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Leitfaden für Verkäufer: So bestimmen Sie den Preis Ihrer Villa
Wenn Sie Ihre Villa verkaufen möchten, müssen Sie zwei Dinge wissen: den wirklichen Wert Ihrer Immobilie und warum Makler Ihnen sagen, dass sie mehr wert ist, als sie tatsächlich ist.
So finden Sie heraus, was Ihre Villa wirklich wert ist
Die Nummer 1, die Sie wissen sollten, ist: der Marktwert. Der Marktwert Ihrer Villa basiert auf den vergangenen Verkäufen in der näheren Umgebung – nicht auf den gefälschte m²-Preisdurchschnitte. Dafür wird Ihre Villa verkauft. Sie können nicht darauf vertrauen, was ein Makler Ihnen über den Marktwert sagt (siehe unten, warum) – also müssen Sie Ihre eigenen Nachforschungen anstellen.
- Informieren Sie sich zunächst über m²-Statistiken und warum sie falsch sind (Dies ist das Wichtigste, was Sie über den französischen Immobilienmarkt lernen sollten).
- Wie Sie den Marktwert Ihrer Villa ermitteln, ist hier beschrieben (Es ist der gleiche Prozess für Käufer und Verkäufer).
- Um vorherzusagen, ob der Wert in den nächsten Jahren steigen oder fallen wird, müssen die Faktoren analysiert werden, die den Immobilienmarkt beeinflussen. Hier ist unsere Leitfaden, wo sich der Markt gerade befindet und wohin er sich bewegt.
Käufer erfahren den Marktwert: Wenn ein Käufer eine Hypothek aufnimmt, bewertet die Bank die Immobilie und teilt ihm den Marktwert mit (eine Hypothek, die über dem Marktwert liegt, wird von der Bank nicht genehmigt). Im Luxusimmobilienmarkt haben Käufer in der Regel Finanzberater, die ihnen zu einer Immobilienbewertung raten.
Wenn Sie Ihre Villa über dem Marktwert bewerten: Es wird sich nicht verkaufen. So einfach ist das. Es wird jahrelang auf dem Markt bleiben, bis Sie sich entscheiden, es abzunehmen. Sie können sich selbst davon überzeugen, indem Sie E-Mail-Benachrichtigungen aktivieren die Aggregator-Websites.
Einige Verkäufer haben nichts dagegen, dass ihre Villa auf dem Markt steht und nicht verkauft wird, weil sie die Fantasie mögen, dass ihre Villa viel mehr wert ist, als sie wirklich ist, oder sie stecken fest das alte Denken, dass die Russen zu viel ausgeben werden auf ihrer Villa. Makler mögen das nicht, aber sie stehen im Wettbewerb um die Listung, also haben sie keine Wahl, da die meisten Verkäufer blind den Makler wählen, der ihnen sagt, dass sie ihre Villa für das meiste Geld verkaufen können.
Beweggründe des Agenten
Agenten sind sehr wettbewerbsfähig und werden von ihren Agenturen belohnt, wenn sie neue Verkäufer unter Vertrag nehmen. Wie Sie sehen werden, wenn Sie mit ihnen sprechen, werden sie es tun verspreche dir den Mond um die Auflistung zu erhalten.
Agenten konkurrieren auf der Grundlage des Preises, zu dem sie Ihnen sagen, dass sie Ihre Villa verkaufen können. Aber wenn Sie nach einer Rechtfertigung des Preises fragen, geben sie entweder falsche „frühere Verkäufe“ an (fragen Sie nach den Adressen und auf diese Weise verifizieren), oder sie zitieren gefälschte m2-Preise, oder Ihnen einfach sagen, dass Sie ihnen blind vertrauen sollten, weil sie „die Experten“ sind.
A quick way to verify the past sales they tell you about is to look on Hauspreise Frankreich (wo Sie eine Karte mit einer Überlagerung von sehen können alle the villas that have sold in the last decade), to get a sense of how the size and location of them compares to your villa. The prices listed are correct (but include taxes), but the m² and number of rooms listed is nicht präzise - hier ist der Grund.
Sie lügen über den Wert Ihrer Villa, um den Auftrag zu sichern. Es liegt nicht daran, dass sie ein schlechter Mensch sind – das System in Frankreich ist einfach schlecht aufgebaut. Wenn sie einen neuen Verkäufer unter Vertrag nehmen, erhalten sie die Provision, unabhängig davon, wer den Käufer findet. Anschließend können sie die Immobilie (und ihre Agentur) online bewerben.
Sie wissen, dass die Villa nicht verkauft wird, bis Sie den Preis senken. An diesem Punkt können sie sagen „Der Markt ist jetzt schlechter“ oder sich entschuldigen, aber am Ende bekommen sie die Provision, da sie derjenige sind, der sich die Notierung gesichert hat.
Wenn Sie es ernst meinen mit dem Verkauf, müssen Sie den tatsächlichen Marktwert kennen und den richtigen Preis für die Villa festlegen. Hören Sie nicht auf die Makler, die versuchen, sich gegenseitig zu überbieten, da dies nur zu Ärger und keinem Verkauf führt. Wie uns ein örtlicher Agent sagte: „Wenn wir dem Eigentümer mithilfe der DVF-Analyse den tatsächlichen Marktwert seiner Villa mitteilen, bekommt er eine Panikattacke. Dann geben ihnen andere Agenturen höhere Preise, die eine Fantasie sind, nur um den Auftrag zu bekommen … Also müssen wir am Ende dieses Spiel spielen und ihnen sagen, dass ihr Haus mehr wert ist als das, was andere Agenturen sagen, obwohl wir es wissen Wir werden nicht verkaufen, sonst bekommen wir das Mandat nicht und es wird sowieso von einer anderen Agentur zu diesem Preis gelistet.“
Hier ist ein Beispiel…
Dies ist eine normale, nichts Besonderes Villa derzeit zu verkaufen in Ese. Obwohl es viel Straßenlärm hat und nach Osten ausgerichtet ist, kostet es fast 6 Millionen Euro (reduziert von 7 Millionen Euro!) Und absolut verrückt Preisvorstellung. Keine Villa hat je in Eze für irgendetwas in der Nähe dieses m²-Preises verkauft, in der aufgezeichneten Geschichte. Aber das hinderte die Listing-Agenten nicht daran, andere Agenten zu überbieten, um die Listung für ihre Agentur zu sichern. Es wird auf dem Markt bleiben, bis die Besitzer verzweifelt sind, dann wird es wahrscheinlich für rund 1 Million Euro verkauft.
Bei der Prüfung Hauspreise Frankreich, we can see that the neighbor’s villa was likely made by the same developer and is the same style and approximately the same size (based on its footprint and floors, as seen via Google Earth); it sold for €930,500!
Wie Sie sehen können, ist dies ein weiteres Beispiel dafür, wie Die m² werden von den Notaren dramatisch unterbewertet, um den m²-Durchschnittspreis fälschlicherweise aufzublähen. Die Website des Notars listet die verkaufte (Nachbar-)Villa mit 125 m² auf, doch die Verkaufsliste der Agentur für die Villa gibt ihre Größe mit 379 m² an (der Makler sagte uns, dass dies alles oberirdische m² ist und bestätigt wurde).
Und noch ein Beispiel…
Diese Villa in den Höhen von Villefranche-sur-Mer verlangt 4,6 Millionen Euro. Es ist 260 m² groß und muss renoviert werden (innen ist es sehr billig im Stil der 1980er Jahre).
Hier ist es (links), neben der Nachbarvilla, die mehr als doppelt so groß ist:
Und in DVF können Sie sehen, dass die Villa des Nachbarn (mit 565 m²) auf dem Höhepunkt des Covid-Booms für 1,1 Millionen Euro verkauft wurde (höhere Preise als normal). Fast alle anderen Villen in der näheren Umgebung wurden zu ähnlichen Preisen verkauft.
…and yet, the owner has been convinced by a dishonest agent trying to secure the listing, that their villa is worth €4.6 million, instead of the roughly €900,000 that it’s actually worth. Hence, 6 years later it still hasn’t sold.
Exclusive Mandates
Opting for an exclusive mandate may feel like a vote of confidence in one agent, but it often handcuffs the seller: you hand a single intermediary a monopoly on marketing and negotiation, yet the contract still makes you liable for the full commission—even if you ultimately find the buyer yourself or the agent adds little value.
Worse, the standard mandate is riddled with pro-agent clauses: an irrevocable period (typically three months) during which you cannot cancel, automatic renewals that roll on month by month, and a clause pénale that lets the agent demand their fee—or a hefty penalty—if you bypass them or sign with a buyer they once “introduced,” sometimes for up to two years after the mandate ends.
Because rival agencies cannot advertise and private listings risk breach, your home’s visibility shrinks just when broad exposure matters most; if pricing proves wrong or the relationship sours, you must serve registered notice and watch the clock instead of reacting to the market. In short, the exclusive mandate shifts leverage—and risk—from you to the agent, reducing competition, flexibility and ultimately your chances of securing the best price on your own timetable.
Another hidden drawback is how exclusive mandates discourage “inter‐cabinet” collaboration—the French practice of two agencies pairing up and splitting commission when one supplies the buyer. Because the sole agent’s fee is contractually protected, they have little financial incentive to invite competitors onto the deal and share 50 % of their earnings. Many simply refuse co-mandats or demand such a lopsided split that other brokers walk away. The result is a thinner pool of qualified purchasers, especially international ones whose preferred agent may not be on the mandate. What should be a cooperative market becomes a walled garden, where your property circulates only to that agent’s own contacts and portals, shrinking visibility and prolonging time on the market.
Online-Immobilienagenturen
In den letzten fünf Jahren haben in Frankreich ein Dutzend Online-Immobilienagenturen eröffnet – und obwohl ihr Marktanteil gering ist, wachsen sie rasant. Sie verlangen deutlich niedrigere Gebühren als traditionelle Immobilienagenturen. Es lohnt sich, sie auszuprobieren, bevor Sie sich an eine traditionelle Agentur wenden. Denn wer über eine dieser Agenturen verkauft, spart Gebühren und Aufwand.
Hier sind die wichtigsten, die Sie sich ansehen sollten:
Tipp im Umgang mit Maklern: Agenturen versuchen manchmal, rechtswidrige Strafklauseln in Mandate aufzunehmen, die den Verkäufer dazu verpflichten, die Maklergebühren ganz oder teilweise zu zahlen, selbst wenn das Haus von einem anderen Makler verkauft wird, oder 50 % zu zahlen, wenn der Verkäufer selbst einen Käufer findet. Das ist illegal, aber die Agenturen versuchen trotzdem, Sie mit dieser Klausel zu betrügen. Der einzige Vermittler, der bezahlt werden kann, ist derjenige, der den Verkauf abgewickelt hat.
