Snelkoppelingen
Gids voor verkopers: Hoe bepaalt u de prijs van uw villa?
Als u uw villa wilt verkopen, moet u twee dingen weten: de werkelijke waarde van uw woning en waarom makelaars u vertellen dat deze meer waard is dan deze in werkelijkheid is.
Hoe u erachter kunt komen wat uw villa werkelijk waard is
Het #1 wat je moet weten is: de marktwaarde. De marktwaarde van uw villa is gebaseerd op de eerdere verkopen in de nabije omgeving, niet op de valse prijsgemiddelden voor m². Dit is waar uw villa voor zal verkopen. Je kunt niet vertrouwen op wat een makelaar je vertelt wat de marktwaarde is (zie hieronder waarom) - dus je zult je eigen onderzoek moeten doen.
- Leer eerst meer over m²-statistieken, en waarom deze onjuist zijn (dit is het belangrijkste dat u moet leren over de Franse vastgoedmarkt).
- Hoe u de marktwaarde van uw villa kunt achterhalen, leest u hier (het is hetzelfde proces voor zowel kopers als verkopers).
- De manier om te voorspellen of de waarde van vastgoed de komende jaren zal stijgen of dalen, is door de factoren te analyseren die van invloed zijn op de vastgoedmarkt. Hier is onze gids voor waar de markt zich nu bevindt en waar deze naartoe gaat.
Kopers zullen de marktwaarde ontdekken: Wanneer een koper een hypotheek krijgt, voert de bank een taxatie van het onroerend goed uit en vertelt de koper wat de marktwaarde is (de bank keurt geen hypotheek goed die boven de marktwaarde ligt). Ook in de luxe vastgoedmarkt hebben kopers doorgaans een financieel adviseur die hen adviseert een taxatie van het onroerend goed te laten uitvoeren.
Als u uw villa boven de marktwaarde prijst: Het zal niet verkopen. Het is zo simpel. Het zal jaren op de markt blijven totdat u besluit het eraf te halen. U kunt het zelf zien door e-mailmeldingen in te schakelen de verzamelwebsites.
Sommige verkopers vinden het niet erg dat hun villa op de markt staat en niet wordt verkocht, omdat ze de fantasie koesteren dat hun villa veel meer waard is dan deze in werkelijkheid is, of omdat ze vastzitten in het oude denken dat de Russen te veel gaan uitgeven op hun villa. Makelaars houden hier niet van, maar ze concurreren om de vermelding veilig te stellen, dus ze hebben geen keus, omdat de meeste verkopers blindelings de makelaar kiezen die hen vertelt dat ze hun villa voor het meeste geld kunnen verkopen.
Motivaties van agenten
Agenten zijn zeer competitief en worden beloond door hun agentschappen wanneer ze nieuwe verkopers contracteren. Zoals je zult zien als je met ze praat, zullen ze dat ook doen beloof je de maan om de vermelding te krijgen.
Makelaars concurreren op basis van de prijs waarvoor zij u vertellen dat zij uw villa kunnen verkopen. Maar als je om een rechtvaardiging van de prijs vraagt, geven ze óf valse ‘verkopen uit het verleden’ (vraag naar de adressen en verifieer op deze manier), of ze citeren valse m2-prijzen, of ze vertellen je gewoon dat je ze blindelings moet vertrouwen omdat ze 'de expert' zijn.
Een snelle manier om de eerdere verkopen te verifiëren waar ze je over vertellen, is door te kijken op Huizenprijzen Frankrijk (waar u een kaart kunt zien met een overlay van alle (de villa's die in de afgelopen tien jaar zijn verkocht), om een idee te krijgen van hoe de grootte en locatie zich verhouden tot uw villa. De vermelde prijzen zijn correct (maar inclusief belastingen), maar de vermelde m² en het aantal kamers zijn niet nauwkeurig - dit is waarom.
De reden dat ze liegen over de waarde van je villa is om de advertentie veilig te stellen. Het is niet dat ze een slecht persoon zijn – het is dat het systeem in Frankrijk niet goed werkt. Wanneer ze een nieuwe verkoper binnenhalen, krijgen ze de commissie, ongeacht wie de uiteindelijke koper vindt. Vervolgens kunnen ze de villa (en hun makelaarskantoor) online adverteren.
Ze weten dat de villa pas verkocht zal worden als u de prijs verlaagt. Op dat moment kunnen ze zeggen 'de markt is nu slechter' of een excuus verzinnen, maar uiteindelijk zullen ze de commissie krijgen, omdat zij degene zijn die de notering veilig hebben gesteld.
Als u serieus wilt verkopen, moet u de echte marktwaarde kennen en de villa op de juiste manier prijzen. Luister niet naar de makelaars die elkaar proberen te overbieden, omdat dit alleen maar gedoe en geen verkoop tot gevolg zal hebben. Zoals een lokale agent ons vertelde: “Als we de eigenaar met behulp van DVF-analyse de werkelijke marktwaarde van zijn villa vertellen, krijgt hij een paniekaanval. Dan geven andere bureaus hen hogere prijzen die een fantasie zijn, alleen maar om het mandaat te krijgen... Dus uiteindelijk moeten we dit spel spelen en hen vertellen dat hun huis meer waard is dan wat andere bureaus zeggen, ook al weten we het zal niet verkopen, anders krijgen we het mandaat niet en wordt het toch voor die prijs aangeboden door een ander bureau.
Hier is een voorbeeld…
Dit is een gewone, niets bijzondere villa momenteel te koop in Eze. Ondanks dat het veel lawaai van de weg is en op het oosten gericht is, staat het op bijna €6 miljoen (verlaagd van €7 miljoen!) Een absoluut gestoord vraagprijs. Geen enkele villa heeft dat ooit verkocht voor alles wat in de buurt kwam van de prijs van m² in Eze, in de geschreven geschiedenis. Maar dat weerhield de makelaars er niet van te proberen andere makelaars te overbieden om de vermelding voor hun bureau binnen te halen. Het zal op de markt blijven totdat de eigenaren wanhopig zijn, waarna het waarschijnlijk voor ongeveer € 1 miljoen zal worden verkocht.
Bij controle Huizenprijzen Frankrijkkunnen we zien dat de villa van de buren waarschijnlijk door dezelfde projectontwikkelaar is gebouwd en dezelfde stijl en ongeveer dezelfde grootte heeft (op basis van de oppervlakte en het aantal verdiepingen, zoals gezien via Google Earth). Deze werd verkocht voor € 930.500!
Zoals je kunt zien, is dit nog een voorbeeld van hoe de m² wordt door de notarissen dramatisch ondergerapporteerd, waardoor de gemiddelde prijs per m² ten onrechte wordt verhoogd. Op de website van de notaris staat dat de verkochte villa (van de buren) 125 m² groot is, maar op de verkooplijst van het makelaarskantoor staat de grootte van de villa op 379 m² (de makelaar vertelde ons dat dit allemaal bovengrondse m² is en is geverifieerd).
En nog een voorbeeld…
Deze villa in de hoogten van Villefranche-sur-Mer vraagt € 4,6 miljoen. Het is 260 m² groot en heeft renovatie nodig (het is van binnen heel goedkoop in de stijl van de jaren 80).
Hier is het (aan de linkerkant), naast de villa van de buren, die ruim twee keer zo groot is:
En in DVF kun je zien dat de villa van de buurman (die 565 m² groot is) op het hoogtepunt van de Covid-hausse (hogere prijzen dan normaal) voor € 1,1 miljoen werd verkocht. Bijna alle andere villa's in de nabije omgeving worden voor vergelijkbare prijzen verkocht.
…en toch is de eigenaar door een oneerlijke makelaar die de woning probeerde te verkopen, ervan overtuigd dat hun villa € 4,6 miljoen waard is, in plaats van de ongeveer € 900.000 die hij eigenlijk waard is. Zes jaar later is de villa dus nog steeds niet verkocht.
Exclusieve mandaten
Als u kiest voor een exclusief mandaat, voelt dat misschien als een blijk van vertrouwen in één makelaar, maar het legt de verkoper vaak beperkingen op: u geeft één tussenpersoon het monopolie op marketing en onderhandelingen, maar volgens het contract bent u nog steeds aansprakelijk voor de volledige commissie, zelfs als u uiteindelijk zelf een koper vindt of als de makelaar weinig waarde toevoegt.
Erger nog, het standaardmandaat zit vol met pro-agentclausules: een onherroepelijke periode (meestal drie maanden) waarin u niet kunt annuleren, automatische verlengingen die maandelijks worden doorgevoerd en een clausule pénale waarmee de agent zijn honorarium - of een flinke boete - kan eisen als u hem omzeilt of tekent met een koper die hij ooit heeft 'aangebracht', soms tot wel twee jaar nadat het mandaat afloopt.
Omdat concurrerende makelaars niet kunnen adverteren en privéadvertenties het risico lopen om onder de radar te blijven, neemt de zichtbaarheid van uw woning juist af wanneer brede exposure het belangrijkst is; als de prijsstelling onjuist blijkt of de relatie verslechtert, moet u aangetekend opzeggen en de klok in de gaten houden in plaats van te reageren op de markt. Kortom, het exclusieve mandaat verschuift de invloed – en het risico – van u naar de makelaar, waardoor de concurrentie, flexibiliteit en uiteindelijk uw kansen om de beste prijs binnen uw eigen tijd te bemachtigen afnemen.
Een ander verborgen nadeel is hoe exclusieve mandaten samenwerking tussen kabinetten ontmoedigen – de Franse praktijk waarbij twee makelaars samenwerken en de commissie delen wanneer één van hen de koper bevoorraadt. Omdat de commissie van de exclusieve makelaar contractueel beschermd is, hebben ze weinig financiële prikkels om concurrenten uit te nodigen voor de deal en 50% van hun inkomsten te delen. Velen weigeren simpelweg gezamenlijke mandaten of eisen een zo scheve verdeling dat andere makelaars afhaken. Het resultaat is een kleinere groep gekwalificeerde kopers, met name internationale kopers wiens voorkeursmakelaar mogelijk niet op het mandaat staat. Wat een coöperatieve markt zou moeten zijn, wordt een ommuurde tuin, waar uw woning alleen via de eigen contacten en portals van die makelaar wordt aangeboden, waardoor de zichtbaarheid afneemt en de tijd op de markt wordt verlengd.
Online makelaarskantoren
In de afgelopen vijf jaar zijn er in Frankrijk tientallen online makelaarskantoren geopend – en hoewel ze een klein marktaandeel hebben, groeien ze snel. Ze rekenen veel lagere tarieven dan traditionele makelaarskantoren. Het is de moeite waard om ze eerst te proberen voordat je naar een traditioneel makelaarskantoor gaat, want als je via een van deze kantoren kunt verkopen, bespaar je op kosten en moeite.
Dit zijn de belangrijkste om te bekijken:
Tip bij omgang met agenten: Agentschappen proberen soms onwettige boeteclausules op te nemen in mandaten die de verkoper verplichten om de bemiddelingskosten geheel of gedeeltelijk te betalen, zelfs als het huis door een andere makelaar wordt verkocht, of om 50% te betalen als verkopers zelf een koper vinden. Dit is illegaal, maar instanties proberen u toch op te lichten met deze clausule. De enige tussenpersoon die betaald kan worden, is degene die de verkoop heeft afgehandeld.
