定价：确定别墅的市场价值

According to reports, market analysis, and the economists, agents, buyers, and notaires we consulted, the majority of French Riviera villa properties listed at over €1 million are listed at unrealistic prices and are sitting on the market until the seller lowers the price to be much lower than others on the market, with the average selling price being around 70% under original asking in 2023 to 2025. 听起来很疯狂？ 这就是为什么。

The French Riviera is a buyer’s market, and has been since 2008 (with the exception of the Covid real estate bubble). It became even more so starting in 2023 onward to now (and will be for many years to come) due to 许多因素，包括外国买家转而在其居住国购买房屋，而法国政府积极抑制购买第二套房子的积极性。 这意味着， 作为买家，如果您可以直接与业主谈判，您就有很大的议价能力。 （你可以 索取业主的联系方式 来自政府。）

总记得： 代理人、公证人以及与他们中的任何一个合作的任何承包商都有一个目标：以尽可能高的价格尽快向您出售别墅。 这就是他们以最少的工作获得最多报酬的方式。 为此原因， 重要的是你不要相信他们的定价建议。

如何回答“你的预算是多少？”

由于如此多的房产价格过高，回答这个问题的最佳方式是这样说：“我们没有预算。 我们将支付市场价值。 我们将支付两次评估费用（一次由我们银行推荐的评估师进行），并将以这些评估为基础我们的报价。 因此，请向我们展示所有与我们正在寻找的东西相匹配的东西，一旦找到我们喜欢的，我们就会处理报价。” 然后，您将按照以下指南制作报价。

为什么会有如此多的极端定价过高

“这是一个很好的价格，我们对此很感兴趣。 按照这个价格，这栋别墅很快就会卖掉。 你必须马上决定！”, 房地产经纪人常说 (这是房地产经纪人可能会告诉您的更多不诚实事情的清单)，希望能催促你购买价格过高的别墅。 然而，买家经常会意识到这只是一种高压销售策略，别墅在数月（甚至数年）后仍在出售，通常是因为价格过高。

该领域有几种特定现象，鼓励卖家以比实际价值高出 3 到 8 倍（或更多）的价格列出他们的房产……

高估的机构

房地产 代理机构告诉卖家他们可以以 许多 超过它的实际价值 只是为了确保他们的代理机构上市。 业主倾向于与表示他们可以为他们赚到最多钱的代理人挂牌——这变成了一种代理人之间的竞价战，他们希望通过他们的代理机构获得上市权。 您会与谁签约：承诺为您的别墅支付 800 万欧元的经纪人、告诉您他们认为价值 300 万欧元的经纪人，还是告诉您实际上只值 120 万欧元的经纪人？

The result is that villas typically get listed for sale at two to five times what they are actually worth (and what 99% of buyers would be willing to pay).

Many owners end up associating the asking price of the house with their self-worth (it makes people feel like they’re doing OK in life when they’re convinced their house is worth many millions), so it’s hard for them to come to grips with reality.

Many agents also greatly inflate the m² in the listing, to justify the price, since there’s no law that requires villa listings to have accurate m². Then the villa simply sits on the market for years until the seller lowers the price, often several times.

不关心的投资者

Another phenomenon specific to the French Riviera real estate market: Wealthy investors get agents to list the villas they own at prices that are many times higher that they are worth, on the off-chance that a wealthy person from Monaco (who has not done their research, or does not care about the price) will make a mistake and buy it — then they’ll use the sale money to buy 2 or 3 similar villas and pocket the remaining money.

这些业主通常拥有多栋别墅，用于创收（他们在夏季出租）。 据估计，这几乎占法国里维埃拉别墅的 40%！ 这些业主并不真正关心他们的别墅是否出售，他们当然也没有兴趣以市场价值出售它。

好消息是，法国政府正在积极尝试抑制这种投资购买行为，以使住房价格更便宜。 今年，他们对第二套住房征收了繁琐的新税（这影响了法国里维埃拉近 40% 的别墅），并且正在积极思考其他方法来抑制房屋翻转、外国投资购买、AirBnb 租赁和度假屋。 您可以 100% 期待将来有更多这样的事情发生。 (在我们的市场预测指南中了解更多相关信息。）

俄罗斯人的回忆

影响法国里维埃拉房地产市场的另一个现象是 希望愚蠢的俄罗斯买家最终会回来. After 2014, Russian buying dramatically decreased, and this area felt the fallout. And yet many French Riviera sellers are defiantly holding out hope, waiting for the Russians to come back — someday. But, due to the invasion of Ukraine and the subsequent sanctions and seizures, this isn’t going to happen. Read our supplementary 俄罗斯人及其影响指南 在法国里维埃拉房地产市场了解更多信息。

合法避税

还有另一个原因，一些业主将他们的房产挂牌出售，但实际上并不想出售（因此，以他们认为没有人会支付的疯狂价格挂牌），是为了 合法逃税。 只要一栋别墅挂牌出售，业主就可以免交几项昂贵的房产税！ This applies to non-primary residences, of which the French Riviera has in abundance (almost 40% of villas here fall into this category). Agencies embrace this phenomenon because they can point to these listings as a (false) indicator of where the market is at. They call them “ghost listings”.

Also, when you hold on to a villa for at least 5 years, the taxes are significantly lower when you sell. This encourages sellers to list at ridiculously high asking prices until they hit that 5 year mark. The taxes also decrease after 10 and 22 years.

3 个市场合二为一

法国里维埃拉是 三个市场合二为一：私人、场外和公开上市。 任何公开上市的别墅都是先在私人市场上市，然后在场外上市。 每个阶段都有不同的定价——尤其是最后一个阶段，价格会急剧膨胀。

市场 1：私人市场。 首先，卖家尝试在不使用代理的情况下进行销售。在法国，超过 50% 的别墅都是私下出售的，但在法国里维埃拉，这一比例接近 75%。其中许多是卖给朋友的朋友或通过社交媒体帖子等出售的。作为买家，这绝对是最好的购买方式。你可以做一个 请求获取任何别墅的所有权信息。

市场 2：场外市场。 如果他们不能私下出售，那么他们会与代理商挂牌。 很大一部分别墅是在没有在互联网上公开上市的情况下由代理商“场外”出售的。 其中许多在普通买家看到它们之前就卖给了开发商。

市场 3：公开上市。 如果没有人想买别墅，代理人就会在互联网上公开列出。 （了解更多信息，请访问我们的 代理商指南.）这些别墅——公开上市的别墅——总是价格过高和/或存在严重问题，这就是为什么它们还没有出售。它们通常会在市场上搁置数年，直到所有者放弃或私下出售。请记住这一点。

伪造的平均定价

The average pricing per town is falsely inflated and not based on the true sold prices. See our guide to this phenomenon and read more below:

重要提示：您应该忽略 m2 定价的多种原因

在法国，m² 是一种用来抬高价格的骗局。

关于这个有很多话要说，我们做了一个单独的 指导有关 m² 平均定价的所有信息 以及 DVF 中列出的 m² 实际上是一个完整的骗局。

不幸的是，没有 真实 m² size, you can’t calculate the correct m² pricing (this is also why the government website has incorrect m² pricing averages). This benefits the notaires and agents, since they’re paid on % commission, but can seriously harm buyers.

Luckily, it’s not often that a buyer is suckered because most need a mortgage (especially to avoid the wealth tax), and the bank will always require a professional valuation (however, some of these valuators are lazy and rely on the fraudulent and incorrect m² averages, so make sure yours knows how to correctly find the market value).

请记住，价格也会因城镇内的区域而有很大差异。 例如， 结 如果您正在寻找海边的 Eze Bord-de-Mer，则要贵得多。 如果您正在寻找 Moyenne 或 Grand Corniche 附近的别墅，那么价格会大幅下​​降。

需要更多理由来忽略平方米？ 最重要的是，经纪人经常在别墅的平方米面积上撒谎，他们也让检查员撒谎。了解真实平方米的唯一方法是让您自己的独立检查员进行测量。

还需要更多理由吗？ 房地产机构还通过以高于市场价值 5 倍或以上的价格购买房产来操纵市场，并以高于该地区任何其他别墅的售价出售。这与其他以奢侈品为重点的行业（例如奢侈品行业）所使用的市场操纵策略相同。 艺术市场。他们这样做是为了能够以该销售为目标，试图证明其远高于市场的要价是合理的，并且可以操纵公开的平均平方米价格。

既然你明白了 你不能相信你在线阅读的任何基于平方米的东西，这里是如何估算实际 m² 定价平均值：

如何估算别墅的市场价值

任何报价都应考虑到当前的市场状况，因此在您开始执行以下说明之前，请阅读我们的 法国里维埃拉房地产市场专家预测。

方法#1：与邻居比较

It’s easier than you think! You just need to look at the other properties nearby that have sold, and ignore all the m² pricing。

正如您在上面了解到的，公证人被迫列出已售出的别墅和公寓 在政府网站上，称为“DVF”. 它有一张法国互动地图，您可以点击您选择的区域查看最近售出的所有别墅的价格， 任何人购买 — 包括 SCI 和企业购买者（但请记住：该网站的 m² 信息不正确）。 注：所列价格 包括 TVA（税）。

Insider tip: The website House Prices France has DVF sales data going back much farther than the official DVF website (10 years versus DVF’s 5 years — which is useful because the data from the Covid housing bubble years is not representative of the current market prices). The only thing it’s missing is the plot size (so you’ll need to look at DVF if you want to know that and see the land outlined / cadastral map). It shows the data on a Google Earth-style satellite-view map which is far superior to DVF’s satellite view. Note that you need to be patient as it sometimes takes the prices overlay a few seconds to load.

Here’s a typical example…

This is a regular, nothing-special villa currently for sale in a less-desirable part of 结, up a steep, poorly-maintained communal lane. Despite having a lot of road noise and facing East, it’s listed at an absolutely 疯狂的 询问价格。 没有别墅有 曾经 sold for anything close to that m² price in Eze, in recorded history. But that didn’t stop the listing agents from trying to outbid other agents to secure the listing for their agency.

It will sit on the market until the owners are desperate, at which time it will likely sell for around €1 to €1.5 million. It’s been for sale for 8 years so far (6 of them without a price reduction), and –no surprise– still hasn’t sold.

In the meantime it’s listed as a vacation rental. From 2019 to 2025 it was listed as 379 m² and €6 million. Since 2025 it’s been listed as 323 m² and €4.5 million. It’s 仍然 not selling — because it’s actually only worth about €1 million.

检查后 DVF 政府网站 和谷歌地球，我们可以看到邻居的别墅可能是由同一个开发商建造的，风格相同，大小也大致相同（根据其占地面积和楼层，如谷歌地球所见）； 它最近以 930,500 欧元的价格售出！

另一个例子：

This villa in the heights of Villefranche-sur-Mer is asking €4.6 million. It’s been on the market for 7 years with no offers. It’s 260 m² and needs complete renovation (it’s very 1980’s-style inside).

这是它（在左边），旁边是邻居的别墅，比它大两倍多：

And in the DVF data, you can see that the neighbor’s villa (which is much larger, at 670 m²) sold for €1.1 million at the height of the Covid pricing bubble (much higher pricing than before or after the bubble). Nearly all of the other villas in the nearby area sold for similar prices.

…and yet, the owner has been convinced by a dishonest agent trying to secure the listing, that their villa is worth €4.6 million, instead of the roughly €800,000 that it’s actually worth. Or else, they’ve listed it at a ridiculous price hoping that someone who hasn’t read this guide will get suckered. Or they’re listing it without the actual intention to sell, purely to avoid some of the property taxes that are applied in “zone tendue” areas (towns with housing shortages, like most on the French Riviera).

方法#2：列一个清单

您需要确定的第一件事是历史定价（基于实际售价） 在你想购买的城镇 是，并且 未来的定价是多少. To do this, we’ll teach you how to analyze and make a list of similar individual villas that have sold in the area directly nearby.

步骤1：

Either ask a notary to look up all the sales in an area on ‘Perval’, which only notaires have access too (they gatekeep it because it shows all the sales from 6 weeks old to when they started tracking sales), or do the research yourself.

The notary route:

Pick a notary’s office that lists “Consultation PERVAL” on its tariff (many in tourist areas do). Ideally one that’s very very far from the area (like in Lyon or Bordeaux, for example) so they don’t have incentive to delete lower-priced sales from the list.

• Example published prices: €60 for raw extract, €120 with commentary.

Email them with:

• area of town that the property you’re analyzing is in;
• how wide a radius you want (e.g., “same village” or “within 2-minute walk”);
• any filters (only detached houses, min 3 bedrooms, etc.).

The DIY route:

Or, you can look up past sales yourself–but you won’t be able to see sales from the last 6 months this way. It’s good for a preliminary search though. To do this, you should look up the property on House Prices France to check the sold prices of nearby villas, searchable by Google-Earth-style map (忽略公布的平方米）：

警告： Real estate agencies try to manipulate the market by buying properties from each other at prices that are 5x or more above market value, to make a sale at a price that is higher than any other villa has sold for in that area. They do this so they can point at that sale in an attempt to justify their far-above-market asking prices, and so that they can manipulate the publicized average m² prices. So, if you see one or two sales that are far higher than market value, those shouldn’t be considered in your calculation of the average m².

第 2 步（可选，为了准确性）：

接下来，比较来自的地图 规划许可网站 （在顶部蓝色栏中搜索城镇，然后向下滚动并单击绿色按钮以查看所有规划权限）到 列出已售房产的 DVF 网站 with their prices. Click on all the properties that overlap (both have planning and sold) and note the correct m² from the planning permissions website (add the ‘existing’ to the ‘new’ m² to get the total).

请记住，规划许可网站不经常更新，因此自上次更新以来，别墅可能已进一步扩建（甚至被拆除并在该地块上建造了新别墅）。您可以随时前往当地市政府查询具体别墅及其最新规划许可。

第3步：

Make a list. To calculate the market value of villas in the same area, you’ll need to make a list of the nearby sold villas that are in the same style (Provencal versus modern, as they are priced differently), look closely on House Prices France 和 猜测 这些别墅的平均平方米售价（根据您对 实际 平方米大小）并将别墅的屏幕截图添加到您的列表中。

这是您需要构建的列表示例 （您可以将其用作模板）对 Eze 的别墅进行比较。 这是它的样子 PDF格式 （通过打印制作 –> 自定义分页符 –> 另存为 PDF）。 这是 另一个例子（这个是 Beausoleil 的）更简单的格式。

步骤4：

第 1 步到第 3 步将为您提供一个大概的价格范围。 然后，找出该范围内的位置 此 别墅适合，你看看这些因素，它要么在范围内偏高，要么偏低：

1. 是什么 质量 别墅的结构是否完好？ 建筑物本身的质量是非常高的、中等的还是低质量的？ 它有好的建筑所具有的东西吗，比如“vide sanitaire”缝隙（迷你地下室区域，这样霉菌就不会在底层堆积）等？
2. 是室内电器和装修、厨房、浴室、地板等。 豪华或基本？
3. 别墅是否自带 额外的空间 不包括在“可居住”平方米中——泳池房或招待所/公寓？ 如果是这样，请增加价值。 如果不是，减去。
4. 弄清楚别墅是否位于其中更昂贵或更便宜的部分 区域 / town. For example, areas closer to the water are much more valuable.
5. 怎么样 视图？ 以后会不会被封杀？ 梦幻般的、一览无余的海景增加了价值。 在视野中看到邻居或其他别墅会降低它。 在大多数别墅都享有美景的地区，如埃兹，情况就不太一样了。
6. 是别墅的风格 现代或旧式？ 与传统、经典、普罗旺斯、“现代风格”-普罗旺斯或过时的风格。
7. 别墅什么时候建的？ 较新 别墅的售价更高，需要的维修更少。 年长 别墅可能需要更新电气、管道、屋顶、下水道和其他问题，因此请考虑到这一点。
8. 然后考虑是否需要 装修，以及这将花费多少。 如果没有，那会使它更有价值，但如果有，那会使它的价值下降很多。
9. 如果 土地是可建造的，所以你可以扩建房子，这会增加少量的价值，但如果没有，它就会减少价值。 如果它在一个 红区，价格应下降约 20%。
10. 多少因素 土地 包括在内，质量 花园, pool, garage, etc.
11. 别墅是否使用 共用车道? This lowers the m² value, and adds regular maintenance costs (as well as potential legal disputes) that you’ll need to budget for.
12. 有没有标准尺寸的游泳 水池？ 如果没有游泳池，可以建造一个吗？ （确保首先验证它是否具有有效权限！）如果您需要构建它，则从价格中扣除双倍的池成本。 如果不能保证你可以建造一个游泳池，那么价值会下降大约 40%，你应该认真考虑不买，因为你不能轻易（或根本）租用它作为度假租赁，也会不会很容易转售。
13. 会不会吵 建造 附近？ (在这里检查建筑许可证。）
14. 是否在社区内，步行即可到达 学校 或在守卫 域名？ 这增加了价格。 如果它是 孤立，这降低了价格。
15. 然后检查是否有其他因素会降低价格，例如听力范围内的火车， 被忽视、崎岖不平的车道、低移动信号、无光纤或丑陋 电力线路, 或道路 噪声 ——所有这些都会大大降低价值。

确定别墅售价的另一部分是了解它在市场上的销售时间。 因为代理人可能不会告诉你真相（或者他们只会告诉你多久 他们已经 有上市），最好的选择是得到 诊断 报告和 授权 （上市协议）来自代理人，并查看其上的日期。 然后你就会知道它已经出售了 至少 that long. (BUT since diagnostics reports are only valid for three years, if the villa has been on the market for more than three years, the diagnostics might have recently been re-done and show a more recent date.)

如果它已经上市超过几个月，则有一个原因：要么价格太高，要么房产存在严重问题。 它在市场上的时间越长，您的报价应该越低。

这将告诉您在 m² 价格范围内的哪个位置对其进行估价。 您还应该考虑市场的轨迹（这是判断价格是上涨还是下跌的方法). This will give you a price that you can justify in a letter to the seller.

如果卖方接受，那么您可以进行调查以查看平方米是否准确，别墅是否需要电气或管道升级等，并在此基础上进一步调整价格，然后再与卖方签订法律合同。公证人（您应该提前选择的人）。

方法#3：进行评估/估价

如果您对一处房产非常感兴趣，并且业主需要更有说服力才能得出市场价格，那么您可以支付评估/估价费用。但请记住，并非所有卖家都真正想出售，或者会听从逻辑/理由。真正了解卖家是否被代理人误导并真正想要出售的唯一方法是直接与业主进行讨论。

要获得评估，请联系您计划获得抵押贷款的银行。 他们将有一份他们使用的评估师列表。 还要问他们评估的有效期是多长时间，这样才能用于抵押（否则你最终会支付两次）。 银行总是让您支付评估费用，作为设置抵押贷款成本的一部分（费用约为 3000 欧元），但通常是在访问公证人之后完成。 然而， 你可以选择早点做估价，用那个估价和卖家讨价还价 / 证明价格应该更低。

要选择评估师，请询问他们的流程，并询问他们是否根据公证人公布的平方米别墅尺寸进行评估。 如果他们说是，则不要使用它们。 您需要一位了解这一点的评估师 公证人列出的平方米不正确，否则他们会以比市场价值高出大约三倍的价格评估别墅。

不要动摇！

房地产（以及许多其他市场）是这样运作的：一个没有受过教育的买家多付了一些东西，然后所有的经纪人和代理人都指向那笔交易并大喊“看？ 这是真正的价值 所有 villas!” Don’t listen. You know the real market value, and it’s based on the majority of sales, not one or two sales that were overpriced.

如果可以的话，直接向业主提出报价（您可以提出 请求获取任何别墅的所有权信息) or else do it via a notaire, explaining that it’s based on the market value, and stand firm. Don’t negotiate, or the seller will know they can squeeze more out of you and it’ll be harder to reach a market-value deal. Don’t let agents confuse or manipulate you. Stick to your price.

如果他们拒绝，您可以告诉他们如果他们的房产卖不出去就回来找您，如果到那时您还没有找到其他东西，您可能仍然感兴趣。 如果他们是认真的卖家，这种策略最终可能会为您带来好价钱。

如果他们不是一个认真的卖家，那么他们不会接受你的报价，除非你大幅多付，你绝对不应该这样做（如果你急于寻找住房，那么在寻找年租金的同时寻找年租金更具有经济意义）您继续寻找市场价的别墅）。在法国里维埃拉购买房地产需要耐心。您最终会找到一栋具有市场价值的优质别墅。 （通常需要多年的寻找。）

The best situation is to find a serious seller whose villa doesn’t have any major issues, but where it hasn’t sold because it’s overpriced. Then you use this tactic and offer market value (which could be, in many cases, much less than half of the asking price!) Keep checking in, and eventually when the villa doesn’t sell, they’ll come back to you when they’re desperate to sell (when the time has run out on their personal situation) and at that point you might even be able to negotiate an under-market price to complete a quick sale.

要有耐心，因为购买房地产很像结婚——如果您做出错误的决定，这可能是一个代价高昂的错误和长期的承诺，而且不容易退出。

这是一个列表 代理人说的（不诚实的）事情。 定期查看列表非常重要，这样您就不会上当受骗。

买别墅？ 请先阅读本文！

当您准备好寻找房产时，请务必阅读我们的 在法国购买房地产的完整指南. 这些指南解释了如何估算房产的 真实 价值、如何获得最优价格和避免定价过高、需要注意什么、如何避免被骗等等。

首先，为了了解法国的房地产市场，您必须了解 平方米定价是一个巨大的骗局. 然后，您可以继续阅读其他指南：

我们 市场走向指南 包括：法国里维埃拉房地产市场预测、市场当前和历史定价趋势，以及价格将继续下跌的原因。 加，补充 俄罗斯人及其影响指南 在法国里维埃拉房地产市场上。

我们 房地产清单指南 包括：如何找到待售别墅、需要注意什么、错误信息和警告、拍卖和取消抵押品赎回权、直接从卖家那里购买、为什么时机就是一切，以及为什么只有大约一半的别墅销售是公开上市的。

我们 骗局和秘密指南 包括：警告中介、公证人、卖家、开发商和建筑商使用不道德的手段从您身上榨取更多金钱。这是一本必读之书，也是业内人士不想让您看到的告密者指南。

我们 房地产经纪人指南 包括：中介会告诉你的不诚实的事情，房地产中介是如何运作的，买家中介和房产中介，你为什么要避开非法和外地中介，以及该相信谁（重要警告）。

我们 重要事项指南 包括：诊断报告和调查、阳光和微气候、景观的潜在问题、住房税、年龄、互联网和移动访问、危险（红色）区域、健康风险、隐私和空间问题、附近的问题、您的什么您实际上拥有非法添加物和结构，为什么要出售，如何验证等等。

我们 考虑事项指南 包括：你的 实际 成本、购买“新装修”别墅的问题、了解当地犯罪和擅自占地者，以及要问自己的问题。

我们 购买流程指南 包括：谈判价格和初始报价、选择诚实的公证人、黑手买入、官方报价和定金、使用 SCI、合同陷阱、冷静期、交钱前该做什么，以及最后签约。

我们 购买后指南 包括：保险陷阱、购买第二套房子的技巧、租用您的别墅、翻新以及雇用人员须知。

卖家指南： 如何为您的别墅定价以便出售。