Franciaország m² ingatlanárak átverés

In France, whenever a villa is sold, the sale is published on an official government website (that is often referred to as DVF). The notaires are required to publish (with updates dumped every 6 months) the net price the property sold for, the exact location on a map, the m² size of the land, and the ‘approximate m² footprint’ of the house.

It looks like this:

Bennfentes tipp: A weboldal Franciaországi házárak has sales data going back much farther than DVF (10 years versus DVF’s 5 years — which is useful because the data from the Covid housing bubble years is not representative of the current market prices), and shows the data on a superior Satellite-view map, seen here:

Said plainly, the m² listed for sold villas is a joke — there’s no basis on reality.

Since the notaires make a % commission on each sale, they have a dishonest tactic to make the m² prices seem sokkal higher than they really are, and mislead buyers. Agents then use this false data as justification for above-market asking prices, in an attempt to push housing prices up. This information then gets disseminated onto many other real estate websites.

How the Notaires Manipulate m2 Data

Since there’s no law against it, notaires report m² sizes that are many, many times smaller than the villa actually is. Therefore, a villa that displays as 145 m² might have been advertised as 450 m² (see examples below). Here’s why:

It’s only ‘the footprint’ on the land

Further excusing the incorrect m² is the face that the m² displayed for sold villas is only supposed to be the ‘m² footprint’. Even then, it’s nearly always much smaller than that. Here’s an example:

Hidden in their FAQ, the DVF website admits that the m² are only non-legally binding estimates of the ‘m² footprint’ of the house (the amount of land the house takes up) and they specifically say that it is nem the habitable m² and does nem have any legal value:

There’s no legal obligation to measure the m² or to be accurate in DVF

The main problem is that a proper m² survey isn’t required by law, and notaires aren’t required to report the actual m² on DVF, and consequently, the self-reported, ‘estimated’ m² sizes published on DVF are dramatically under-reported.

They Inflate the Sold Prices

DVF also displays the sold price as the “net seller” prices (which include tax and, on the French Riviera, since seller’s pay the agency fees from their profits, it includes agency fees) to inflate the sold prices. They then use this inflated sold price to make the m² averages, which is also obviously false.

They include agent commission in the Sale Price

In communes where agents routinely advertise that commission is paid by the seller (which is how the entire French Riviera does it), the DVF figure includes the commission and will read a few percent higher than the seller’s true net, further inflating the supposed m² pricing.

They Don’t Include Villas That Require Renovation

As Cédric Duplantier (who works at France’s Ministry of Finance, DGFIP, and who is a moderator on the DVF notaires website) mondott, “Contracts to sell buildings to be renovated are not part of the data present in DVF.” What this means is that villas that are sold as “requiring renovation” are not included in DVF. This eliminates many of the lower-priced sales from the average m² statistics and from the DVF map, further falsely raising the published ‘average m²’ statistics.

M² price averages are based on this flawed data

Despite the fact that the m² sizes published in DVF are not based on the real m² size of the villa, those who make commission off sales (notaires, agents, immo websites) all use this false data to pretend that villas are selling for much, much, much higher m² prices than they actually are.

On average, the m² claimed on the notaire website is 1/3 to 1/4 the actual size, which falsely inflates the m² average prices, which benefits notaires and agents, who are paid on commission.

The m² price averages displayed on websites are fake — they’re much, much higher than properties are really selling for.

Examples, with Proof!

There are endless examples of this, as more than 97% of villa sales are listed with incorrect m². Below are just a few examples to give you a sense of what to look for. Keep in mind that:

• The planning permissions show only the ‘habitable’ m², which leaves out a lot of space in some houses (anywhere with low ceilings, guest houses, storage closets, stairs, etc.), so most were likely advertised as being even larger!
• The price listed on DVF is higher than the real offer price, because it includes taxes!

That is why we say the “maximum” m² that it sold for, because if you included the non-'habitable' space and removed the taxes, the m² price would be even lower!

The also don't increase the m² after complete rebuilds, despite the real m² being public record…

As a side note, the reported # of rooms is also (obviously) not accurate.

How to Check the M2 of Villas

You can do your own checking by looking back at villas you’ve visited. Save the address and sales listing and compare to DVF és planning permissions.

Another way to see this is to check out the neighbor’s houses, and compare the size to a listing where the size is listed.

Here’s an example… This is a villa that’s currently for sale in Eze:

Upon checking the DVF government website and Google Earth, we can see that the neighbor’s villa was likely made by the same developer and is the same style and approximately the same size (based on its footprint and floors, as seen via Google Earth); it recently sold for €930,500!

Why This is Such a Problem

Despite the fact that the m² is clearly reported incorrectly and doesn’t reflect the actual size of the villas that have sold, this false data is being used for national pricing statistics and websites that claim they know the average price per m².

But it’s literally impossible to know if prices are going up or down, or the average m², since notaires can (and do!) manipulate that data based on making m² house sizes artificially smaller (to pretend prices are going up).

Understanding this scam is one of the most important steps to understanding the French real estate market.

Knowing this reality of the market is essential if you want to buy your villa for a price that is close to what you can sell it for.

Agents: Market Manipulation

Az ingatlanügynökségek úgy is manipulálják a piacot, hogy legalább ötszörösen a piaci érték felett vásárolnak ingatlanokat, hogy olyan áron adják el az eladást, amely magasabb, mint bármely más villa a környéken. Ez ugyanaz a piacmanipulációs taktika, amelyet más luxusközpontú iparágakban alkalmaznak, mint pl. művészeti piac.

They do this so they can point at that sale in an attempt to justify their far-above-market asking prices, and so that they can manipulate the publicized average m² prices. While they own it, they rent it out.

Here’s an example: By far the highest-priced sale of a villa in Eze is at 772 avenue de la Marne. A little digging and you’ll see that Prestigimo (a real estate agency) bought it. They do their best to disguise this fact, and sell properties between agencies, buying from developer buddies to get money back, etc. Dig around and you’ll find an example like this in nearly every town.

More Flat-Out Lies…

On top of all this, and adding to the confusion around m² pricing, agents routinely lie about the m² size of villas, and they get inspectors to lie too. It’s not unusual for listings to claim that a villa is 100 to 200 m² larger than it really is. The only way to know the real m² is to have your own, independent inspector measure it. Better yet, have two inspectors measure it and see if they come up with different numbers.

Itt van how to find out the igazi value of a villa in France.

Villát vásárol? Ezt olvassa el először!

Ha készen áll ingatlankeresésre, feltétlenül olvassa el tájékoztatónkat teljes útmutató a franciaországi ingatlanvásárláshoz. Ezek az útmutatók elmagyarázzák, hogyan kell megbecsülni egy ingatlant igazi értékét, hogyan érheti el a legjobb árat és kerülje el a túlárazást, mire kell ügyelnie, hogyan kerülheti el a csalást stb.

A miénk útmutató, hogy merre tart a piac tartalmazza: a francia Riviéra ingatlanpiaci előrejelzéseit, a jelenlegi és történelmi árazási trendeket a piacon, valamint az árak további csökkenésének okait. Ráadásul kiegészítő útmutató az oroszokról és hatásukról a francia riviéra ingatlanpiacán.

A miénk útmutató az ingatlanhirdetésekhez a következőket tartalmazza: hogyan keressünk eladó villákat, mire kell figyelni, félretájékoztatás és figyelmeztetések, aukciók és lefoglalások, közvetlen vásárlás az eladóktól, miért a legfontosabb az időzítés, és miért csak a villák eladásainak körülbelül a fele szerepel a nyilvános listán.

A miénk útmutató a csalásokhoz és titkokhoz Tartalmazza: figyelmeztetéseket az etikátlan trükkökről, amelyeket ügynökök, közjegyzők, eladók, fejlesztők és építőipari vállalkozók alkalmaznak, hogy még több pénzt húzzanak ki Önből. Ez egy kötelező olvasmány, és egyben a visszaéléseket bejelentőknek szóló útmutató is, amelyet az üzleti életben dolgozók nem szeretnének, hogy lásson.

A miénk útmutató az ingatlanügynökök számára magában foglalja: a tisztességtelen dolgokat, amelyeket az ügynökök elmondanak Önnek, hogyan működnek az ingatlanügynökségek, a vevő ügynökei és az ingatlankeresők, miért kerülje el az illegális és nem helyi ügynököket, és kiben bízzon (fontos figyelmeztetés).

A miénk útmutató az árképzéshez és a villa piaci értékének meghatározásához A következőket tartalmazza: miért van olyan extrém túlárazás, hogyan becsüljük meg a villa piaci értékét (mennyit ér), valamint egy lépésről lépésre szóló útmutatót az ajánlati ár megtalálásához.

A miénk útmutató a fontos dolgokhoz a következőket tartalmazza: diagnosztikai jelentések és felmérések, napfény és mikroklíma, kilátással kapcsolatos lehetséges problémák, lakhatási adók, életkor, internet- és mobilhozzáférés, veszélyes (piros) zónák, egészségügyi kockázatok, magánélettel és térrel kapcsolatos problémák, közeli problémák, Ön Valójában birtokolnak illegális kiegészítéseket és szerkezeteket, miért adják el őket, hogyan kell ellenőrizni, és így tovább.

A miénk útmutató a megfontolandó dolgokhoz tartalmazza: a te tényleges költségek, egy „újonnan felújított” villa megvásárlásával kapcsolatos problémák, a helyi bűnözés és a házalók megismerése, valamint kérdések, amelyeket fel kell tenni magának.

A miénk útmutató a vásárlási folyamathoz includes: negotiating the price & the initial offer, choosing an honest notaire, buying in the black, the official offer & deposit, using a SCI, the deposit, the cooling-off period, what to do before handing over the money, and the final signing.

A miénk útmutató a vásárlás után a következőket tartalmazza: biztosítási buktatók, tippek második lakáshoz, villa bérlése, felújítás, és mit kell tudni az emberek felvételéről.

Útmutató eladóknak: Hogyan árazza fel villáját, hogy eladja.