Die Quadratmeterpreise für Immobilien in Frankreich sind Betrug

In France, whenever a villa is sold, the sale is published on an official government website (that is often referred to as DVF). Die Notare sind verpflichtet, den Nettoverkaufspreis der Immobilie, den genauen Standort auf einer Karte, die Quadratmeterzahl des Grundstücks und die „ungefähre Quadratmeterzahl“ des Hauses zu veröffentlichen (mit Aktualisierungen alle 6 Monate).

It looks like this:

Geheimtipp: Die Website Hauspreise Frankreich verfügt über Verkaufsdaten, die viel weiter zurückreichen als DVF (10 Jahre gegenüber 5 Jahren bei DVF – was nützlich ist, da die Daten aus den Jahren der Covid-Immobilienblase nicht repräsentativ für die aktuellen Marktpreise sind) und zeigt die Daten auf einer besseren Satellitenbildkarte, wie hier zu sehen:

Said plainly, the m² listed for sold villas is a joke — there’s no basis on reality.

Since the notaires make a % commission on each sale, they have a dishonest tactic to make the m² prices seem viel higher than they really are, and mislead buyers. Agents then use this false data as justification for above-market asking prices, in an attempt to push housing prices up. This information then gets disseminated onto many other real estate websites.

Wie Notare m2-Daten manipulieren

Since there’s no law against it, notaires report m² sizes that are many, many times smaller than the villa actually is. Therefore, a villa that displays as 145 m² might have been advertised as 450 m² (see examples below). Here’s why:

Es ist nur der Fußabdruck auf dem Land

Eine weitere Entschuldigung für die falsche m²-Angabe ist die Tatsache, dass die für verkaufte Villen angezeigte m²-Angabe nur angeblich als „m²-Fußabdruck“. Selbst dann ist er fast immer viel kleiner. Hier ein Beispiel:

Versteckt in ihre FAQ, gibt die DVF-Website zu Die m²-Angaben sind lediglich unverbindlich Schätzungen der „m² Grundfläche“ des Hauses (die Menge an Land, die das Haus einnimmt) und Sie sagen ausdrücklich, dass es so ist nicht die bewohnbare m² und tut nicht have any legal value:

Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung, die m² zu messen oder im DVF genau zu sein

The main problem is that a proper m² survey isn’t required by law, and notaires aren’t required to report the actual m² on DVF, and consequently, the self-reported, ‘estimated’ m² sizes published on DVF are dramatisch unterberichtet.

Sie treiben die Verkaufspreise in die Höhe

DVF also displays the sold price as the “net seller” Preise (die include tax and, on the French Riviera, since seller’s pay the agency fees from their profits, it includes agency fees) to inflate the sold prices. They then use this inflated sold price to make the m² averages, which is also obviously false.

Sie beinhalten eine Maklerprovision im Verkaufspreis

In Gemeinden, in denen Makler routinemäßig damit werben, dass die Provision vom Verkäufer gezahlt wird (und das ist an der gesamten französischen Riviera der Fall), ist die Provision im DVF-Wert enthalten und liegt daher einige Prozent über dem tatsächlichen Nettoerlös des Verkäufers, was den angenommenen Quadratmeterpreis weiter in die Höhe treibt.

Sie umfassen keine Villen, die renoviert werden müssen

Als Cédric Duplantier (Mitarbeiter des französischen Finanzministeriums, DGFIP, und Moderator der Website DVF notaires) sagte„Verträge zum Verkauf von Gebäuden, die renoviert werden sollen, sind nicht Teil der Daten im DVF.“ Das bedeutet, dass Villen, die als „renovierungsbedürftig“ verkauft werden, nicht im DVF enthalten sind. Dadurch werden viele der günstigeren Verkäufe aus der durchschnittlichen m²-Statistik und aus der DVF-Karte eliminiert, was die veröffentlichten „durchschnittlichen m²“-Statistiken weiter in die Höhe treibt.

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise basieren auf diesen fehlerhaften Daten

Obwohl die im DVF veröffentlichten Quadratmeterzahlen nicht auf der tatsächlichen Quadratmeterzahl der Villa basieren, verwenden alle, die auf Provisionsbasis verkaufen (Notare, Makler, Immobilien-Websites), diese falschen Daten, um vorzutäuschen, dass die Villen zu viel, viel, viel höheren Quadratmeterpreisen verkauft werden, als es tatsächlich der Fall ist.

Im Durchschnitt betragen die auf der Website des Notars beanspruchten m² 1/3 bis 1/4 der tatsächlichen Größe, wodurch die m²-Durchschnittspreise fälschlicherweise erhöht werden, was Notaren und Maklern zugute kommt, die auf Provisionsbasis bezahlt werden.

Die auf Websites angezeigten durchschnittlichen m²-Preise sind gefälscht – sie liegen viel, viel höher, als die Immobilien tatsächlich verkaufen.

Examples, with Proof!

Dafür gibt es unzählige Beispiele, da mehr als 97 % der Villenverkäufe mit falschen m²-Werten aufgeführt sind. Below are just a few examples to give you a sense of what to look for. Keep in mind that:

• The planning permissions show only the ‘habitable’ m², which leaves out a lot of space in some houses (anywhere with low ceilings, guest houses, storage closets, stairs, etc.), so most were likely advertised as being even larger!
• The price listed on DVF is higher than the real offer price, because it includes taxes!

That is why we say the “maximum” m² that it sold for, because if you included the non-'habitable' space and removed the taxes, the m² price would be even lower!

Auch nach kompletten Umbauten vergrößert sich die m² nicht, obwohl die tatsächlichen m² öffentlich bekannt sind …

As a side note, the reported # of rooms is also (obviously) not accurate.

So überprüfen Sie die m2 von Villen

You can do your own checking by looking back at villas you’ve visited. Save the address and sales listing and compare to DVF Und Baugenehmigungen.

Eine andere Möglichkeit, dies festzustellen, besteht darin, sich die Häuser des Nachbarn anzusehen und die Größe mit einer Auflistung zu vergleichen, in der die Größe aufgeführt ist.

Hier ist ein Beispiel… Dies ist eine Villa, die derzeit in Eze zum Verkauf steht:

Upon checking the DVF government website and Google Earth, we can see that the neighbor’s villa was likely made by the same developer and is the same style and approximately the same size (based on its footprint and floors, as seen via Google Earth); it recently sold for €930,500!

Warum das so ein Problem ist

Despite the fact that the m² is clearly reported incorrectly and doesn’t reflect the actual size of the villas that have sold, this false data is being used for national pricing statistics and websites that claim they know the average price per m².

But it’s literally impossible to know if prices are going up or down, or the average m², since notaires can (and do!) manipulate that data based on making m² house sizes artificially smaller (to pretend prices are going up).

Das Erkennen dieses Betrugs ist einer der wichtigsten Schritte zum Verständnis des französischen Immobilienmarktes.

Knowing this reality of the market is essential if you want to buy your villa for a price that is close to what you can sell it for.

Agents: Market Manipulation

Real estate agencies also manipulate the market by buying properties at prices that are 5x or more above market value, to make a sale at a price that is higher than any other villa has sold for in that area. This is the same market-manipulation tactic that is used in other luxury-focused industries such as the art market.

They do this so they can point at that sale in an attempt to justify their far-above-market asking prices, and so that they can manipulate the publicized average m² prices. While they own it, they rent it out.

Here’s an example: By far the highest-priced sale of a villa in Eze is at 772 avenue de la Marne. A little digging and you’ll see that Prestigimo (a real estate agency) bought it. They do their best to disguise this fact, and sell properties between agencies, buying from developer buddies to get money back, etc. Dig around and you’ll find an example like this in nearly every town.

More Flat-Out Lies…

On top of all this, and adding to the confusion around m² pricing, agents routinely lie about the m² size of villas, and they get inspectors to lie too. It’s not unusual for listings to claim that a villa is 100 to 200 m² larger than it really is. The only way to know the real m² is to have your own, independent inspector measure it. Better yet, have two inspectors measure it and see if they come up with different numbers.

Hier ist wie man das herausfindet real value of a villa in France.

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