Predicciones y tendencias del mercado inmobiliario para 2026

Actualizado: 29 de enero de 2026

Contrariamente a lo que muchos creen, la Riviera Francesa es un lugar complicado para ganar dinero con el sector inmobiliario.

La Riviera francesa no es un buen mercado de inversión. Los precios en Francia no cambian rápidamente fuera de París y el mercado de villas está cayendo debido a factores agravantes.

A diferencia de la mayoría de los demás mercados de lujo, durante los últimos 15 años, el mercado inmobiliario en la Riviera Francesa ni siquiera ha seguido el ritmo de la inflación, y mucho menos de lo que se podría ganar invirtiendo el dinero de otras maneras. La única excepción fue la burbuja de la COVID-19, que desde entonces se ha desinflado. Los últimos tres años se han caracterizado por un fuerte descenso de la actividad: un descenso del -33% en el volumen de ventas de inmuebles antiguos entre 2021 y 2024. Al mismo tiempo, desde entonces, la construcción de nuevas viviendas está prácticamente paralizada, alcanzando en 2025 su nivel más bajo en 70 años.

Esta es una guía larga y detallada, por lo que proporcionamos un resumen rápido en la parte superior y, si desea obtener más información, puede seguir leyendo a continuación.

El mercado inmobiliario de la Riviera Francesa está en recesión desde hace años.

Resumen

El aumento temporal de precios durante la pandemia ha terminado, al igual que los bajos tipos de interés y los tipos de cambio favorables que lo acompañaron. El mercado comenzó a desplomarse en 2022 y no ha parado. Profesionales predijo correctamente una caída del 37% en los precios para 2025. El 92% de agencias vieron un aumento de los márgenes de negociación en 2023, ya que los precios bajaron en un 20% en la Riviera Francesa.

Estas son las principales razones por las que los precios inmobiliarios seguirán subiendo mucho más baratos a lo largo de 2026 y se mantendrán bajos en el futuro previsible:

• Estamos entrando en un caída del mercado inmobiliario mundial, incluidos todos los mercados de lujo, que antes eran sólidos. Los precios en los principales mercados inmobiliarios ya están bajando de manera bastante dramática. Puede Lea sobre esto en The Economist. y Bloomberg (y casi todas las demás publicaciones importantes).
• Los bienes raíces en la Riviera Francesa se inflaron hasta convertirse en una burbuja inasequible a mediados de la década de 2000, volviéndose mucho más altos que los ingresos de los hogares. Luego, los precios se mantuvieron estables durante 15 años hasta el aumento de Covid. Se predice que esta burbuja explotará Los precios caen en picada un 37%. para 2025.
• El francés El gobierno está tratando activamente de hacer que los bienes raíces sean más asequibles. Al añadir impuestos onerosos para las segundas residencias y buscar otras maneras de desincentivar la compraventa de viviendas, las compras de inversión, los alquileres de Airbnb y las casas vacacionales, es 100 % probable que esto se repita en el futuro.
• El gobierno ha introducido nuevas leyes fiscales que entró en vigor este año y que aumento del impuesto sobre la renta por alquiler del antiguo tipo del 17 % al nuevo tipo del 40 % para las personas que tienen unos ingresos anuales procedentes de alquileres amueblados superiores a 23.000 € (un importe bajo para la Riviera francesa), o cuyos ingresos por alquiler son superiores a la suma de los ingresos de otras actividades . Esto hace que el alquiler vacacional sea mucho más menos lucrativo.
• Los bancos han endurecido sus préstamos condiciones y volverse aún más cautelosos. A partir de 2022, se redujo el número de hipotecas concedidasEsto se intensificará a lo largo de 2025, dificultando cada vez más la aprobación de una hipoteca. Los profesionales inmobiliarios lo han notado: casi la mitad (47%) ya admite haber visto un aumento en el número de cancelaciones de ventas debido a la denegación de préstamos, y se prevé que estas cancelaciones aumenten.
• Porque Brexit, los británicos (estimados entre el 25% y el 40% de los compradores/propietarios en la Riviera francesa) verán reducida la cantidad de tiempo que pueden pasar en la UE (incluida Francia) a sólo 90 días, y tendrán que pagar una lote más impuestos sobre los ingresos por alquiler, así como otros nuevos impuestos. Las hipotecas son ahora más caras y más difíciles de conseguir para los residentes del Reino Unido, y la conversión de moneda es desfavorable, lo que hace que comprar fuera del Reino Unido sea más caro que nunca. Además, los británicos han tenido una disminución en su poder adquisitivo debido a la pérdida de valor de su moneda. Estos factores impiden que los británicos compren nuevas propiedades en la Riviera francesa y, al mismo tiempo, lo que llevó a muchos a considerar vender sus casas de vacaciones en la Riviera francesa.
• Nuevas sanciones a los rusos han llevado a los rusos ricos a vender sus villas antes de que puedan ser confiscadas. De cualquier manera, las villas de propiedad rusa y incautaciones de propiedad (debido a la guerra) pronto podría inundar el mercado con villas de lujo, lo que hizo bajar aún más los precios.
• Baby boomers, que son la mayoría de los propietarios de villas en la Riviera francesa, están envejeciendo y están envejeciendo o enfermando demasiado para mantener las villas (o, lamentablemente, muriendo de COVID-19), por lo que venden sus villas y se mudan a una vida asistida. o apartamentos. No hay suficientes Millennials ricos para compensar (debido a la falta de población y riqueza en este grupo demográfico), y los Millennials tienden a preferir vivir en ciudades y en la economía colaborativa (AirBnb versus ser propietario).
• Estamos en las primeras etapas de una recesión global, debido a muchos factores, incluido el El ciclo de deuda económica a largo plazo está a punto de caer.. Es probable que esto se convierta en un importante recesión global, que ya ha comenzado a bajar los precios inmobiliarios a nivel mundial, y podría mantenerlos bajos (porque será mucho más difícil conseguir crédito, entre otros factores) durante aproximadamente una década.
• Los compradores extranjeros ahora comprar casas más cerca de casa (a una distancia máxima de dos horas en coche) y vender sus villas en el sur de Francia. Esto se debe a varios factores, entre ellos: trabajar desde casa varios días de la semana, Brexit, etc. Una vez que fue un comprador importante, Compradores parisinos Ahora también están optando por comprar villas a poca distancia de París en coche para poder trabajar cómodamente desde casa y llegar fácilmente a la oficina en coche, en lugar de vivir en un apartamento a tiempo completo.
• la extensión de teletrabajo ha estado animando a determinados inversores a vender sus inmuebles de oficinas para transformarlos en viviendas, aumentando la cantidad de viviendas en venta.
• Cambio climático esta causando Sequía sin precedentes en la Riviera francesa. Hay nuevas normas que prohíben regar el césped y las plantas o llenar las piscinas. En algunas zonas, hay una falta total de agua potable y el agua llega en camiones. Los incendios forestales ahora son comunes y muchas partes de la Riviera francesa son "zonas rojas", lo que significa que no puedes reconstruir si tu casa se incendia. . Esto disminuirá el valor de las viviendas a lo largo de la Riviera francesa e impulsará a más personas a alquilar o comprar en áreas menos afectadas.

Gráficos y datos de respaldo

Aquí están los datos recién publicados de los notarios de aprobaciones de hipotecas por mesy un gráfico (también elaborado por los notarios) que muestra el número actual de ventas en Francia. Como puede ver, las ventas (y los precios de alquiler) están cayendo en picado.

NB: El aumento de los precios entre 2000 y 2007 fue un fenómeno global y fue la mayor burbuja inmobiliaria que el mundo haya visto jamás.

Número de ventas en Francia – Ventas de viviendas (línea verde), número de ventas (línea marrón) y precios de las viviendas (línea negra):

(enlace a la fuente)

El sentimiento en EE.UU., para el contexto:

¿El sector inmobiliario como inversión?

La desafortunada verdad es que la Riviera francesa no es un buen lugar para comprar bienes raíces para una inversión. Aparte de durante la burbuja mundial de Covid, los precios de la vivienda han disminuido constantemente (cuando se ajusta a la inflación) en el sur de Francia desde hace casi 15 años y todo indica que los precios seguirán bajando en el futuro.

"El crecimiento de los precios primarios fue en gran medida estático en la Costa Azul en su conjunto". – Caballero Frank (informe)

Al observar las estadísticas de precios, tenga en cuenta que la inflación no está descontada y, cuando se tiene en cuenta la inflación, los precios han ido disminuyendo.

Además, El gobierno francés está intentando activamente abaratar el precio de los bienes inmuebles. Recientemente han agregado impuestos engorrosos para segundas residencias, ganancias de alquileres vacacionales y cuando vendes (hasta 49%). Ellos son obligar a los bancos a reducir el número de hipotecas concedidasHan añadido restricciones al alquiler, incluyendo la imposición de reformas para mejorar la eficiencia energética. Y están buscando activamente otras maneras de desincentivar la compraventa de viviendas, las inversiones, los alquileres de Airbnb y las casas vacacionales. Es 100% probable que esto ocurra más en el futuro.

El rendimiento medio del alquiler de Nice es sólo el 3,11%, la más baja de las grandes ciudades de Francia (inferior a la tasa de inflación).

De acuerdo a Hasta Century 21, muchos propietarios privados no acometerán las obras de renovación energética que, a partir de 2023, serán necesarias para alquilar una propiedad. En cambio, venderán la propiedad porque no quieren hacer el trabajo o porque no pueden hacerlo económicamente.

Debido al mayor auge inmobiliario mundial de la historia, combinado con compradores rusos recientemente ricos, los precios de las propiedades inmobiliarias costeras de lujo en la Riviera francesa se dispararon hacia arriba desde mediados de los años 90 hasta 2007. En 2007, estalló la burbuja inmobiliaria mundial. , y en 2008 Las sanciones rusas detuvieron su locura de compras, y desde entonces los precios han estado bajos o estables. Si tuvo la suerte de vender una propiedad durante ese período de alza de precios, lo hizo bien, pero si compró después de 2008, probablemente habrá perdido dinero, ya que los precios inmobiliarios no han seguido el ritmo de la inflación.

Los pocos que vendieron sus villas con una buena ganancia ya sea a un ruso rico o durante la desesperación del Covid –tuvieron suerte– pero esa suerte es ahora encima.

Si está buscando invertir en bienes raíces, es mejor comprar en Mónaco, donde el precio medio ha aumentado en 82% en la última década.

CONSEJO: Si observa gráficos o aumentos porcentuales de precios a lo largo de los años, es importante darse cuenta de que casi Ninguno de estos gráficos o estadísticas está ajustado a la inflación. Cuando se ajusta por inflación, no hay aumento de precio durante la última década. Además, muchos de estos gráficos fueron elaborados por agencias inmobiliarias y luego proliferaron a través de artículos pagados en los medios de comunicación, y las estadísticas no sólo son subjetivas (ya que sólo incluyen las pocas ventas de su agencia que eligieron incluir), sino que no verificable y no confiable.

Dato interesante: Casi el 30% de las villas de la Riviera francesa están clasificadas como "segunda residencia" (muchas de las cuales se alquilan como casas de vacaciones durante la temporada de verano), y casi el 8% están "desocupadas" (la mayoría de ellas se utilizan exclusivamente para alquileres vacacionales). . ¡Solo el 62% son residencias principales!

Dicho esto, esta área no se parece a ninguna otra en la Tierra, y si le encanta el estilo de vida francés y desea comprar una villa sabiendo estos datos, entonces hay mucho que aprender antes de firmar la escritura. Primero, explicaremos las tendencias de precios de las villas en la Riviera francesa, luego podrá continuar con nuestras otras guías de compra de bienes raíces en Francia, que se enumeran en la parte inferior.

Tres mercados en uno

Es importante entender que la Riviera francesa es tres mercados en uno: Privadas, fuera del mercado y cotizadas en bolsa. Casi todas las villas pasan por tres mercados después de que el vendedor decide vender.

Mercado 1: El Mercado Privado. Primero, los vendedores intentan vender sin recurrir a un agente. Acerca de la mitad de todas las villas se venden de forma privada, sin estar listado con un agente.

Mercado 2: Fuera del mercado. Si no pueden vender de forma privada, la publican con un agente. Un gran porcentaje de villas se venden fuera del mercado por el agente a sus contactos existentes, sin publicarse ni publicarse en internet.

Mercado 3: Cotizado en Bolsa. Si nadie quiere comprar la villa, los agentes la publican en Internet. Estas villas suelen permanecer en el mercado durante muchos años y no se venden a menos que el propietario baje drásticamente el precio.

El estado actual del mercado inmobiliario de la Riviera francesa

Precios poco realistas

Según informes, análisis de mercado y los economistas, agentes, compradores y notarios que consultamos, la mayoría de las propiedades de villas en la Riviera francesa que piden más de 1 millón de euros cotizan a precios poco realistas y se encuentran en el mercado que cotiza en bolsa, a menudo por años, hasta que el vendedor baja el precio para que sea mucho más bajo que otros en el mercado, con el precio de venta promedio es alrededor de un 60% menos que el precio de venta original, pero algunas villas se venden (eventualmente) por hasta un 90% menos que el precio de venta.

Otro problema es que la Riviera francesa recibe muchos especuladores que poseen varias villas de "alquiler vacacional". Estos vendedores cotizan a precios elevados y van a "pescar" un comprador ignorante que pagará de más (aunque es muy raro que encuentren uno). Estas villas se encuentran en el mercado y no se venden porque se cotizan a precios rígidos y ridículos con propietarios que no se toman en serio la venta.

Recesión y tasas de interés

Como la mayoría de la gente sabe muy bien, nos encontramos en las primeras etapas de una recesión global debido a muchos factores, entre ellos la El ciclo de deuda económica a largo plazo está a punto de caer.. Es probable que esto se convierta en una gran recesión mundial, que ya ha comenzado a bajar los precios inmobiliarios a nivel mundial y podría mantenerlos bajos (porque será mucho más difícil conseguir crédito, entre otros factores) durante aproximadamente una década.

Un indicador útil de las perspectivas es esta encuesta El estudio realizado por el Instituto Nacional de Estadística (INSEE) sobre el nivel de confianza de los hogares se encuentra en su nivel más bajo en más de 20 años. Esto afecta incluso al mercado de lujo, que, al igual que el mercado inmobiliario tradicional, ha experimentado fuertes caídas en la demanda (en 2024 se registró una caída del 20 % en el volumen de transacciones con respecto a las ya bajas cifras de 2023).

Las condiciones crediticias continúan endureciéndose

A partir de 2022, Se redujo el número de hipotecas concedidas. Las tasas de interés subieron drásticamente. Aunque desde entonces han bajado, cada vez es más difícil obtener la aprobación de una hipoteca. Los profesionales inmobiliarios lo han notado: casi la mitad (47%) ha visto un aumento en la cantidad de cancelaciones de ventas debido a la denegación de préstamos, y se prevé que estas cancelaciones aumenten.

A principios de 2022 entró en vigor una nueva ley que exige que quienes contraten hipotecas no tengan una tasa de endeudamiento mensual superior al 35 %. Esto significa que sus gastos, incluyendo la cuota mensual de la hipoteca y cualquier otro préstamo o gasto que pueda tener el comprador, no pueden superar el 35 % de sus ingresos.

El último informe de los notarios confirma que esto está teniendo un efecto en las tasas de aprobación de hipotecas. Además, un informe separado realizado por el corredor hipotecario Vousfinancer encontró que a los prestatarios que tienen un nivel de endeudamiento inferior al 35% todavía se les niegan préstamos debido a la distancia entre su trabajo y su posible hogar.

Estas nuevas condiciones, combinadas con un endurecimiento general de las condiciones hipotecarias impuestas por los bancos, ya están teniendo un efecto en el número de villas vendidas y, en consecuencia, afectarán el precio de las villas con el tiempo.

“La falta estructural de vivienda, y los bajos tipos de crédito es lo que ha provocado que los precios se hayan multiplicado por 2,5 en 20 años, y por tanto, sentimos que esta fase ha terminado”, comentó Corinne Jolly, presidenta de Particulier à Particulier. La nueva construcción cae, con una caída en el primer trimestre de las reservas con promotores (-41% interanual) y de las licencias de obra (-11,5%) a mayo de 2023.

Los compradores extranjeros están disminuyendo

En 2020, el 1,3% de las segundas residencias fueron adquiridas por personas no residentes en Francia. Esto se compara con el 1,7% en 2010. Se prevé que esta tendencia continúe en 2026, y los notarios prevén que la proporción de compradores extranjeros siga disminuyendo.

Los extranjeros también están hartos de ser estafados y con la introducción de DVF, ahora pueden ver lo mal que Los agentes les están mintiendo. sobre precios locales. En el Gran París, los Alpes y Provenza-Costa Azul-Córcega, las propiedades adquiridas por extranjeros no residentes son más caras. Esta tendencia es muy marcada en Provenza-Costa Azul-Córcega, donde las casas más antiguas compradas por extranjeros no residentes son 180% veces más caro para el mismo número de habitaciones y ubicación. Esto está afectando al mercado de lujo que, al igual que el mercado inmobiliario tradicional, ha experimentado enormes caídas en la demanda (2024 trajo consigo una caída del 20% (en volúmenes de transacciones desde las ya bajas cifras de 2023).

La guerra y las incautaciones de villas rusas

Los rusos ricos poseen más de 2000 villas En la Riviera Francesa, muchos de ellos pertenecientes a los amigos más cercanos de Vladimir Putin. Debido a que Rusia inició la guerra con Ucrania, Francia y Mónaco ya han comenzado a confiscar los bienes y villas de rusos vinculados a Putin, así como a sus familias, amigos cercanos y a cualquiera que se haya beneficiado de la conexión de un amigo con Putin. Están extendiendo una red cada vez más extensa, intimidando a muchos rusos para que vendan antes de ser sancionados.

Esto pronto podría tener un profundo efecto en el mercado inmobiliario, ya que potencialmente cientos de villas de lujo, anteriormente propiedad de rusos, pronto serán confiscadas o puestas voluntariamente a la venta en el mercado.

La Riviera francesa “no es un mercado en auge como el que teníamos antes de 2008, [cuando teníamos] Compradores rusos que compraban casi todo a precios disparatados”, dice Sotheby's (Hollywood Reporter, Artículo de julio de 2021)

Lea nuestro Guía sobre las incautaciones de villas rusas y cómo afectará esto al mercado inmobiliario en la Riviera francesa, para más detalles.

Tendencias en el mercado inmobiliario

Los últimos 15 años

Aparte de las ciudades más grandes, el sector inmobiliario en Francia ha estado pasando apuros durante los últimos 15 años. Los precios inmobiliarios de la Riviera francesa han tenido un desempeño mucho peor que el de la mayoría de las otras áreas de Francia, siendo las áreas rurales las que obtuvieron el peor desempeño.

Los precios de venta se han mantenido estancados o en descenso durante los últimos 15 años, salvo un repunte temporal debido a la COVID-19. Este repunte de precios a causa de la COVID-19 comenzó a corregirse en 2022, alcanzando los niveles pre-COVID, y en 2023 descendió hasta alcanzar su nivel más bajo desde el desplome del mercado inmobiliario de 2008.

El efecto Covid

Durante lo peor del aislamiento de Covid, del tercer trimestre de 2020 al primer trimestre de 2022, las ventas en el mercado de villas de lujo generalmente se realizaban a precios muy superiores al valor de mercado, compradas por personas insensibles a los precios (y muchos residentes de Mónaco) que querían mudarse rápidamente, o la gente se siente abrumada por los tipos de interés increíblemente bajos y los tipos de cambio extremadamente favorables. Estas ventas no son representativas de la situación general del mercado.

Las ventas de alto precio que se produjeron entre 2020 y mediados de 2022 fueron una anomalía debido a un conjunto de circunstancias muy singular, todas las cuales han terminado desde entonces.

A pesar de estas ventas de efecto Covid, la gran mayoría de las villas que cotizan en bolsa que cotizaban antes y durante Covid no se han vendido y permanecen en el mercado, a un valor muy superior al de mercado.

“El optimismo observado a finales de 2021 resultó efímero y se vio frenado por el estallido de la guerra en Ucrania. Este shock se observó inmediatamente en todos los indicadores económicos en marzo, lo que refleja las preocupaciones que pesan sobre el poder adquisitivo tanto de los líderes empresariales (-6,1 puntos en el índice de clima empresarial en marzo) como de los hogares (-6 puntos en el índice de confianza de los hogares). .” – Cushman y Wakefield (informe 2022)

La red inmobiliaria Orpi informó que las ventas disminuyeron un 17% en los primeros 3 meses de 2022 en comparación con el mismo período de 2021. Guillaume Martinaud, presidente de la red Orpi,dijoBFM a finales de febrero de 2023: “Se acabó la fiesta. Estamos viendo un reequilibrio. En nuestras agencias lo sentimos muy claramente: ya no hay colas. Creo que lo que está sucediendo ahora es saludable”, dijo sobre la caída de los precios después de dos años de ser “demasiado altos”.

“La gente se está dando cuenta de que ser propietario de una casa no es lo que realmente quiere”, comentarios Corinne Jolly, presidenta de Particulier à Particulier. “Se están alejando un poco de la imagen de postal que había al final del confinamiento por el Covid-19”.

2022 a 2026 y más allá

El mercado inmobiliario está comenzando a recuperarse lentamente tras el fuerte impacto de la COVID-19 entre 2020 y 2022, que provocó un número récord de ventas de viviendas y precios récord. Los precios de venta ya han comenzado a bajar y seguirán siendo un mercado favorable para los compradores durante la próxima década o más debido a los factores descritos en esta guía. Esto es especialmente cierto en el caso de las villas rurales de la Riviera Francesa.

Por primera vez desde Covid-19, el sitio inmobiliario Bien'ici anotado Un fuerte aumento del 12% en suministrar y, al mismo tiempo, una fuerte caída en demanda, con búsquedas de casas cayendo un 30% en la segunda mitad de 2022. Mientras tanto, los anuncios de propiedades ya permanecían en línea un 50% más, a fines de 2022.

Los datos notariales sobre las ventas de viviendas, publicados a lo largo de 2023 y 2024, mostraron una drástica disminución en las ventas de viviendas, tanto antiguas como nuevas. La FNAIM estimó que la demanda general podría disminuir un 10 % para finales de 2023, lo que se correlaciona con una reducción del 5 % en los precios de la vivienda, pero esta predicción se cumplió antes de lo previsto: a mediados de 2023. «El semáforo está en rojo en todos los niveles», afirmaron.

Según los resultados de un estudiar llevado a cabo a finales de 2023, El 92% de las agencias vio un aumento en los márgenes de negociación en 2023.

De acuerdo a un informe de julio de 2024 Según el banco francés Crédit Commercial de France (CCF), las ventas a extranjeros no residentes cayeron un 14 % en 2023. Como era de esperar, los precios de venta promedio más altos se registraron en Isla de Francia (803 000 €), donde el precio de venta se mantuvo estable. Le siguieron Provenza-Costa Azul (582 000 €) y Auvernia-Ródano-Alpes (418 000 €), donde se registraron... Los precios de venta medios caen alrededor de un 20%.

Lo que dicen los representantes de la industria

“Estamos siendo testigos de un cambio profundo en el mercado tal como lo hemos experimentado durante los últimos diez o quince años. Por tanto, es comprensible que los vendedores tarden en aceptar este nuevo marco y aún no hayan ajustado sus precios en consecuencia. Probablemente en 2024 se debería establecer un nuevo equilibrio entre compradores y vendedores”, concluido Stéphane Fritz, presidente de la agencia inmobiliaria Guy Hoquet.

Charles Marinakis del siglo 21 dichoSegún nuestras observaciones, la desaceleración de la actividad continúa. Esto confirma lo observado durante el segundo semestre de 2022. Nuestras cifras de enero de 2023 confirmaron esta tendencia. Aunque el sector inmobiliario se resiste, el volumen de transacciones está disminuyendo. En general, la caída es del -6 % en toda Francia. Habíamos anticipado esta desaceleración. Según el dicho, «cuando es demasiado caro, es demasiado caro». [Estamos observando] un retorno a la razón progresiva. Muy a menudo, los vendedores tardan en aceptar bajar sus precios.

Gary Friedman, director ejecutivo de RH dicho en diciembre de 2022, sobre el estado del mercado inmobiliario de lujo: “Creo que el mercado inmobiliario se ha derrumbado y bajó bastante brutalmente a medida que subieron las tasas de interés. Es simplemente mucha incertidumbre en este momento. Pero una cosa de la que estoy seguro es que el mercado inmobiliario está colapsando a un nivel que no había visto desde 2008. No había visto este tipo de caída desde 2008”.

77% de los notarios dijo que 2023 es un buen momento para vender (es decir, vender lo antes posible, ya que los precios están bajando) y un mal momento para comprar propiedades en Francia (es mejor esperar, ya que los precios bajarán más). Los notarios han visto una caída en el número de compras de propiedades en 2022, y esperamos que el mercado continúe su trayectoria descendente.

El jefe de la red de agencias inmobiliarias L'Adresse previsto una caída de precios del 10%, y Marc Touati, presidente de ACDEFI, una firma independiente de consultoría económica y financiera,dicho Se espera que los precios caigan alrededor de un 15% para finales de 2023. ¿Qué sucedió realmente? Cayeron un 20% en 2023.

Henry Buzy-Cazaux, presidente fundador de la Instituto de Gestión de Servicios Inmobiliarios, en una entrevista reciente de la revista Le Revenu, afirmó, sobre los precios de venta, que “una caída de los precios del 10% [en los mercados vacacionales como la Riviera francesa] parece inevitable”, y hablando de los efectos de la economía en Francia, también predijo una caída general Caída del mercado inmobiliario del 30%.

Tendencias de venta recientes por rango de precios

Los compradores que buscan adquirir una villa en Francia prefieren cada vez más propiedades de precio más bajo, particularmente aquellas de menos de 800.000 €, y Hay muchos menos compradores de villas caras.. Esta tendencia ha sido causada, en parte, por la pandemia de coronavirus, que ha significado menos compradores extranjeros adinerados (que en cambio han comprado casas de fin de semana en su país de residencia) y más compradores franceses locales.

El cambio en la proporción de las ventas totales de villas/casas de campo varió según el rango de precios:

• La proporción de villas que se vendieron por menos de 800.000 € aumentó del 30% en 2019 al 38% en 2021.
• Ventas de villas entre 800.000 y 1 millón de euros aumentó del 15% al 22% en el mismo período.
• Propiedades que se vendieron por entre 1 y 2 millones de euros disminuido del 35% en 2019 al 29% en 2021.
• Propiedades que se vendieron por más de 2 millones de euros disminuido del 20% en 2019 a solo el 11% de las ventas totales en 2021.

Recuerde que no se puede comparar la Riviera francesa con Francia en general. Existen diferencias regionales en los cambios de precios inmobiliarios y la Riviera francesa tiene un crecimiento mucho menor que muchas otras áreas de Francia. Por ejemplo, en 2021 aumentó el precio anual de m² vendido 12,4% en Rennes y sólo 0,6% en Nice. Sólo París impulsa hacia arriba las tendencias de los precios inmobiliarios en "Francia general".

Predicciones de mercado de expertos para 2026

En 2026, la Riviera Francesa será un mercado para compradores, y lo será aún más durante muchos años más, debido a la recesión mundial, las altas tasas de interés, los compradores extranjeros que adquieren cada vez más viviendas en sus países de residencia, Francia desincentiva agresivamente la propiedad de segundas viviendas y de inversión, y el mercado de villas de lujo que está en auge. inundado de villas vendidas o confiscadas a los rusos.

Consultamos a varios economistas, asesores de inversiones y notarios y agentes inmobiliarios (honestos), así como a compradores recientes, sobre la mercado de villas que cotiza en bolsa en la Riviera francesa, y estos fueron nuestros hallazgos (esto se aplica únicamente a las villas en la Riviera Francesa).

Tenga en cuenta que los m² que se indican a continuación son los anunciado m², no el m² falsamente bajos listados por los notarios. Los precios a continuación reflejan vendido precios, no preguntando precios.

Precios vendidos de más de 3 millones de euros

• Mercado de muy alta gama
• Precios vendidos de más de 3 millones de euros
• Normalmente se aplica a villas excepcionales de ultralujo de más de 1000 m², a menudo con varias villas en la propiedad.

Este segmento de mercado es muy difícil de evaluar debido a las escasas ventas en esta categoría. Se trata de las propiedades costeras más exclusivas, codiciadas y de ultralujo de la Riviera Francesa. La mayoría eran propiedad de rusos y llevan muchos años en el mercado sin venderse.

Menos del 5% de las villas que se cotizan por más de 3 millones de euros acaban vendiéndose por más de 3 millones de euros. En este segmento, parte del sobreprecio se debe a La necesidad de los rusos de vender. villas por las que pagaron más del mercado.

La gran mayoría de las villas que se vendieron por este precio se vendieron con un sorprendente descuento de entre el 65% y el 85% sobre el precio de venta original, con un descuento promedio de alrededor del 70%. Hemos visto muchas villas muy deseables que se han vendido en los últimos años con un descuento de más del 70% sobre el precio de venta original. Un par de ejemplos típicos: en Beaulieu-sur-Mer, dos enormes villas con vistas al mar recientemente renovadas en la misma propiedad que originalmente se cotizaban en 18 millones de euros se vendieron por 3,6 millones de euros, y una villa muy deseable con vistas al mar 100% despejadas en la punta de Cabo Martín Fue cotizada en 4,9 millones de euros y recientemente se vendió por 1,8 millones de euros.

Como en todas las categorías del mercado, las villas que tienen un precio excesivo no se venden, incluso si son villas famosas y muy deseables. Sean Connery impresionante villa junto al mar es un gran ejemplo de esto: su precio era Cortar por la mitad después de un año en el mercado y aún así aún no se ha vendido, después de una gran cantidad de publicidad y cobertura de noticias y más de tres años en el mercado. Una deseable villa en Cap d'Ail, propiedad de un oligarca ruso, cotiza en bolsa de forma privada, por una suma no revelada, desde 2015, y públicamente (por muchas agencias) desde 2017, primero por 30 millones de euros y ahora por 23 millones de euros... y todavía no se ha vendido. Hay muchos Otros ejemplos similares, especialmente en el mercado de alta gama. con propietarios rusos.

Esto es porque asesores financieros informados de compradores adinerados predicen que el mercado está en una tendencia a la baja de precios a largo plazo, porque los bancos no autorizarán hipotecas sobrevaloradas y porque Los rusos ya no vienen con maletas con dinero en efectivoEstos factores están haciendo que los precios bajen mucho, mucho más.

Precios vendidos de 1 a 3 millones de euros

• Mercado de villas de lujo de gama media
• Precios de venta de 1 millón de euros a 3 millones de euros.
• Normalmente se aplica a villas de lujo de 250 m² a 1000 m².

Este segmento experimentó un pequeño aumento en los precios de venta durante la pandemia, de alrededor del 0,5%, con ventas ocasionales muy superiores al valor de mercado (debido al efecto de la COVID-19). Desde 2022, las ventas se han normalizado y el volumen general ha disminuido. Prevemos que los precios de venta (no los precios de venta) seguirán bajando significativamente en 2026. Actualmente, este segmento del mercado está estancado, mientras los compradores esperan a que los precios bajen.

Las villas en este grupo se venden con un descuento de entre el 40% y el 80% sobre el precio de venta, ya que sobreprecio extremo abunda en este rango de precios. Hay muchos más vendedores en este segmento que grave compradores. Las villas ultramodernas tienen demanda (pero no si son demasiado caras), mientras que los estilos de piedra, de apariencia antigua y clásicos no se venden.

Estos propietarios suelen ser ancianos o rusos. Espere ver un aumento en las ventas en dificultades en este segmento en los próximos años debido al envejecimiento de los Baby Boomers, la economía, los extranjeros que venden debido al aumento de impuestos, el Incautaciones de villas rusasy los efectos continuos del Brexit.

Precios de venta de 600.000 euros a 1 millón de euros.

• Mercado de villas de gama media baja
• Precios de venta de 600.000 € a 1 millón de €
• Normalmente se aplica a villas de menos de 400 m².

En este segmento, las villas con precios competitivos y en buen estado se vendieron bien hasta que los tipos de interés empezaron a subir en 2022, y ahora el número total de ventas está disminuyendo. Sin embargo, prevemos que los precios seguirán bajando significativamente en 2026 debido a problemas de asequibilidad.

Los principales compradores de este grupo son las familias francesas. Los vendedores de este segmento suelen ser ciudadanos franceses o británicos. En ambos casos tienen motivación para vender (cuestiones económicas, divorcio, etc.) y el Brexit seguirá afectando a este segmento.

El mercado puede tardar en adaptarse

A menudo, cuando la actividad de compra se desacelera, los propietarios y agentes inmobiliarios necesitan algún tiempo para ajustar sus expectativas y reducir los precios. Mientras tanto, es posible que se vendan propiedades con precios realistas, pero Las propiedades que no ajustan sus precios permanecerán en el mercado, a menudo durante años., hasta que ajusten sus expectativas y bajen el precio para estar en línea con el mercado (Descubra cómo determinar el precio correcto.).

Tenga en cuenta que las estadísticas que incluyen a toda Francia son engañosas, ya que incluyen grandes ciudades como París y Marsella, donde la demanda sigue siendo fuerte y los precios están aumentando. Las zonas rurales y de casas de vacaciones como la Riviera francesa están, por el contrario, en una trayectoria descendente.

Agentes inmobiliarios y notarios. Reciba su pago cuando complete la compra y cuanto más gaste, más ganarán. Entonces, naturalmente, tienden a ser muy optimistas sobre el mercado. Se sienten incentivados a decirle que es un mercado muy caliente y que los precios están subiendo, ya que esto presiona a los compradores a sentir que deberían comprar antes y por más dinero, e incentiva a los vendedores a poner a la venta sus casas. Incluso en mercados obviamente débiles o en declive, los agentes y notarios a menudo le dirán que es un mercado caliente.

¿Comprar una villa? ¡Leé esto primero!

Cuando esté listo para buscar una propiedad, asegúrese de leer nuestra guía completa para comprar bienes raíces en Francia. Estas guías explican cómo estimar el valor de una propiedad. real valor, cómo obtener el mejor precio y evitar sobreprecios, qué tener en cuenta, cómo evitar ser estafado y más.

En primer lugar, para comprender el mercado inmobiliario en Francia, es necesario comprender cómo El precio de los m² es una estafa gigante.. Luego, puedes pasar a las otras guías:

Nuestro guía de listados de bienes raíces incluye: cómo encontrar villas en venta, qué buscar, información errónea y advertencias, subastas y ejecuciones hipotecarias, compras directas a los vendedores, por qué el tiempo lo es todo y la razón por la cual solo aproximadamente la mitad de las ventas de villas cotizan en bolsa.

Nuestro guía de estafas y secretos incluye: advertencias sobre los trucos poco éticos que utilizan los agentes, notarios, vendedores, desarrolladores y constructores para sacarle más dinero. Esta es una lectura obligada y la guía para denunciantes que aquellos en el negocio no quieren que usted vea.

Nuestro guía para agentes inmobiliarios incluye: las cosas deshonestas que le dirán los agentes, cómo operan las agencias inmobiliarias, los agentes del comprador y los buscadores de propiedades, por qué debe evitar a los agentes ilegales y no locales, y en quién confiar (una advertencia importante).

Nuestro guía para fijar precios y determinar el valor de mercado de una villa incluye: por qué hay tantos sobreprecios extremos, cómo estimar el valor de mercado de una villa (cuánto vale) y una guía paso a paso para encontrar el precio de oferta. Además, suplementario guía para los rusos y su impacto en el mercado inmobiliario de la Riviera Francesa.

Nuestro guía de cosas importantes para descubrir incluye: informes y encuestas de diagnóstico, sol y microclimas, posibles problemas con la vista, impuestos sobre la vivienda, edad, acceso a Internet y dispositivos móviles, zonas peligrosas (rojas), riesgos para la salud, problemas de privacidad y espacio, problemas cercanos, lo que usted Realmente poseerás adiciones y estructuras ilegales, por qué se venden, cómo verificarlas y más.

Nuestro guía de cosas a considerar incluye: tu actual costos, problemas con la compra de una villa 'recién renovada', información sobre el crimen local y los ocupantes ilegales, y preguntas que debe hacerse.

Nuestro guía para el proceso de compra incluye: negociar el precio y la oferta inicial, elegir un notario honesto, comprar con ganancias, la oferta y el depósito oficiales, utilizar un SCI, los riesgos del contrato, el período de reflexión, qué hacer antes de entregar el dinero y el firma definitiva.

Nuestro guía para después de comprar incluye: riesgos de seguros, consejos para segundas residencias, alquiler de su villa, renovaciones y lo que debe saber sobre la contratación de personas.

Guía para vendedores: Cómo ponerle precio a tu villa para que se venda.