 года. Что же произошло на самом деле? Они упали на 20% в 2023 году.

Анри Бюзи-Казо, президент-основатель Институт управления услугами недвижимости, в недавнее интервью вместе с журналом Le Revenu сказал о продажных ценах, что «падение цен на 10% [на рынках отдыха, таких как Французская Ривьера] кажется неизбежным», и, говоря о последствиях для экономики во Франции, он также предсказал общий рост цен. падение рынка недвижимости на 30%.

Последние тенденции продаж по ценовым категориям

Покупатели, желающие приобрести виллу во Франции, все чаще отдают предпочтение более дешевой недвижимости, особенно менее 800 000 евро. покупателей дорогих вилл значительно меньше. Эта тенденция частично была вызвана пандемией коронавируса, которая привела к уменьшению количества богатых иностранных покупателей (которые вместо этого купили дома для отдыха в стране своего проживания) и увеличению количества местных французских покупателей.

Изменение доли общего объема продаж вилл/загородных домов варьировалось в зависимости от ценовой категории:

• Доля вилл, проданных по цене менее 800 000 евро повысился с 30% в 2019 году до 38% в 2021 году.
• Продажа вилл от 800 000 до 1 миллиона евро. повысился с 15% до 22% за тот же период.
• Недвижимость, проданная за сумму от 1 до 2 миллионов евро. уменьшился с 35% в 2019 году до 29% в 2021 году.
• Недвижимость, проданная за более чем 2 миллиона евро уменьшился с 20% в 2019 году до всего 11% от общего объема продаж в 2021 году.

Помните, что нельзя сравнивать Французскую Ривьеру с Францией в целом. Существуют региональные различия в изменении цен на недвижимость, и на Французской Ривьере наблюдается гораздо меньший рост, чем во многих других регионах Франции. Например, в 2021 году годовая цена реализации м² выросла. 12,4% в Ренне и только 0,6% в Nice. Один только Париж тянет вверх тенденции цен на недвижимость во Франции в целом.

Прогнозы экспертов рынка на 202 год5

В 2025 году Французская Ривьера станет рынком покупателя, и в течение многих лет он будет становиться все более привлекательным из-за глобальной рецессии, высоких процентных ставок, все большего числа иностранных покупателей, приобретающих дома в странах своего проживания, агрессивной политики Франции по дестимулированию вторых домов и инвестиций в недвижимость, а также из-за того, что рынок элитных вилл становится все более привлекательным. наводнено виллами, проданными или отнятыми у россиян.

Мы проконсультировались с рядом ведущих экономистов, инвестиционных консультантов, (честных) агентов по недвижимости и нотариусов, а также с недавними покупателями по поводу публично зарегистрированный рынок вилл на Французской Ривьере, и вот к каким выводам мы пришли (это касается только вилл на Французской Ривьере).

Имейте в виду, что указанные ниже м² — это рекламируется м², а не ложно заниженная м², указанная нотариусами. Цены ниже отражают продал цены, не спрашивать Цены.

Цена продажи: 3 миллиона евро+

• Очень элитный рынок
• Цена продажи более 3 миллионов евро.
• Обычно относится к исключительным, ультра-роскошным виллам площадью более 1000 м², часто с несколькими виллами на территории.

Этот сегмент рынка очень трудно оценить, поскольку в этой категории очень мало продаж. Это самые ультра-роскошные, востребованные и уникальные прибрежные объекты на Французской Ривьере. Большинство из них принадлежали русским и остаются на рынке уже много лет и не продаются.

Менее 5% вилл, стоимость которых превышает 3 миллиона евро, на самом деле продаются за более чем 3 миллиона евро. В этом сегменте некоторое завышение цен обусловлено Русским нужно продать виллы, за которые они заплатили слишком дорого.

Подавляющее большинство вилл, проданных по этой цене, были проданы со скидкой от 65% до поразительных 85% от первоначальной запрашиваемой цены, при этом средняя скидка составляла около 70%. Мы видели много очень востребованных вилл, которые были проданы за последние пару лет со скидкой 70%+ от первоначальной запрашиваемой цены. Пара типичных примеров: в Болье-сюр-Мер, две огромные и недавно отремонтированные виллы с видом на море на одном участке, которые первоначально были выставлены на продажу за 18 миллионов евро, но были проданы за 3,6 миллиона евро, а также очень желанная вилла со 100% беспрепятственным видом на море на вершине Кап-Мартен была выставлена на продажу за 4,9 млн евро и недавно продана за 1,8 млн евро.

Как и во всех рыночных категориях, виллы с завышенной ценой не продаются, даже если они знаменитые, очень желанные виллы. Шон Коннери потрясающая вилла на берегу моря отличный тому пример — его цена была разрежь пополам после года на рынке и все же это все еще не был продан после обильной рекламы и освещения в новостях и более трех лет на рынке. Желанная вилла в Кап-д'Ай, принадлежащая российскому олигарху, с 2015 года выставлена на частную продажу за нераскрытую сумму. публично (многими агентствами) с 2017 года, сначала за 30 миллионов евро а теперь за 23 миллиона евро — и он до сих пор не продан. Есть много другие подобные примеры, особенно на рынке высокого класса с российскими владельцами.

Это потому что знающие финансовые консультанты богатых покупателей предсказывают, что рынок находится в долгосрочной тенденции к снижению цен, потому что банки не будут выдавать ипотечные кредиты с завышенной стоимостью, и потому что Россияне больше не приезжают с чемоданами наличных. Эти факторы приводят к значительному снижению цен.

Цена продажи от 1 до 3 миллионов евро

• Рынок элитных вилл среднего класса
• Цена продажи от 1 до 3 миллионов евро.
• Обычно относится к роскошным виллам площадью от 250 м² до 1000 м².

В этом сегменте наблюдался небольшой рост цен продажи во время Covid, около 0,5%, с редкими продажами по цене, значительно превышающей рыночную (из-за эффекта Covid). С 2022 года продажи нормализовались, а общий объем снизился. Мы ожидаем, что цены продажи (не цены предложения) продолжат значительно падать в 2025 году. В настоящее время этот сегмент рынка находится в состоянии стагнации, пока покупатели ждут падения цен.

Виллы в этой категории продаются со скидкой от 40% до 80% от запрашиваемой цены, поскольку чрезмерное завышение цен изобилует в этом ценовом диапазоне. В этом сегменте гораздо больше продавцов, чем серьезный покупатели. Ультрасовременные виллы пользуются спросом (но только если их цена завышена), а каменные, старинные и классические виллы не продаются.

Эти владельцы чаще всего либо пожилые, либо русские. Ожидайте увеличения проблемных продаж в этом сегменте в ближайшие годы из-за старения бэби-бумеров, экономики, продаж иностранцев из-за повышения налогов, Захват русских вилли продолжающиеся последствия Брексита.

Цена продажи от 600 тысяч евро до 1 миллиона евро.

• Рынок вилл низкого и среднего класса
• Цена продажи от 600 000 евро до 1 миллиона евро.
• Обычно применяется к виллам площадью менее 400 м².

В этом диапазоне виллы по хорошей цене в хорошем состоянии продавались хорошо, пока процентные ставки не начали расти в 2022 году, а теперь общее количество продаж снижается. Однако мы ожидаем, что цены продолжат значительно падать в 2025 году из-за проблем с доступностью.

Основными покупателями в этом сегменте являются французские семьи. Продавцами в этом сегменте обычно являются граждане Франции или Великобритании. В обоих случаях у них есть мотивация продать (экономические проблемы, развод и т. д.), а Brexit продолжит влиять на этот сегмент.

Рынок может медленно адаптироваться

Часто, когда покупательская активность замедляется, домовладельцам и агентам по недвижимости требуется некоторое время, чтобы скорректировать свои ожидания и снизить цены. В то же время недвижимость по реалистичной цене может быть продана, но объекты недвижимости, цены на которые не корректируются, останутся на рынке, часто в течение многих лет., пока они не скорректируют свои ожидания и не снизят цену, чтобы она соответствовала рынку (узнайте, как определить правильную цену).

Иметь ввиду что статистика, охватывающая всю Францию, вводит в заблуждение, поскольку она включает такие крупные города, как Париж и Марсель, где спрос остается высоким, а цены растут. Сельские районы и зоны отдыха, такие как Французская Ривьера, напротив, находятся на нисходящей траектории.

Агенты по недвижимости и нотариусы получайте оплату после совершения покупки, и чем больше вы тратите, тем больше они зарабатывают. Поэтому, естественно, они склонны очень оптимистично смотреть на рынок. У них есть стимул рассказывать вам, что это очень горячий рынок и цены растут, поскольку это заставляет покупателей чувствовать, что им следует покупать раньше и за больше денег, а также стимулирует продавцов выставлять свои дома на продажу. Даже на явно слабых или падающих рынках агенты и нотариусы часто скажут вам, что это горячий рынок.

Покупаете виллу? Прочтите это первым!

Когда вы будете готовы искать недвижимость, обязательно прочтите нашу Полное руководство по покупке недвижимости во Франции. Эти руководства объясняют, как оценить недвижимость. настоящий ценность, как получить лучшую цену и избежать завышения цен, на что обращать внимание, как не стать жертвой мошенничества и многое другое.

Во-первых, чтобы понять рынок недвижимости во Франции, вы должны понять, как Ценообразование за м² — это гигантский обман. Затем вы можете перейти к другим руководствам:

Наш руководство по объявлениям о недвижимости включает в себя: как найти виллы на продажу, на что следует обратить внимание, дезинформацию и предупреждения, аукционы и потерю права выкупа, покупку напрямую у продавцов, почему время решает все и причину, по которой только около половины продаж вилл публикуются.

Наш руководство по мошенничеству и секретам включает в себя: предупреждения о неэтичных уловках, которые используют агенты, нотариусы, продавцы, застройщики и строители, чтобы вытянуть из вас больше денег. Это обязательное к прочтению руководство для информаторов, которое представители бизнеса не хотят, чтобы вы видели.

Наш руководство для агентов по недвижимости включает в себя: нечестные слова, которые вам расскажут агенты, как работают агентства недвижимости, агенты покупателя и риэлторы, почему следует избегать нелегальных и неместных агентов и кому можно доверять (важное предупреждение).

Наш руководство по ценообразованию и определению рыночной стоимости виллы включает в себя: почему так сильно завышены цены, как оценить рыночную стоимость виллы (сколько она стоит) и пошаговое руководство по определению цены вашего предложения. Плюс, доп. путеводитель по русским и их влиянию на рынке недвижимости Французской Ривьеры.

Наш руководство к важным вещам, чтобы узнать включает в себя: диагностические отчеты и опросы, солнце и микроклимат, потенциальные проблемы с видом, налоги на жилье, возраст, доступ к Интернету и мобильному телефону, опасные (красные) зоны, риски для здоровья, проблемы конфиденциальности и пространства, близлежащие проблемы, что вы на самом деле у меня есть незаконные пристройки и постройки, почему они продаются, как проверить и многое другое.

Наш руководство по вещам, которые следует учитывать включает в себя: ваш действительный расходы, проблемы с покупкой «недавно отремонтированной» виллы, изучение местной преступности и скваттеров, а также вопросы, которые следует задать себе.

Наш руководство по процессу покупки включает в себя: переговоры о цене и первоначальном предложении, выбор честного нотариуса, покупку в плюсе, официальное предложение и депозит, использование SCI, подводные камни контракта, период обдумывания, что делать перед передачей денег и окончательное подписание.

Наш руководство после покупки включает в себя: подводные камни при страховании, советы по выбору второго дома, аренде виллы, ремонту и что нужно знать о найме людей.

Руководство для продавцов: Как оценить вашу виллу, чтобы она продавалась.