2025 Real Estate Market Predictions & Trends

Updated: July 2, 2025

Contrary to what many would assume, the French Riviera is a tricky place to make money on real estate.

La Riviera francesa no es un buen mercado de inversión. Los precios en Francia no cambian rápidamente fuera de París y el mercado de villas está cayendo debido a factores agravantes.

Unlike most other luxury markets, for the past 15 years, real estate on the French Riviera has not even kept up with inflation, let alone what you could make by investing the money in other ways. The one exception to this was the Covid-bubble, which has since deflated. The past three years were marked by a sharp decline in activity: a -33% drop in sales volume of old properties between 2021 and 2024. At the same time, in 2025, new construction is almost at a standstill, reaching a 70-year all-time low.

Esta es una guía larga y detallada, por lo que proporcionamos un resumen rápido en la parte superior y, si desea obtener más información, puede seguir leyendo a continuación.

The French Riviera real estate market has been on a downturn for years.

Resumen

The temporary Covid-period bump in prices is over, and so are the low interest rates and favorable exchange rates that came with it. The market started crashing in 2022 and hasn’t let up. Profesionales predicted a 37% drop in prices by 2025. 92% of agencias vieron an increase in negotiating margins in 2023, as prices dropped by 20% on the French Riviera.

Here are the main reasons real estate prices will continue to get mucho cheaper throughout 2025, and stay low for the foreseeable future:

• Estamos entrando en un caída del mercado inmobiliario mundial, incluidos todos los mercados de lujo, que antes eran sólidos. Los precios en los principales mercados inmobiliarios ya están bajando de manera bastante dramática. Puede Lea sobre esto en The Economist. y Bloomberg (y casi todas las demás publicaciones importantes).
• Los bienes raíces en la Riviera Francesa se inflaron hasta convertirse en una burbuja inasequible a mediados de la década de 2000, volviéndose mucho más altos que los ingresos de los hogares. Luego, los precios se mantuvieron estables durante 15 años hasta el aumento de Covid. Se predice que esta burbuja explotará Los precios caen en picada un 37%. para 2025.
• El francés El gobierno está tratando activamente de hacer que los bienes raíces sean más asequibles. by adding cumbersome taxes for second homes and thinking up multiple other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.
• El gobierno ha introducido nuevas leyes fiscales que entró en vigor este año y que aumento del impuesto sobre la renta por alquiler del antiguo tipo del 17 % al nuevo tipo del 40 % para las personas que tienen unos ingresos anuales procedentes de alquileres amueblados superiores a 23.000 € (un importe bajo para la Riviera francesa), o cuyos ingresos por alquiler son superiores a la suma de los ingresos de otras actividades . Esto hace que el alquiler vacacional sea mucho más menos lucrativo.
• Los bancos han endurecido sus préstamos condiciones y volverse aún más cautelosos. A partir de 2022, se redujo el número de hipotecas concedidas, and this will escalate throughout 2025 making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: already, nearly half (47%) admit to seeing an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.
• Porque Brexit, los británicos (estimados entre el 25% y el 40% de los compradores/propietarios en la Riviera francesa) verán reducida la cantidad de tiempo que pueden pasar en la UE (incluida Francia) a sólo 90 días, y tendrán que pagar una lote más impuestos sobre los ingresos por alquiler, así como otros nuevos impuestos. Las hipotecas son ahora más caras y más difíciles de conseguir para los residentes del Reino Unido, y la conversión de moneda es desfavorable, lo que hace que comprar fuera del Reino Unido sea más caro que nunca. Además, los británicos han tenido una disminución en su poder adquisitivo debido a la pérdida de valor de su moneda. Estos factores impiden que los británicos compren nuevas propiedades en la Riviera francesa y, al mismo tiempo, lo que llevó a muchos a considerar vender sus casas de vacaciones en la Riviera francesa.
• Nuevas sanciones a los rusos han llevado a los rusos ricos a vender sus villas antes de que puedan ser confiscadas. De cualquier manera, las villas de propiedad rusa y incautaciones de propiedad (debido a la guerra) pronto podría inundar el mercado con villas de lujo, lo que hizo bajar aún más los precios.
• Baby boomers, que son la mayoría de los propietarios de villas en la Riviera francesa, están envejeciendo y están envejeciendo o enfermando demasiado para mantener las villas (o, lamentablemente, muriendo de COVID-19), por lo que venden sus villas y se mudan a una vida asistida. o apartamentos. No hay suficientes Millennials ricos para compensar (debido a la falta de población y riqueza en este grupo demográfico), y los Millennials tienden a preferir vivir en ciudades y en la economía colaborativa (AirBnb versus ser propietario).
• Estamos en las primeras etapas de una recesión global, debido a muchos factores, incluido el El ciclo de deuda económica a largo plazo está a punto de caer.. Es probable que esto se convierta en un importante recesión global, que ya ha comenzado a bajar los precios inmobiliarios a nivel mundial, y podría mantenerlos bajos (porque será mucho más difícil conseguir crédito, entre otros factores) durante aproximadamente una década.
• Los compradores extranjeros ahora comprar casas más cerca de casa (a una distancia máxima de dos horas en coche) y vender sus villas en el sur de Francia. Esto se debe a varios factores, entre ellos: trabajar desde casa varios días de la semana, Brexit, etc. Una vez que fue un comprador importante, Compradores parisinos Ahora también están optando por comprar villas a poca distancia de París en coche para poder trabajar cómodamente desde casa y llegar fácilmente a la oficina en coche, en lugar de vivir en un apartamento a tiempo completo.
• la extensión de teletrabajo ha estado animando a determinados inversores a vender sus inmuebles de oficinas para transformarlos en viviendas, aumentando la cantidad de viviendas en venta.
• Cambio climático esta causando Sequía sin precedentes en la Riviera francesa. Hay nuevas normas que prohíben regar el césped y las plantas o llenar las piscinas. En algunas zonas, hay una falta total de agua potable y el agua llega en camiones. Los incendios forestales ahora son comunes y muchas partes de la Riviera francesa son "zonas rojas", lo que significa que no puedes reconstruir si tu casa se incendia. . Esto disminuirá el valor de las viviendas a lo largo de la Riviera francesa e impulsará a más personas a alquilar o comprar en áreas menos afectadas.

Gráficos y datos de respaldo

Aquí están los datos recién publicados de los notarios de aprobaciones de hipotecas por mesy un gráfico (también elaborado por los notarios) que muestra el número actual de ventas en Francia. Como puede ver, las ventas (y los precios de alquiler) están cayendo en picado.

NB: El aumento de los precios entre 2000 y 2007 fue un fenómeno global y fue la mayor burbuja inmobiliaria que el mundo haya visto jamás.

Number of sales across France – Home sales (green line), number of sales (brown), and home pricing (black):

(link to source)

El sentimiento en EE.UU., para el contexto:

¿El sector inmobiliario como inversión?

La desafortunada verdad es que la Riviera francesa no es un buen lugar para comprar bienes raíces para una inversión. Aparte de durante la burbuja mundial de Covid, los precios de la vivienda han disminuido constantemente (cuando se ajusta a la inflación) en el sur de Francia desde hace casi 15 años y todo indica que los precios seguirán bajando en el futuro.

"El crecimiento de los precios primarios fue en gran medida estático en la Costa Azul en su conjunto". – Caballero Frank (report)

Al observar las estadísticas de precios, tenga en cuenta que la inflación no está descontada y, cuando se tiene en cuenta la inflación, los precios han ido disminuyendo.

Además, El gobierno francés está intentando activamente abaratar el precio de los bienes inmuebles. Recientemente han agregado impuestos engorrosos para segundas residencias, ganancias de alquileres vacacionales y cuando vendes (hasta 49%). Ellos son obligar a los bancos a reducir el número de hipotecas concedidas. They’ve added restrictions on renting, including forcing energy-efficiency renovations. And they’re actively thinking up other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

El rendimiento medio del alquiler de Nice es sólo el 3,11%, the lowest of the major cities in France (less than the rate of inflation).

De acuerdo a Hasta Century 21, muchos propietarios privados no acometerán las obras de renovación energética que, a partir de 2023, serán necesarias para alquilar una propiedad. En cambio, venderán la propiedad porque no quieren hacer el trabajo o porque no pueden hacerlo económicamente.

Debido al mayor auge inmobiliario mundial de la historia, combinado con compradores rusos recientemente ricos, los precios de las propiedades inmobiliarias costeras de lujo en la Riviera francesa se dispararon hacia arriba desde mediados de los años 90 hasta 2007. En 2007, estalló la burbuja inmobiliaria mundial. , y en 2008 Las sanciones rusas detuvieron su locura de compras, y desde entonces los precios han estado bajos o estables. Si tuvo la suerte de vender una propiedad durante ese período de alza de precios, lo hizo bien, pero si compró después de 2008, probablemente habrá perdido dinero, ya que los precios inmobiliarios no han seguido el ritmo de la inflación.

Los pocos que vendieron sus villas con una buena ganancia ya sea a un ruso rico o durante la desesperación del Covid –tuvieron suerte– pero esa suerte es ahora encima.

Si está buscando invertir en bienes raíces, es mejor comprar en Mónaco, donde el precio medio ha aumentado en 82% en la última década.

CONSEJO: Si observa gráficos o aumentos porcentuales de precios a lo largo de los años, es importante darse cuenta de que casi Ninguno de estos gráficos o estadísticas está ajustado a la inflación. Cuando se ajusta por inflación, no hay aumento de precio durante la última década. Además, muchos de estos gráficos fueron elaborados por agencias inmobiliarias y luego proliferaron a través de artículos pagados en los medios de comunicación, y las estadísticas no sólo son subjetivas (ya que sólo incluyen las pocas ventas de su agencia que eligieron incluir), sino que no verificable y no confiable.

Dato interesante: Casi el 30% de las villas de la Riviera francesa están clasificadas como "segunda residencia" (muchas de las cuales se alquilan como casas de vacaciones durante la temporada de verano), y casi el 8% están "desocupadas" (la mayoría de ellas se utilizan exclusivamente para alquileres vacacionales). . ¡Solo el 62% son residencias principales!

Dicho esto, esta área no se parece a ninguna otra en la Tierra, y si le encanta el estilo de vida francés y desea comprar una villa sabiendo estos datos, entonces hay mucho que aprender antes de firmar la escritura. Primero, explicaremos las tendencias de precios de las villas en la Riviera francesa, luego podrá continuar con nuestras otras guías de compra de bienes raíces en Francia, que se enumeran en la parte inferior.

Tres mercados en uno

Es importante entender que la Riviera francesa es tres mercados en uno: private, off-market, and publicly listed. Almost all villas go through three markets after the seller decides to sell.

Mercado 1: El Mercado Privado. Primero, los vendedores intentan vender sin recurrir a un agente. Acerca de la mitad de todas las villas se venden de forma privada, without being listed with an agent.

Mercado 2: Fuera del mercado. If they couldn’t sell private, then they list with an agent. A large percentage of villas are sold ‘off-market’ by the agent to their existing contacts, without being listed publicly or on the Internet.

Mercado 3: Cotizado en Bolsa. Si nadie quiere comprar la villa, los agentes la publican en Internet. Estas villas suelen permanecer en el mercado durante muchos años y no se venden a menos que el propietario baje drásticamente el precio.

El estado actual del mercado inmobiliario de la Riviera francesa

Precios poco realistas

Según informes, análisis de mercado y los economistas, agentes, compradores y notarios que consultamos, la mayoría de las propiedades de villas en la Riviera francesa que piden más de 1 millón de euros cotizan a precios poco realistas y se encuentran en el mercado que cotiza en bolsa, a menudo por años, hasta que el vendedor baja el precio para que sea mucho más bajo que otros en el mercado, con el precio de venta promedio es alrededor de un 60% menos que el precio de venta original, pero algunas villas se venden (eventualmente) por hasta un 90% menos que el precio de venta.

Otro problema es que la Riviera francesa recibe muchos especuladores que poseen varias villas de "alquiler vacacional". Estos vendedores cotizan a precios elevados y van a "pescar" un comprador ignorante que pagará de más (aunque es muy raro que encuentren uno). Estas villas se encuentran en el mercado y no se venden porque se cotizan a precios rígidos y ridículos con propietarios que no se toman en serio la venta.

Recession and Interest Rates

As most people are keenly aware, we are in the early stages of a global recession due to many factors including the El ciclo de deuda económica a largo plazo está a punto de caer.. Es probable que esto se convierta en una gran recesión mundial, que ya ha comenzado a bajar los precios inmobiliarios a nivel mundial y podría mantenerlos bajos (porque será mucho más difícil conseguir crédito, entre otros factores) durante aproximadamente una década.

Un indicador útil de las perspectivas es esta encuesta undertaken by the national statistics office INSEE into the level of household confidence, which is at its lowest for over 20 years. It’s even affecting the luxury market which, like the traditional real estate market, has seen huge drops in demand (2024 brought a 20% drop in transaction volumes from the already low 2023 numbers.)

Las condiciones crediticias continúan endureciéndose

A partir de 2022, Se redujo el número de hipotecas concedidas. and interest rates rose dramatically. Although interest rates have since been lowered, it’s become harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: nearly half (47%) have seen an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.

A new law came into effect at the beginning of 2022 that requires people taking out mortgages to not have a monthly debt ratio of more than 35%. This means their expenditure, including the monthly mortgage repayment and any other loans or expenses the buyer might have, cannot be more than 35% of their income.

El último informe de los notarios confirma que esto está teniendo un efecto en las tasas de aprobación de hipotecas. Además, un informe separado realizado por el corredor hipotecario Vousfinancer encontró que a los prestatarios que tienen un nivel de endeudamiento inferior al 35% todavía se les niegan préstamos debido a la distancia entre su trabajo y su posible hogar.

Estas nuevas condiciones, combinadas con un endurecimiento general de las condiciones hipotecarias impuestas por los bancos, ya están teniendo un efecto en el número de villas vendidas y, en consecuencia, afectarán el precio de las villas con el tiempo.

“La falta estructural de vivienda, y los bajos tipos de crédito es lo que ha provocado que los precios se hayan multiplicado por 2,5 en 20 años, y por tanto, sentimos que esta fase ha terminado”, comentó Corinne Jolly, presidenta de Particulier à Particulier. La nueva construcción cae, con una caída en el primer trimestre de las reservas con promotores (-41% interanual) y de las licencias de obra (-11,5%) a mayo de 2023.

Los compradores extranjeros están disminuyendo

In 2020, 1.3% of second homes were bought by people who were not residents in France. This is compared to 1.7% in 2010. This trend is predicted to continue in 2025, with the notaires expecting the proportion of foreign buyers to continue to fall.

Los extranjeros también están hartos de ser estafados y con la introducción de DVF, ahora pueden ver lo mal que Los agentes les están mintiendo. sobre precios locales. En el Gran París, los Alpes y Provenza-Costa Azul-Córcega, las propiedades adquiridas por extranjeros no residentes son más caras. Esta tendencia es muy marcada en Provenza-Costa Azul-Córcega, donde las casas más antiguas compradas por extranjeros no residentes son 180% veces más caro for the same number of rooms and location. This is affecting the luxury market which, like the traditional real estate market, has seen huge drops in demand (2024 brought a 20% drop in transaction volumes from the already low 2023 numbers.)

La guerra y las incautaciones de villas rusas

Los rusos ricos poseen más de 2000 villas on the French Riviera, many of them belonging to Vladimir Putin’s closest friends. Due to Russia initiating war with the Ukraine, France and Monaco have already started seizing the assets and villas of Russians connected to Putin, plus their families, close friends, and anyone who may have benefitted from a friend’s connection to Putin. They are casting an increasingly wider and wider net, scaring many Russians into selling before they are sanctioned.

Esto pronto podría tener un profundo efecto en el mercado inmobiliario, ya que potencialmente cientos de villas de lujo, anteriormente propiedad de rusos, pronto serán confiscadas o puestas voluntariamente a la venta en el mercado.

La Riviera francesa “no es un mercado en auge como el que teníamos antes de 2008, [cuando teníamos] Compradores rusos que compraban casi todo a precios disparatados”, dice Sotheby's (Hollywood Reporter, Artículo de julio de 2021)

Lea nuestro Guía sobre las incautaciones de villas rusas y cómo afectará esto al mercado inmobiliario en la Riviera francesa, para más detalles.

Tendencias en el mercado inmobiliario

Los últimos 15 años

Aparte de las ciudades más grandes, el sector inmobiliario en Francia ha estado pasando apuros durante los últimos 15 años. Los precios inmobiliarios de la Riviera francesa han tenido un desempeño mucho peor que el de la mayoría de las otras áreas de Francia, siendo las áreas rurales las que obtuvieron el peor desempeño.

Sold prices have, for the past 15 years, been flat-lined or decreasing, aside from a temporary bump due to Covid-19. The Covid bump in prices started correcting back to pre-Covid pricing in 2022, and in 2023 went below pre-Covid pricing to the lowest France has seen since the lows of the 2008 housing market crash.

El efecto Covid

Durante lo peor del aislamiento de Covid, del tercer trimestre de 2020 al primer trimestre de 2022, las ventas en el mercado de villas de lujo generalmente se realizaban a precios muy superiores al valor de mercado, compradas por personas insensibles a los precios (y muchos residentes de Mónaco) que querían mudarse rápidamente, o la gente se siente abrumada por los tipos de interés increíblemente bajos y los tipos de cambio extremadamente favorables. Estas ventas no son representativas de la situación general del mercado.

Las ventas de alto precio que se produjeron entre 2020 y mediados de 2022 fueron una anomalía debido a un conjunto de circunstancias muy singular, todas las cuales han terminado desde entonces.

A pesar de estas ventas de efecto Covid, la gran mayoría de las villas que cotizan en bolsa que cotizaban antes y durante Covid no se han vendido y permanecen en el mercado, a un valor muy superior al de mercado.

“El optimismo observado a finales de 2021 resultó efímero y se vio frenado por el estallido de la guerra en Ucrania. Este shock se observó inmediatamente en todos los indicadores económicos en marzo, lo que refleja las preocupaciones que pesan sobre el poder adquisitivo tanto de los líderes empresariales (-6,1 puntos en el índice de clima empresarial en marzo) como de los hogares (-6 puntos en el índice de confianza de los hogares). .” – Cushman y Wakefield (informe 2022)

La red inmobiliaria Orpi informó que las ventas disminuyeron un 17% en los primeros 3 meses de 2022 en comparación con el mismo período de 2021. Guillaume Martinaud, presidente de la red Orpi,dijoBFM a finales de febrero de 2023: “Se acabó la fiesta. Estamos viendo un reequilibrio. En nuestras agencias lo sentimos muy claramente: ya no hay colas. Creo que lo que está sucediendo ahora es saludable”, dijo sobre la caída de los precios después de dos años de ser “demasiado altos”.

“La gente se está dando cuenta de que ser propietario de una casa no es lo que realmente quiere”, comentarios Corinne Jolly, presidenta de Particulier à Particulier. “Se están alejando un poco de la imagen de postal que había al final del confinamiento por el Covid-19”.

2022 to 2025 and Beyond

The property market is slowly beginning to recalibrate after being heavily impacted from 2020 to 2022, by Covid-19, which led to a record number of sales of houses, and record-high prices. Sold prices have already started to swing downward and continue to be a buyer’s market for the next decade or more due to factors described in this guide. That’s especially true for rural villas along the French Riviera.

Por primera vez desde Covid-19, el sitio inmobiliario Bien'ici anotado a sharp 12% increase in supply and, at the same time, a sharp drop in demand, with searches for houses dropping 30% in the second half of 2022. Meanwhile, property ads were already staying online for 50% longer, by the end of 2022.

Notaire data on house sales released throughout 2023 and 2024 showed a dramatic decrease in the sales both old and new houses. FNAIM estimated that overall demand could decrease by 10% by the end of 2023, correlating to a 5% reduction in house prices, but that prediction came true early — by the middle of 2023. “The lights are on red at all levels”, they said.

Según los resultados de un estudiar llevado a cabo a finales de 2023, El 92% de las agencias vio un aumento en los márgenes de negociación en 2023.

According to a July 2024 report by French bank Crédit Commercial de France (CCF), sales to foreign non-residents fell by 14% in 2023. Not unexpectedly, highest average sale prices were in the Ile-de-France (€803,000), where the sale price remained steady. It was followed by Provence-Cote-d’Azur (€582,000) and Auvergne-Rhône-Alpes (€418,000), which both saw the average sale prices drop by around 20%.

Lo que dicen los representantes de la industria

“Estamos siendo testigos de un cambio profundo en el mercado tal como lo hemos experimentado durante los últimos diez o quince años. Por tanto, es comprensible que los vendedores tarden en aceptar este nuevo marco y aún no hayan ajustado sus precios en consecuencia. Probablemente en 2024 se debería establecer un nuevo equilibrio entre compradores y vendedores”, concluded Stéphane Fritz, presidente de la agencia inmobiliaria Guy Hoquet.

Charles Marinakis del siglo 21 dicho, “According to our observations, the slowdown in activity continues. This is confirmation of what we saw during the second half of 2022. Our figures for January 2023 confirmed this trend. Even if the home sector resists, the volume of transactions is decreasing. Overall, the drop is -6% across France. We had anticipated this slowdown. According to the expression, «when it is too expensive, it is too expensive». [We are seeing] a return to progressive reason. Very often, sellers take time to agree to lower their prices.”

Gary Friedman, director ejecutivo de RH dicho en diciembre de 2022, sobre el estado del mercado inmobiliario de lujo: “Creo que el mercado inmobiliario se ha derrumbado y bajó bastante brutalmente a medida que subieron las tasas de interés. Es simplemente mucha incertidumbre en este momento. Pero una cosa de la que estoy seguro es que el mercado inmobiliario está colapsando a un nivel que no había visto desde 2008. No había visto este tipo de caída desde 2008”.

77% de los notarios said that 2023 es un buen momento para vender (es decir, vender lo antes posible, ya que los precios están bajando) y un mal momento para comprar propiedades en Francia (es mejor esperar, ya que los precios bajarán más). Los notarios han visto una caída en el número de compras de propiedades en 2022, y esperamos que el mercado continúe su trayectoria descendente.

El jefe de la red de agencias inmobiliarias L'Adresse predicted a 10% price drop, and Marc Touati, president of ACDEFI, an independent economic and financial consulting firm, dicho he expects to see prices drop around 15% by the end of 2023. What actually happened? They dropped 20% in 2023.

Henry Buzy-Cazaux, presidente fundador de la Instituto de Gestión de Servicios Inmobiliarios, en una entrevista reciente de la revista Le Revenu, afirmó, sobre los precios de venta, que “una caída de los precios del 10% [en los mercados vacacionales como la Riviera francesa] parece inevitable”, y hablando de los efectos de la economía en Francia, también predijo una caída general Caída del mercado inmobiliario del 30%.

Tendencias de venta recientes por rango de precios

Los compradores que buscan adquirir una villa en Francia prefieren cada vez más propiedades de precio más bajo, particularmente aquellas de menos de 800.000 €, y Hay muchos menos compradores de villas caras.. Esta tendencia ha sido causada, en parte, por la pandemia de coronavirus, que ha significado menos compradores extranjeros adinerados (que en cambio han comprado casas de fin de semana en su país de residencia) y más compradores franceses locales.

El cambio en la proporción de las ventas totales de villas/casas de campo varió según el rango de precios:

• La proporción de villas que se vendieron por menos de 800.000 € aumentó del 30% en 2019 al 38% en 2021.
• Ventas de villas entre 800.000 y 1 millón de euros aumentó del 15% al 22% en el mismo período.
• Propiedades que se vendieron por entre 1 y 2 millones de euros disminuido del 35% en 2019 al 29% en 2021.
• Propiedades que se vendieron por más de 2 millones de euros disminuido del 20% en 2019 a solo el 11% de las ventas totales en 2021.

Recuerde que no se puede comparar la Riviera francesa con Francia en general. Existen diferencias regionales en los cambios de precios inmobiliarios y la Riviera francesa tiene un crecimiento mucho menor que muchas otras áreas de Francia. Por ejemplo, en 2021 aumentó el precio anual de m² vendido 12,4% en Rennes y sólo 0,6% en Nice. Sólo París impulsa hacia arriba las tendencias de los precios inmobiliarios en "Francia general".

Expert Market Predictions for 2025

In 2025, the French Riviera is a buyer’s market, and will become even more so for many years to come, due to the global recession, high interest rates, foreign buyers increasingly purchasing homes in their domicile countries, France aggressively disincentivizing second home and investment ownership, and the luxury villa market being inundado de villas vendidas o confiscadas a los rusos.

Consultamos a varios economistas, asesores de inversiones y notarios y agentes inmobiliarios (honestos), así como a compradores recientes, sobre la mercado de villas que cotiza en bolsa en la Riviera francesa, and these were our findings (this applies to villas on the French Riviera only).

Tenga en cuenta que los m² que se indican a continuación son los anunciado m², no el m² falsamente bajos listados por los notarios. Los precios a continuación reflejan vendido precios, no preguntando precios.

Precios vendidos de más de 3 millones de euros

• Mercado de muy alta gama
• Precios vendidos de más de 3 millones de euros
• Normalmente se aplica a villas excepcionales de ultralujo de más de 1000 m², a menudo con varias villas en la propiedad.

This market segment is very hard to gauge because there are so few sales in this category. These are the most ultra-luxury highly-desirable and unique seaside properties on the French Riviera. Most were owned by Russians and are staying on the market for many years and not selling.

Menos del 5% de las villas que se cotizan por más de 3 millones de euros acaban vendiéndose por más de 3 millones de euros. En este segmento, parte del sobreprecio se debe a La necesidad de los rusos de vender. villas por las que pagaron más del mercado.

La gran mayoría de las villas que se vendieron por este precio se vendieron con un sorprendente descuento de entre el 65% y el 85% sobre el precio de venta original, con un descuento promedio de alrededor del 70%. Hemos visto muchas villas muy deseables que se han vendido en los últimos años con un descuento de más del 70% sobre el precio de venta original. Un par de ejemplos típicos: en Beaulieu-sur-Mer, dos enormes villas con vistas al mar recientemente renovadas en la misma propiedad que originalmente se cotizaban en 18 millones de euros se vendieron por 3,6 millones de euros, y una villa muy deseable con vistas al mar 100% despejadas en la punta de Cabo Martín was listed at €4.9 million and recently sold for €1.8 million.

Como en todas las categorías del mercado, las villas que tienen un precio excesivo no se venden, incluso si son villas famosas y muy deseables. Sean Connery impresionante villa junto al mar es un gran ejemplo de esto: su precio era Cortar por la mitad después de un año en el mercado y aún así aún no se ha vendido, después de una gran cantidad de publicidad y cobertura de noticias y más de tres años en el mercado. Una deseable villa en Cap d'Ail, propiedad de un oligarca ruso, cotiza en bolsa de forma privada, por una suma no revelada, desde 2015, y públicamente (por muchas agencias) desde 2017, primero por 30 millones de euros y ahora por 23 millones de euros... y todavía no se ha vendido. Hay muchos Otros ejemplos similares, especialmente en el mercado de alta gama. con propietarios rusos.

Esto es porque asesores financieros informados de compradores adinerados predicen que el mercado está en una tendencia a la baja de precios a largo plazo, porque los bancos no autorizarán hipotecas sobrevaloradas y porque Los rusos ya no vienen con maletas con dinero en efectivo. These factors are pushing the prices much, much lower.

Precios vendidos de 1 a 3 millones de euros

• Mercado de villas de lujo de gama media
• Precios de venta de 1 millón de euros a 3 millones de euros.
• Normalmente se aplica a villas de lujo de 250 m² a 1000 m².

This segment saw a small bump in selling prices during Covid, of around 0.5%, with occasional sales at much higher than market value (due to the Covid effect). Since 2022 sales have normalizes and overall volume has decreased. We expect sold prices (not asking prices) to continue to drop significantly in 2025. Currently, this segment of the market is stagnant, while buyers wait for prices to fall.

Las villas en este grupo se venden con un descuento de entre el 40% y el 80% sobre el precio de venta, ya que sobreprecio extremo abunda en este rango de precios. Hay muchos más vendedores en este segmento que grave compradores. Las villas ultramodernas tienen demanda (pero no si son demasiado caras), mientras que los estilos de piedra, de apariencia antigua y clásicos no se venden.

Estos propietarios suelen ser ancianos o rusos. Espere ver un aumento en las ventas en dificultades en este segmento en los próximos años debido al envejecimiento de los Baby Boomers, la economía, los extranjeros que venden debido al aumento de impuestos, el Incautaciones de villas rusasy los efectos continuos del Brexit.

Precios de venta de 600.000 euros a 1 millón de euros.

• Mercado de villas de gama media baja
• Precios de venta de 600.000 € a 1 millón de €
• Normalmente se aplica a villas de menos de 400 m².

In this bracket, well-priced villas in good condition sold well until interest rates started to increase in 2022, and now the number of total sales are decreasing. However, we expect pricing to continue to drop significantly in 2025 due to affordability issues.

Los principales compradores de este grupo son las familias francesas. Los vendedores de este segmento suelen ser ciudadanos franceses o británicos. En ambos casos tienen motivación para vender (cuestiones económicas, divorcio, etc.) y el Brexit seguirá afectando a este segmento.

El mercado puede tardar en adaptarse

A menudo, cuando la actividad de compra se desacelera, los propietarios y agentes inmobiliarios necesitan algún tiempo para ajustar sus expectativas y reducir los precios. Mientras tanto, es posible que se vendan propiedades con precios realistas, pero Las propiedades que no ajustan sus precios permanecerán en el mercado, a menudo durante años., hasta que ajusten sus expectativas y bajen el precio para estar en línea con el mercado (Descubra cómo determinar el precio correcto.).

Tenga en cuenta que las estadísticas que incluyen a toda Francia son engañosas, ya que incluyen grandes ciudades como París y Marsella, donde la demanda sigue siendo fuerte y los precios están aumentando. Las zonas rurales y de casas de vacaciones como la Riviera francesa están, por el contrario, en una trayectoria descendente.

Agentes inmobiliarios y notarios. Reciba su pago cuando complete la compra y cuanto más gaste, más ganarán. Entonces, naturalmente, tienden a ser muy optimistas sobre el mercado. Se sienten incentivados a decirle que es un mercado muy caliente y que los precios están subiendo, ya que esto presiona a los compradores a sentir que deberían comprar antes y por más dinero, e incentiva a los vendedores a poner a la venta sus casas. Incluso en mercados obviamente débiles o en declive, los agentes y notarios a menudo le dirán que es un mercado caliente.

¿Comprar una villa? ¡Leé esto primero!

Cuando esté listo para buscar una propiedad, asegúrese de leer nuestra guía completa para comprar bienes raíces en Francia. Estas guías explican cómo estimar el valor de una propiedad. real valor, cómo obtener el mejor precio y evitar sobreprecios, qué tener en cuenta, cómo evitar ser estafado y más.

En primer lugar, para comprender el mercado inmobiliario en Francia, es necesario comprender cómo El precio de los m² es una estafa gigante.. Luego, puedes pasar a las otras guías:

Nuestro guía de listados de bienes raíces incluye: cómo encontrar villas en venta, qué buscar, información errónea y advertencias, subastas y ejecuciones hipotecarias, compras directas a los vendedores, por qué el tiempo lo es todo y la razón por la cual solo aproximadamente la mitad de las ventas de villas cotizan en bolsa.

Nuestro guía de estafas y secretos incluye: advertencias sobre los trucos poco éticos que utilizan los agentes, notarios, vendedores, desarrolladores y constructores para sacarle más dinero. Esta es una lectura obligada y la guía para denunciantes que aquellos en el negocio no quieren que usted vea.

Nuestro guía para agentes inmobiliarios includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Nuestro guía para fijar precios y determinar el valor de mercado de una villa incluye: por qué hay tantos sobreprecios extremos, cómo estimar el valor de mercado de una villa (cuánto vale) y una guía paso a paso para encontrar el precio de oferta. Además, suplementario guía para los rusos y su impacto en el mercado inmobiliario de la Riviera Francesa.

Nuestro guía de cosas importantes para descubrir incluye: informes y encuestas de diagnóstico, sol y microclimas, posibles problemas con la vista, impuestos sobre la vivienda, edad, acceso a Internet y dispositivos móviles, zonas peligrosas (rojas), riesgos para la salud, problemas de privacidad y espacio, problemas cercanos, lo que usted Realmente poseerás adiciones y estructuras ilegales, por qué se venden, cómo verificarlas y más.

Nuestro guía de cosas a considerar incluye: tu actual costos, problemas con la compra de una villa 'recién renovada', información sobre el crimen local y los ocupantes ilegales, y preguntas que debe hacerse.

Nuestro guía para el proceso de compra incluye: negociar el precio y la oferta inicial, elegir un notario honesto, comprar con ganancias, la oferta y el depósito oficiales, utilizar un SCI, los riesgos del contrato, el período de reflexión, qué hacer antes de entregar el dinero y el firma definitiva.

Nuestro guía para después de comprar incluye: riesgos de seguros, consejos para segundas residencias, alquiler de su villa, renovaciones y lo que debe saber sobre la contratación de personas.

Guía para vendedores: Cómo ponerle precio a tu villa para que se venda.