Cosas a considerar antes de comprar una villa

Es sorprendentemente fácil dejarse llevar por la emoción de comprar una villa. Pero antes de que su corazón se involucre demasiado en la idea, asegúrese de ser realista acerca de lo que quiere y de las realidades menos agradables que conlleva ser propietario de una propiedad.

Preguntas que debe hacerse

Aquí hay algunas preguntas a considerar para ayudarlo a determinar si una propiedad que está considerando es su mejor opción:

¿Estás obligando a los números a trabajar?
Ser capaz de “pagar una casa” va mucho más allá de si hipotéticamente puede asegurar los fondos para un pago inicial y obtener una hipoteca. También incluye las tarifas de la hipoteca, las tarifas de notario y todas las reparaciones, impuestos, tarifas de mantenimiento, servicios públicos y quién sabe qué más aparece con el tiempo. Asegúrese de tener todo eso en cuenta y sea realista acerca de lo que puede pagar sin agregar estrés financiero a su vida.

¿Te emociona la casa?
No todos pueden esperar una casa que les entusiasme, pero si es así, ¿por qué gastar tanto dinero en algo que no te interesa? Es mejor esperar por una villa que te encante durante décadas que mudarte de nuevo y probablemente perder mucho dinero. Después de todo, vender una casa en el famoso mercado inmobiliario de la Riviera Francesa puede llevar años.

¿La casa satisface las necesidades de todos?
Si vive solo, esto no es un problema, pero si vive con una pareja y/o familia, o planea tener invitados, asegúrese de que la casa sea adecuada para todos, no solo para usted. ¿Tiene suficiente estacionamiento para los huéspedes? ¿Está a poca distancia de las escuelas de tus hijos?

¿Está ignorando los hallazgos de los informes de inspección?
Si es así, puede que este no sea el lugar para usted. Si los informes de inspección y diagnóstico muestran señales de alerta que intentan decirle que esta no es la casa para usted, escúchelos.

¿Estás preparado para la tarea de hacer todas las reparaciones que requiere el hogar?
Tenga en cuenta que los programas de mejoras para el hogar solo muestran una pequeña parte de todo el proceso de renovación. Es mucho trabajo. Y también caro. Si no tiene las habilidades para hacerlo usted mismo, o el dinero para contratar personas para hacer las reparaciones, es hora de pasar.

¿Estás apegado emocionalmente?

No te apegues demasiado a una propiedad. Una vez que comenzamos a imaginarnos en un hogar oa visualizarnos criando niños en un hogar, es realmente difícil evitar pagar de más y alejarnos.

Su Actual Costos

Antes de comprar una villa, debe darse cuenta de que el precio de venta no es el único dinero por el que estará enganchado. Hay muchos costos hundidos. Además del mantenimiento, arreglar cosas que no esperaba necesitar arreglar, etc., también deberá tener en cuenta estos costos irrecuperables:

Costos de Estudios

Antes de comprar una villa, debe realizar sus propios estudios. Esto cuesta alrededor 1.000 € para una vivienda de tamaño medio, aumentando a 2.500 € para propiedades más grandes.

No hay garantía de que los estudios realizados por los contratistas del vendedor sean correctos. De hecho, muchos inspectores son incompetentes, y en una auditoría del gobierno, encontraron enormes inconsistencias. Por ejemplo, un inspector calificó una propiedad con una B en la escala, lo que significa que era energéticamente eficiente, mientras que otro la calificó con una E, que es pobre.

Costo Notarial e Impuestos

Para cerrar el trato, el notario cobra del 7% al 8% (por su tarifa más impuestos gubernamentales).

Costos de la hipoteca

También hay un costo irrecuperable único para establecer una hipoteca, que suele ser del 1,5% (1% de registro de hipoteca, más 0,5% de comisión de suscripción) del precio de venta de la villa, más alrededor de 2000 a 3000 € para hacer una 'tasación' . Y si contrató a un corredor de hipotecas, también cobran una tarifa de porcentaje única. Agregue a eso los costos anuales del seguro hipotecario obligatorio (que cuesta alrededor del 0,5% del valor de la villa cada año) y los intereses de la hipoteca. Aquí está un calculadora de hipoteca para que puedas calcular tus intereses y pagos mensuales.

Costos hundidos anuales

No olvide tener en cuenta los costos de su nuevo seguro (seguro de contenido y, si es necesario, seguro de zona roja para desastres naturales). Además, algunas villas tienen una tarifa obligatoria para cosas de la comunidad como un guardia, jardineros, etc. También deberá presupuestar cosas como reparaciones y mantenimiento.

Impuestos, ¡Impuestos y más impuestos!

Cada propietario de villa también está sujeto a varios impuestos adicionales, que se pagan cada año. Por una villa de 1 millón de euros, espere pagar alrededor de 4000 euros al año (pero esto varía). La forma más fácil de saber cuál será el suyo, además del impuesto sobre el patrimonio, es solicitar las declaraciones de impuestos al propietario actual de la villa. Estos son los impuestos que debe tener en cuenta en su presupuesto:

IFI / Impuesto sobre el Patrimonio

Él IFI / impuesto a la riqueza está entre el 0,5% y el 1,5% anual, y es pagadero tanto por residentes como por no residentes en Francia con activos inmobiliarios por valor de más de 1,3 millones de euros (al actual valoración). Por ejemplo, si usted es propietario de una villa valorada en 2,4 millones de euros, pagaría más de 10.000 euros al año en impuestos IFI.

Puedes salir de esto con una hipoteca (así que asegúrate de que te la aprueben antes de firmar el contrato final), lo que reduce tu capital real en la propiedad, pero tendrás que seguir refinanciándola para mantener tu capital por debajo de 1,3 millones de euros.

¿Querer aprender más? Aquí está Preguntas frecuentes útiles sobre el impuesto sobre el patrimonio, a guía detallada a este impuesto, y algunos información útil proporcionada por el gobierno.

Impuesto a la propiedad

El impuesto a la propiedad (impuesto fonciere) la tasa para una vivienda principal es de alrededor del 1%, y del 3% para viviendas secundarias, y aumentando. El proyecto de ley para elimpuesto foncierellega en el último trimestre del año y el monto se basa en el valor de alquiler anual estimado de la propiedad multiplicado por un porcentaje establecido por la comuna (solicite más información en su mairie local).

Impuesto de residencia

la cantidad de la impuesto de residencia (tasa de habitabilidad) variará en función de las decisiones de cada comuna y el tamaño y condición de cada propiedad. Las casas de vacaciones en áreas con escasez de viviendas (como la Riviera francesa) están sujetas a un recargo en su tasa de habitabilidad. Los ayuntamientos tienen discreción para aplicar un recargo de entre el 5% y el 60%. La mayoría de los ayuntamientos aplican una tasa del 20 %, pero algunos han adoptado la tasa máxima del 60 %, por lo que es bueno descubre esto antes de comprar

¡Aún más impuestos!

Hay muchos otros impuestos que también deberá pagar, como un impuesto de eliminación de desechos, un impuesto a la televisión, etc.

Si reside fuera de Francia (y fuera del Espacio Económico Europeo) y posee una propiedad en Francia, las autoridades fiscales también pueden solicitarle que designe un representante en Francia para recibir la correspondencia relacionada con la evaluación del impuesto sobre el patrimonio, la recaudación y las reclamaciones en disputa.

Y, por cierto, cuando quieres vender, hay aún más costos irrecuperables. El Impuesto francés sobre ganancias de capital ha aumentado mucho en los últimos años. Combinado con los "cargos sociales" requeridos, dependiendo de la residencia del vendedor, puede sumar hasta un 34,5 % para residentes de la UE o un 48,83 % para residentes fuera de la UE, sin incluir el impuesto sobre la renta requerido. ¡Ay!

¿Comprar como inversión?

La desafortunada verdad es que la Riviera francesa no es un buen lugar para comprar bienes raíces como inversión. Los precios se han mantenido estables durante más de una década y todos los signos apuntan a que los precios disminuirán en el futuro.

Además, el gobierno francés está intentando activamente abaratar los bienes raíces mediante la aplicación de onerosos impuestos anuales para las segundas residencias y buscando maneras de desincentivar la compraventa de viviendas, las compras para inversión, los alquileres en Airbnb y las casas vacacionales. Es 100% previsible que esto siga ocurriendo en el futuro.

Incluso el CGEDD dijo esto (el 10 de enero de 2022): “Desde el punto de vista de un inversionista, el rendimiento de alquiler neto (alquiler neto de cargos dividido por el precio de venta [sin incluir otros costos]) es muy bajo. La inversión en vivienda es, por tanto, competitiva con la inversión en deuda pública a largo plazo, a un nivel de rentabilidad esperada reconocidamente muy bajo en ambos casos… cuyo valor de reventa no es seguro en ningún momento.”

Y, cuando vendes, tienes que pagar un abrumadora cantidad de impuestos que puede sumar hasta un 49%. Todo eso se suma a los honorarios de la agencia de bienes raíces y los honorarios del representante fiscal, dejándolo con menos de la mitad de cualquier ganancia total al final: si obtienes una ganancia en absoluto.

Comprar una villa 'recientemente renovada' (o nueva)

En la Riviera francesa, hay muchos, muchos (¡¿he dicho MUCHOS?!) desarrolladores. Tienen relaciones especiales con los agentes donde compran villas a bajo precio (cuidado si es un vendedor, ya que puede salir perdiendo en esto) y luego hacen renovaciones baratas y tratan de darle la vuelta, usando el mismo agente, en un precio ridículamente inflado. Es posible que pueda detectar esto comprobando el mapa que muestra las ventas de villas (con ubicación exacta, tamaño, precio) de los últimos 5 años.

Naturalmente, estos promotores quieren maximizar las ganancias y minimizar los gastos. Al fin y al cabo, es un negocio. Lo consiguen recortando gastos en lo que no se ve. Contratan a los constructores, electricistas, fontaneros, etc. más baratos (y a menudo no cualificados) y les piden que hagan el trabajo lo más rápido y barato posible.

Tranquilizan a los compradores dándoles una garantía (según el derecho civil francés, todos los trabajos de construcción están garantizados hasta por 10 años), pero el seguro paga los costos de reparación, no ellos, y tú todavía tiene que lidiar con todos los problemas que surgen. Además, el seguro no cubrirá problemas mayores, como la necesidad de rehacer toda la plomería porque las tuberías usadas eran viejas y se armaron de manera incorrecta. Y puede esperar reparaciones repetidas del mismo problema porque se siguen utilizando materiales baratos; después de todo, a la empresa de reparación se le paga cada vez.

Esto significa que el desarrollador no tiene ningún incentivo para hacer otra cosa que no sea el trabajo más barato posible porque, una vez que lo compra, es su problema, no el de ellos. También significa GRANDES dolores de cabeza para usted, en el futuro, cuando se muda y se da cuenta de que su aire acondicionado no funciona correctamente, la electricidad y la plomería deben volver a hacerse, no se agregó el piso o el aislamiento, etc.

Que se vea bien por fuera no significa que esté bien hecha. Es mejor buscar una villa que los propietarios hayan renovado hace años; renuévala para ellos, no para revenderla.

Delito

Imagínese el horror: regresar a su villa en Francia después de salir a cenar, sólo para encontrar ocupantes no deseados mirando televisión y preparándose la cena en su cocina. O mientras te relajas en tu apartamento o villa, se abre una ventana, lo que permite que un hombre entre y se agache en una de tus habitaciones. O simplemente abres la puerta de tu casa y una familia con muchos niños pequeños entra sin tu permiso y luego se niega a salir. Pensarías que puedes llamar a la policía y ellos se encargarán del asunto, ¿verdad? No. No en Francia.

Robos

Las leyes en Francia protegen a los pobres y a los criminales, y la policía rara vez realiza arrestos por robos. Por eso no sorprende que los robos sean un grande (y creciente) problema en la Riviera francesa. Hay un robo cada dos minutos en Francia, y la Riviera francesa tiene la mayor cantidad de robos que cualquier región, con aproximadamente 8.000 robos cada año. Los propietarios (e inquilinos) de villas en esta área habitualmente son gaseados y asaltados mientras duermen, o son detenidos a punta de pistola al entrar a su villa. Lamentablemente, es una parte inevitable de ser propietario de una villa en la Riviera francesa.

Necesitarás familiarizarte con las leyes para no acabar en la cárcel por defenderte durante un robo. En resumen, no puedes defenderte con más fuerza (ni siquiera con la amenaza de usar más fuerza) que la que usan los delincuentes *en ese preciso momento* (así que si tienen un arma y se alejan de ti, no puedes dispararles por la espalda), o irás a la cárcel.

Hay mucho que saber, así que escribimos un Guía de robos y gaseos en la Riviera francesa..

Aquí está un sitio web que le dará una idea del crimen en el área que está considerando y nuestra visión general de la delincuencia en la Riviera francesa (y por qué no se oye hablar más de ello).

Okupas e invasiones de viviendas

Los derechos de los okupas son un gran problema para los propietarios de viviendas en la Riviera francesa (que es una de las cuatro zonas de Francia que representan el 79% de todas las okupas).

Desde familias gitanas que viven el “estilo de vida de los okupas” (con la ayuda de muchos sitios web, instrucciones en línea y otros okupas), hasta los extranjeros que buscan asilo, hasta redes criminales (principalmente de Rusia, Rumanía y Bulgaria), hay mucha gente que conoce las leyes y abusa del sistema francés, que parece diseñado para proteger a los delincuentes.

Hay tanto que contarte sobre este problema que escribimos un artículo separado de lectura obligada. guía contra okupas y allanamientos de viviendas, ya que es muy importante comprender las limitaciones de la policía (la mayoría de las veces no te ayudarán) y el hecho de que tú Puede ser acusado de criminal por amenazar a los invasores de la casa.

Efectos del cambio climático

El cambio climático impacta cada vez más a la Riviera Francesa, planteando numerosos desafíos a la región. Las intensas olas de calor en la Riviera Francesa se vuelven más frecuentes y prolongadas. Los incendios forestales se han vuelto frecuentes, exacerbados por el aumento de las temperaturas y las sequías prolongadas, que han destruido viviendas y hábitats naturales.

La escasez de agua también se ha convertido en una preocupación crítica, lo que ha dado lugar a estrictas medidas de racionamiento de agua. Estas medidas han provocó debates Sobre la equidad, en particular entre los residentes locales y la industria turística. Los residentes locales argumentan que todos, incluidos hoteles y turistas, deberían compartir la responsabilidad de la conservación, evitando llenar piscinas o regar jardines. Sin embargo, el sector turístico, vital para la economía local, a menudo continúa utilizando importantes recursos hídricos para mantener sus servicios, lo que genera sentimientos de desigualdad y resentimiento. Según la prensa local, estas tensiones ponen de relieve el desafío más amplio de equilibrar la sostenibilidad ambiental con los intereses económicos en una región que depende en gran medida del turismo.

La creciente frecuencia de desastres naturales, como olas de calor e incendios forestales, probablemente resultará en primas de seguro más altas para las propiedades. Garantizar una cobertura integral e invertir en medidas para mitigar los efectos del calor, como un aislamiento y aire acondicionado adecuados, será esencial para proteger su inversión y su bienestar, así que asegúrese de tener en cuenta ese costo adicional.

¿Comprar una villa? ¡Leé esto primero!

Cuando esté listo para buscar una propiedad, asegúrese de leer nuestro guía completa para comprar bienes raíces en Francia. Estas guías explican cómo estimar el valor de una propiedad real valor, cómo obtener el mejor precio y evitar sobreprecios, qué tener en cuenta, cómo evitar ser estafado y más.

En primer lugar, para comprender el mercado inmobiliario en Francia, debe comprender cómo El precio del m² es una estafa gigante. Luego, puede pasar a las otras guías:

Nuestro guía de hacia dónde se dirige el mercado incluye: predicciones del mercado inmobiliario de la Riviera francesa, tendencias de precios actuales e históricas en el mercado y las razones por las que los precios seguirán cayendo. Además, complementario guía a los rusos y su impacto en el mercado inmobiliario de la Riviera francesa.

Nuestro guía de listados de bienes raíces incluye: cómo encontrar villas en venta, qué buscar, desinformación y advertencias, subastas y ejecuciones hipotecarias, compra directa de los vendedores, por qué el tiempo lo es todo y la razón por la cual solo alrededor de la mitad de las ventas de villas se cotizan públicamente.

Nuestro guía de estafas y secretos incluye: advertencias sobre los trucos poco éticos que utilizan los agentes, notarios, vendedores, desarrolladores y constructores para sacarle más dinero. Esta es una lectura obligada y la guía para denunciantes que quienes están en el negocio no quieren que usted vea.

Nuestro guía para agentes inmobiliarios incluye: las cosas deshonestas que le dirán los agentes, cómo operan las agencias inmobiliarias, los agentes del comprador y los buscadores de propiedades, por qué debe evitar a los agentes ilegales y no locales, y en quién confiar (una advertencia importante).

Nuestro guía para fijar precios y determinar el valor de mercado de una villa incluye: por qué hay tanto sobreprecio extremo, cómo estimar el valor de mercado de una villa (lo que vale) y una guía paso a paso para encontrar el precio de oferta.

Nuestro guía de cosas importantes para averiguar incluye: informes de diagnóstico y encuestas, sol y microclimas, posibles problemas con la vista, impuestos sobre la vivienda, la edad, Internet y acceso móvil, zonas de peligro (rojas), riesgos para la salud, problemas de privacidad y espacio, problemas cercanos, lo que En realidad serán propietarios, adiciones y estructuras ilegales, por qué se venden, cómo verificar y más.

Nuestro guia del proceso de compra incluye: negociar el precio y la oferta inicial, elegir un notario honesto, comprar en números negros, la oferta oficial y el depósito, usar un SCI, las trampas del contrato, el período de reflexión, qué hacer antes de entregar el dinero y el firma definitiva.

Nuestro guía para después de comprar incluye: trampas de seguros, consejos para segundas residencias, alquilar su villa, renovar y lo que debe saber sobre la contratación de personas.

Guía para vendedores: Cómo poner precio a su villa para que se venda.