Atajos
Guía para vendedores: cómo fijar el precio de su villa
If you want to sell your villa, you’ll need to know two things: the real true value of your property, and why agents tell you it’s worth more than it really is.
Cómo averiguar cuánto vale realmente su villa
Lo primero que debe saber es: el valor de mercado. El valor de mercado de su villa se basa en las ventas pasadas en el área cercana, no en el promedios de precios falsos por m². Este es el precio por el que se venderá su villa. No puede confiar en lo que un agente le dice que es el valor de mercado (consulte el motivo a continuación), por lo que deberá hacer su propia investigación.
- Primero, aprende sobre Estadísticas de m² y por qué son incorrectas (Esto es lo más importante que hay que aprender sobre el mercado inmobiliario francés).
- La forma de calcular el valor de mercado de su villa se describe aquí. (es el mismo proceso tanto para compradores como para vendedores).
- La forma de predecir si su valor aumentará o disminuirá en los próximos años es analizando los factores que afectan el mercado inmobiliario. Aquí está nuestro Guía sobre dónde está el mercado en este momento y hacia dónde se dirige..
Los compradores descubrirán el valor de mercado: When a buyer gets a mortgage, the bank does a valuation of the property and tells the buyer what the market value is (the bank won’t approve a mortgage that’s above market value). Also, in the luxury real estate market, buyers normally have financial advisors who will advise them to get a valuation of the property.
Si valora su villa por encima del valor de mercado: No se venderá. Es así de simple. Permanecerá en el mercado durante años hasta que decidas retirarlo. Puede comprobarlo usted mismo configurando notificaciones por correo electrónico en los sitios web agregadores.
A algunos vendedores no les importa que su villa esté en el mercado y no se venda porque les gusta la fantasía de que su villa vale mucho más de lo que realmente vale, o están atrapados en la vieja idea de que los rusos van a gastar de más en su villa. A los agentes no les gusta esto, pero compiten para asegurar el listado, por lo que no tienen otra opción, ya que la mayoría de los vendedores elegirán ciegamente al agente que les diga que pueden vender su villa por la mayor cantidad de dinero.
Motivaciones del agente
Los agentes son muy competitivos y sus agencias los recompensan cuando contratan nuevos vendedores. Como verás cuando hables con ellos, lo harán. te prometo la luna to get the listing.
Los agentes compiten en función del precio por el que le dicen que pueden vender su villa. Pero cuando pides una justificación del precio, te dan "ventas pasadas" falsas (pregunta por las direcciones y verificar de esta manera), o citan precios m2 falsos, or just tell you that you should blindly trust them because they’re ‘the expert’.
A quick way to verify the past sales they tell you about is to look on House Prices France (donde puedes ver un mapa con una superposición de todo the villas that have sold in the last decade), to get a sense of how the size and location of them compares to your villa. The prices listed are correct (but include taxes), but the m² and number of rooms listed is no preciso - este es el por qué.
The reason they lie about your villa’s value is to secure the listing. It’s not that they are a bad person — it’s that the system in France is set up in a bad way. When they sign up a new seller, they get the commission no matter who finds the eventual buyer. They’re then able to advertise it (and their agency along with it) online.
Saben que la villa no se venderá hasta que bajes el precio. En ese momento pueden decir 'ahora el mercado está peor' o poner una excusa, pero al final se llevarán la comisión, ya que fueron ellos quienes consiguieron la salida a bolsa.
Si realmente quiere vender, necesita conocer el valor real de mercado y fijar el precio adecuado de la villa. No escuche a los agentes que intentan superar sus ofertas entre sí, ya que esto sólo resultará en problemas y no logrará ninguna venta. Como nos dijo un agente local: “Cuando le decimos al propietario el valor real de mercado de su villa, con análisis DVF, le entra un ataque de pánico. Luego otras agencias les dan precios más altos que son una fantasía, sólo para conseguir el mandato… Entonces, al final, tenemos que jugar a este juego y decirles que su casa vale más de lo que dicen otras agencias, aunque lo sepamos. "No se venderá, de lo contrario no obtendremos el mandato y, de todos modos, otra agencia diferente lo cotizará a ese precio".
He aquí un ejemplo...
Esta es una villa normal y nada especial. actualmente a la venta en Eze. A pesar de tener mucho ruido en la carretera y estar orientado al este, cuesta casi 6 millones de euros (¡en vez de 7 millones de euros!). loco precio inicial. Ninguna villa tiene alguna vez vendido por algo cercano a ese precio de m² en Eze, en la historia registrada. Pero eso no impidió que los agentes que cotizaban en bolsa intentaran superar la oferta de otros agentes para asegurar la cotización de su agencia. Permanecerá en el mercado hasta que los propietarios estén desesperados, momento en el que probablemente se venderá por alrededor de 1 millón de euros.
Al comprobar House Prices France, we can see that the neighbor’s villa was likely made by the same developer and is the same style and approximately the same size (based on its footprint and floors, as seen via Google Earth); it sold for €930,500!
Como puedes ver, este es otro ejemplo de cómo Los notarios subestiman drásticamente los m², lo que infla falsamente el precio medio de los m².. El sitio web del notario enumera la villa vendida (del vecino) como 125 m², sin embargo, el listado de venta de la agencia para la villa indica que su tamaño es 379 m² (el agente nos dijo que son todos m² sobre el suelo y está verificado).
Y otro ejemplo…
Esta villa en las alturas de Villefranche-sur-Mer pide 4,6 millones de euros. Tiene 260 m² y necesita renovación (el interior es muy económico, al estilo de los años 80).
Aquí está (a la izquierda), al lado de la villa de los vecinos, que es más del doble de grande:
Y en DVF se puede ver que la villa del vecino (de 565 m²) se vendió por 1,1 millones de euros en pleno boom del Covid (precio más alto de lo normal). Casi todas las demás villas de la zona cercana se vendieron a precios similares.
…and yet, the owner has been convinced by a dishonest agent trying to secure the listing, that their villa is worth €4.6 million, instead of the roughly €900,000 that it’s actually worth. Hence, 6 years later it still hasn’t sold.
Exclusive Mandates
Opting for an exclusive mandate may feel like a vote of confidence in one agent, but it often handcuffs the seller: you hand a single intermediary a monopoly on marketing and negotiation, yet the contract still makes you liable for the full commission—even if you ultimately find the buyer yourself or the agent adds little value.
Worse, the standard mandate is riddled with pro-agent clauses: an irrevocable period (typically three months) during which you cannot cancel, automatic renewals that roll on month by month, and a clause pénale that lets the agent demand their fee—or a hefty penalty—if you bypass them or sign with a buyer they once “introduced,” sometimes for up to two years after the mandate ends.
Because rival agencies cannot advertise and private listings risk breach, your home’s visibility shrinks just when broad exposure matters most; if pricing proves wrong or the relationship sours, you must serve registered notice and watch the clock instead of reacting to the market. In short, the exclusive mandate shifts leverage—and risk—from you to the agent, reducing competition, flexibility and ultimately your chances of securing the best price on your own timetable.
Another hidden drawback is how exclusive mandates discourage “inter‐cabinet” collaboration—the French practice of two agencies pairing up and splitting commission when one supplies the buyer. Because the sole agent’s fee is contractually protected, they have little financial incentive to invite competitors onto the deal and share 50 % of their earnings. Many simply refuse co-mandats or demand such a lopsided split that other brokers walk away. The result is a thinner pool of qualified purchasers, especially international ones whose preferred agent may not be on the mandate. What should be a cooperative market becomes a walled garden, where your property circulates only to that agent’s own contacts and portals, shrinking visibility and prolonging time on the market.
Agencias inmobiliarias online
A dozen online estate agencies have opened in France over the past five years – and although they have a tiny share of the market, they are growing rapidly. They charge far lower fees than traditional real estate agencies. They’re worth trying before going to a traditional agency, as if you can sell via one of these, you’ll save on fees and effort.
Estos son los principales que debe consultar:
Consejo al tratar con agentes: A veces, las agencias intentan incluir cláusulas penales ilegales en los mandatos que comprometen al vendedor a pagar todo o parte de los honorarios de la agencia incluso si la casa es vendida por otro agente, o a pagar el 50% si los vendedores encuentran un comprador por sí mismos. Esto es ilegal, pero las agencias intentan estafarte con esta cláusula de todos modos. El único intermediario al que se le puede pagar es el que realizó la venta.
