Vastgoedfraude en geheimen

De Franse Rivièra is een heel bijzondere vastgoedmarkt. Veel mensen worden opgelicht omdat ze de geheimen van dit bedrijf niet kennen. Welnu, wij zijn de klokkenluiders hier om u te laten zien waar u op moet letten.

Net als elk In de sector waar de monetaire prikkels niet in lijn zijn met de prikkel om eerlijk te zijn tegen de koper, dwingt dit soort systeem agenten/notaires/ontwikkelaars om ofwel op hun eigen financiële belangen te letten OF eerlijk te zijn tegen kopers. Het is dan ook niet verrassend dat ze prioriteit geven aan meer geld verdienen boven transparant zijn tegenover kopers. Het is niet zo dat het slechte mensen zijn (ze moeten ook gezinnen voeden); het probleem ligt in het feit dat het systeem is zo opgezet dat slecht gedrag wordt gestimuleerd. Hoe meer u te veel betaalt, hoe meer winst ze maken.

Geheimen van de verkoper

Veel villa's worden te koop aangeboden door eigenaren die er eigenlijk niet om geven of hun villa wordt verkocht. Sommige wil niet hun villa om te verkopen! Dit is waarom:

Verkopersgeheim nr. 1: Juridische belastingontwijking

Vanwege een absoluut dom fiscale maas in de wetVeel huiseigenaren zetten hun woning te koop, ook al willen ze die eigenlijk niet verkopen (vandaar dat ze een veel hogere prijs vragen dan de werkelijke waarde). Ze doen dit om legaal belasting te ontduiken – zolang een villa te koop staat, is de eigenaar vrijgesteld van diverse hoge onroerendgoedbelastingen!

Dit geldt voor niet-primaire woningen, waarvan de Franse Rivièra er in overvloed is (bijna 40% van de villa's hier valt in deze categorie). Agentschappen omarmen dit fenomeen omdat ze deze noteringen kunnen aanwijzen als een (valse) indicator van waar de markt zich bevindt.

Verkopersgeheim nr. 2: gaan vissen, voor een sukkel!

Aan de Franse Rivièra bestaat slechts zo'n 60% uit permanente woningen. De overige 40% bestaat uit speculanten die meerdere villa's bezitten als vakantiewoning. Deze verkopers vragen hoge prijzen en hopen zo een onwetende koper te vinden die te veel betaalt. Dat geld gebruiken ze vervolgens om 2 of 3 vergelijkbare villa's tegen marktwaarde te kopen.

Deze veel te dure villa's staan meestal op de markt en worden niet verkocht omdat ze tegen rigide, belachelijke prijzen worden aangeboden eigenaren die niet serieus zijn over verkopenHelaas gebruiken veel makelaars en verkopers deze 'vraagprijzen' (en niet de verkoopprijzen, waar ze eigenlijk naar zouden moeten kijken) om de te hoge prijs van hun villa te rechtvaardigen.

Notaire geheimen

In Frankrijk zijn notarissen advocaten die zaken behandelen alle vastgoedtransacties.

Notaire geheim #1: Onjuiste m²-gegevens

Er valt zoveel over te zeggen, dat we er een aparte van hebben gemaakt gids alles over de m² gemiddelde prijs en hoe de m² vermeld in DVF in feite een complete oplichterij is, bedoeld om kopers te misleiden. Het is de moeite waard om te lezen – vertrouw ons.

Notairegeheim #2: het contractgeheim

Een 'vice caché' is een verborgen of latent gebrek aan een eigendom. De bescherming van kopers is vastgelegd in artikel 1641 van het Burgerlijk Wetboek. De verkoper is verplicht om alle belangrijke informatie over het onroerend goed openbaar te maken die van invloed kan zijn op de beslissing van de koper, of op de prijs die hij voor het onroerend goed heeft betaald. Doen zij dat niet, dan kan de rechtbank een rechtsmiddel aanbieden, zoals een prijsverlaging of nietigverklaring van de verkoop (daarom willen notarissen niet dat u hiervan op de hoogte bent, aangezien zij hun recht verliezen). commissie als er sprake is van een nietigverklaring).

Het is niet verrassend dat notarissen soms proberen uw gebruik van de 'vice caché'-bescherming te beperken door een uitsluitingsclausule toe te voegen aan het verkoopcontract die de rechten van de koper beperkt zodra zij een ernstig verborgen probleem met de villa ontdekken. Ons advies aan alle kopers is dat u moet aandringen op de verwijdering van deze clausule in het verkoopcontract. Het kan zijn dat de verkoper er bezwaar tegen heeft, maar als hij dat doet, moeten zijn motieven in twijfel worden getrokken. Dat zou je ook moeten zijn erg aarzelend om 'en l'état' (zoals gezien) te accepteren, tenzij u volledig begrijpt wat u koopt.

Geheimen van makelaars

Makelaars in onroerend goed aan de Franse Rivièra zijn een uiterst competitief stel. Er zijn duizenden makelaars die allemaal vechten om een relatief klein aantal vermeldingen, terwijl ze proberen hun huur te betalen voor heel weinig verkopen. Kortom, het is een recept voor allerlei slecht gedrag.

Agentgeheim nr. 1: Publiek genoteerde eigendommen zijn het onderste uit de kan

Het klinkt misschien verrassend, maar slechts ongeveer de helft van alle villaverkopen verloopt via makelaars. Omdat makelaars tussen de 4% en 10% commissie vragen (meestal te betalen door de verkoper), proberen de meeste verkopers eerst hun woning te verkopen via sociale media, lokale kranten, vrienden, enzovoort. Ongeveer de helft van alle woningen wordt op deze manier verkocht. Als de verkoper geen koper kan vinden, schakelt hij of zij een makelaar in.

Zodra een makelaarskantoor een woning in handen krijgt, proberen ze die eerst 'buiten de openbare markt' aan projectontwikkelaars aan te bieden. Vervolgens bieden ze de woning discreet aan hun klanten en andere makelaars waarmee ze samenwerken. Als niemand een geïnteresseerde koper kan vinden, beginnen ze te betalen voor advertenties (en dan beginnen andere makelaarskantoren met hen te concurreren). Dus als een villa niet verkocht is tegen de tijd dat deze openbaar wordt aangeboden, komt dat meestal doordat de prijs te hoog is, er problemen zijn – of beide.

Agentgeheim #2: 'Nieuw op de markt'? Ja, juist!

E-mails met vastgoedaanbiedingen zeggen vaak ‘nieuwe aanbieding’ of ‘nieuw op de markt’ wanneer de villa al vele maanden of jaren te koop staat. Let niet op als de makelaar zegt dat het een 'nieuwe' advertentie is. Kijk in plaats daarvan naar de datum op de diagnose.

Agentgeheim #3: Er zijn veel buitenlandse agenten en agenten zonder vergunning

Sommige buitenlandse makelaars of makelaars zonder vergunning zullen beweren de 'listing agent' of 'exclusieve agent' te zijn, maar zijn dat in werkelijkheid niet, en kunnen u uiteindelijk verrassen met een vraag naar extra kosten (die u niet verplicht bent te betalen!) of verberg kosten in de vermelde prijs. Om deze reden, vermijd mondiale / Britse / niet-lokale agenten en dienstenEn teken niets via een tussenpersoon; alle contracten moeten via een notaris worden afgesloten.

Er zijn ook veel illegale 'makelaars' die proberen geld te verdienen met onroerend goed aan de Franse Rivièra. Daarom is het belangrijk dat u controleert of ze legaal te werk gaan door naar drie dingen te vragen: hun beroepsvergunning (carte professionelle), een aansprakelijkheidsverzekering en een garantiebewijs (piece de garantie).

Agentgeheim #4: Het is gelukt Echt Verkopen? Waarschijnlijk niet

Een ander aandachtspunt is dat sommige makelaars (om diverse redenen) weigeren met andere makelaars samen te werken. Dit kan ertoe leiden dat de makelaar waarmee u werkt, u vertelt dat een woning is verkocht, terwijl dit niet het geval is. Controleer dit daarom altijd even bij een andere makelaar.

En als u een goed opgeleide koper bent en weet dat een villa te duur is, kan een makelaar u vertellen dat een villa een bod heeft gekregen om u boven de marktprijs te laten bieden, en als u dat niet doet, kunnen ze zeggen dat de villa is verkocht. Maar dit komt vaak simpelweg omdat ze weten dat de verkoper alleen maar speculeert en niet geïnteresseerd is in verkoop tegen een eerlijke prijs, of dat de eigenaar het van de markt heeft gehaald. Zeggen dat het verkocht is, is bedoeld om u te laten denken dat u ongelijk heeft over de markt (dat villa's voor meer, en vaker, worden verkocht dan ze zijn).

Agentgeheim #5: Hun prijzen zijn niet gebaseerd op de markt

Makelaars zullen u vertellen dat ze een 'taxatie' hebben gedaan om tot hun prijsstelling te komen, maar als u vraagt naar de taxatie en het onderzoek erachter, zullen ze u die niet geven. Dat komt omdat er geen 'waardering' heeft plaatsgevonden en de prijsstelling niet is gebaseerd op de marktwaarde. Als alternatief kunnen ze u vertellen over een villa die voor een hoge prijs per m² is verkocht. Maar zoals je hierboven hebt geleerd, zijn de m²-prijzen nep.

Leer hoe u de werkelijke marktwaarde van een villa kunt controleren in onze prijsgids voor onroerend goed.

Agentgeheim #6: Niet-bindende 'schattingen'

Denkt u aan renoveren? Wat de agent of verkoper u ook vertelt, voor je koopt, zorg ervoor dat je een krijgt conformiteitscertificaat En stedenbouwkundig attest van de gemeente; zonder deze documenten kunt u mogelijk niet renoveren.

Veel makelaars zullen aanbevelen dat u een offerte voor werk krijgt van 'een geweldige bouwer die ze kennen en vertrouwen'. Deze bouwer geeft u vrijblijvend of mondeling een ‘inschatting’ van wat het zou kosten om de werkzaamheden uit te voeren. Deze schattingen zijn normaal gesproken veel, veel lager dan u uiteindelijk zou uitgeven.

Als je de werkelijke kosten van een renovatie wilt weten, zorg er dan voor dat je van verschillende bouwers een zeer gedetailleerd 'ontwerp' krijgt met alle onderdelen en prijzen duidelijk vermeld. Een prijsopgave in het Frans heet a bedenk en zodra het door zowel de klant als de opdrachtnemer is ondertekend, wordt het een juridisch bindend contract. Houd er ook rekening mee dat als de aan u gegeven prijs een 'schatting'niet een'bedenk' de bouwer is niet gebonden aan de prijs en je kunt verwachten dat de uiteindelijke prijs maar liefst 5 keer zo hoog zal zijn als wat hij heeft opgegeven. Leren over manieren om te voorkomen dat u wordt opgelicht.

Agentgeheim #7: Zeggen dat je kunt uitbreiden/renoveren terwijl dat niet mogelijk is

Een truc die agenten uithalen is deze: ze krijgen hun Je neemt contact op met een architect om te "verifiëren" of je een woning kunt renoveren en/of de oppervlakte kunt uitbreiden, maar zodra je de woning koopt, laten ze niets meer van zich horen en kom je er op de harde manier achter dat het niet mogelijk is om de oppervlakte uit te breiden (ja, zelfs niet als 'de oppervlakte hetzelfde blijft') of de gewenste renovaties uit te voeren. Dit is meerdere contacten van ons overkomen en lijkt een gangbare praktijk te zijn.

De enige manier om te weten of u het kunt uitbreiden, is door de juiste goedkeuring van de bouwvergunning te krijgen van het gemeentehuis en deze persoonlijk bij het gemeentehuis te controleren. Als je daar niet op wilt wachten, kun je de stedenbouwkundig certificaat binnen maximaal één maand

Agentgeheim #8: Marktmanipulatie

Makelaars manipuleren ook de markt door eigendommen te kopen tegen prijzen die 5x of meer boven de marktwaarde liggen, om een verkoop te doen tegen een prijs die hoger is dan welke andere villa dan ook in dat gebied heeft verkocht. Dit is dezelfde marktmanipulatietactiek die wordt gebruikt in andere op luxe gerichte industrieën, zoals de kunst markt.

Ze doen dit zodat ze naar die verkoop kunnen wijzen in een poging hun vraagprijzen die ver boven de markt liggen te rechtvaardigen, en zodat ze de gepubliceerde gemiddelde m²-prijzen kunnen manipuleren. Terwijl ze het bezitten, verhuren ze het.

Hier is een voorbeeld: Veruit de duurste verkoop van een villa in Eze vindt plaats op Avenue de la Marne 772. Een beetje graven en je zult het zien Prestigieus (een makelaarskantoor) kocht het van een ontwikkelaar. Ze doen hun best om dit feit te verhullen, verkopen eigendommen tussen agentschappen, kopen van vrienden van ontwikkelaars om geld terug te krijgen, enz. Zoek rond en je zult in bijna elke stad een voorbeeld als dit vinden.

Agentgeheim #9: Liegen over de m²

Bovendien liegen agenten routinematig over de m²-grootte van villa's, wat de verwarring rond de m²-prijs nog vergroot, en ze laten inspecteurs ook liegen. Het is niet ongebruikelijk dat advertenties beweren dat een villa 100 tot 200 m² groter is dan deze in werkelijkheid is.

Agentgeheim #10: De oneerlijke dingen die ze je vertellen

Agenten vertellen bepaalde dingen aan potentiële kopers, om hen te manipuleren en te misleiden. Je zult ze keer op keer horen, dus het is belangrijk dat je ze herkent voor wat ze zijn. Hier is de lijst met leugens die agenten je zullen vertellen. Leer en bescherm jezelf, zodat je niet voor ze valt.

Geheimen van bouwers / ontwikkelaar / vastgoeddealers

Denk aan kopen bij een 'marchand de biens' (bouwer/ontwikkelaar/vastgoedhandelaar) u kopzorgen bespaart? Denk nog eens na.

Aan de Franse Rivièra zijn er heel veel (heb ik echt heel veel gezegd?!) projectontwikkelaars. Ze hebben speciale relaties met makelaars waardoor ze de optie krijgen om villa's (meestal alleen villa's die gerenoveerd moeten worden of die uitgebreid kunnen worden) tegen marktwaarde te kopen, voordat reguliere kopers ze kunnen bezichtigen. Ze voeren goedkope renovaties uit en zetten de villa's vervolgens, via dezelfde makelaar, op de openbare markt voor een fors hogere prijs dan de marktwaarde.

Misschien kun je dit opvangen door het controleren van de kaart met de verkoop van villa's (met exacte locatie en prijs, maar onjuiste m²) van de afgelopen jaren. Houd er rekening mee dat deze kaart niet vaak wordt bijgewerkt, zodat de meest recente verkopen niet worden weergegeven.

Ontwikkelaarsgeheim #1: goedkoop uitgevoerde renovaties

Uiteraard willen deze ontwikkelaars de winst maximaliseren en de kosten minimaliseren. Het is tenslotte een bedrijf. Dit doen zij door allerlei hoeken afsnijden van de dingen die je niet kunt zien. Ze huren de absoluut goedkoopste (en vaak ongekwalificeerde) bouwmensen, elektriciens, loodgieters, enz. in en vertellen die mensen dat ze de klus zo goedkoop en snel mogelijk moeten klaren. Ze besparen veel geld om het op deze manier te doen.

Het feit dat het er aan de buitenkant mooi uitziet, betekent niet dat het goed is gedaan. Vertrouw het niet als de agent het zegt dit De projectontwikkelaar heeft een uitstekende reputatie en levert hoogwaardige kwaliteit. Je kunt beter een villa zoeken die jaren geleden door de eigenaren is gerenoveerd – gerenoveerd voor henzelf, niet voor de verkoop.

Het merendeel van de nieuwe woningen aan de Franse Rivièra lijkt meer op ‘Primark’ dan op ‘Hermès’, zegt Peter Illovsky, president van Côte d'Azur Sotheby's International Realty. Toch worden nieuwbouwwoningen verkocht met een premie van 10% of 20%, zelfs als ze off-plan worden verkocht. zegt Alex Balkin, directeur van Savills Riviera en Savills Nice.

Ontwikkelaarsgeheim #2: Verantwoordelijkheid afwentelen op de 'garantie'

Ze stellen kopers gerust door hen een garantie te geven (volgens het Franse burgerlijk recht zijn alle bouwwerkzaamheden tot tien jaar gegarandeerd), maar de verzekering betaalt de reparatiekosten – zij niet – en Jij moet nog steeds omgaan met alle problemen die zich voordoen. En jij kan verwacht herhaalde reparaties van hetzelfde probleem, omdat goedkope materialen steeds wennen — het reparatiebedrijf krijgt immers elke keer betaald.

Bovendien dekt de garantie geen grote problemen, zoals de noodzaak om het complete leidingwerk te vervangen omdat de gebruikte leidingen goedkoop en te smal waren, of omdat de boilers de goedkoopste op de markt waren en onbetrouwbaar bleken.

Dit betekent de ontwikkelaar heeft geen prikkels om iets anders te doen dan de goedkoopste mogelijke klus want als je het eenmaal hebt gekocht, is het jouw probleem, niet dat van hen. (En NeeZe geven niet om hun 'reputatie', omdat makelaars niet bekendmaken wie de verkoper is.

Dit alles betekent GROTE hoofdpijn voor u, wanneer u intrekt en beseft dat uw airconditioning niet goed werkt, dat de elektriciteit en het sanitair opnieuw moeten worden aangelegd, dat er geen vloerverwarming of isolatie is aangebracht, enz.

Villa kopen? Lees dit eerst!

Wanneer u klaar bent om naar een woning te zoeken, lees dan zeker onze complete gids voor het kopen van onroerend goed in FrankrijkDeze gidsen leggen uit hoe u de waarde van een woning kunt schatten echt waarde, hoe u de beste prijs krijgt en voorkomt dat u te veel vraagt, waar u op moet letten, hoe u voorkomt dat u wordt opgelicht, en nog veel meer.

Om de vastgoedmarkt in Frankrijk te begrijpen, moet u allereerst begrijpen hoe m²-prijzen zijn een gigantische oplichterij. Daarna kunt u doorgaan naar de andere gidsen:

Ons gids voor waar de markt naartoe gaat Bevat: voorspellingen over de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra, huidige en historische prijstrends op de markt en de redenen waarom de prijzen zullen blijven dalen. Plus, aanvullende informatie gids voor Russen en hun impact op de vastgoedmarkt van de Franse Rivièra.

Ons gids voor vastgoedaanbiedingen omvat: hoe u villa's te koop kunt vinden, waar u op moet letten, misinformatie en waarschuwingen, veilingen en executieverkopen, rechtstreeks kopen van verkopers, waarom timing alles is en de reden waarom slechts ongeveer de helft van de villaverkopen openbaar wordt vermeld.

Ons gids voor makelaars omvat: de oneerlijke dingen die makelaars u zullen vertellen, hoe makelaars in onroerend goed werken, aankoopmakelaars en woningzoekers, waarom u illegale en niet-lokale makelaars moet vermijden en wie u kunt vertrouwen (een belangrijke waarschuwing).

Ons gids voor het bepalen van de marktwaarde van een villa en het bepalen van de prijs ervan bevat: waarom er zoveel extreem overprijzen zijn, hoe u de marktwaarde van een villa kunt schatten (wat het waard is) en een stapsgewijze handleiding om de juiste vraagprijs te vinden.

Ons gids met belangrijke dingen om te ontdekken omvat: diagnostische rapporten en onderzoeken, zon en microklimaten, mogelijke problemen met het uitzicht, onroerendgoedbelasting, de leeftijd, internet- en mobiele toegang, gevarenzones (rood), gezondheidsrisico's, problemen met privacy en ruimte, problemen in de buurt, wat u daadwerkelijk bezit, illegale toevoegingen en structuren, waarom ze worden verkocht, hoe u dit kunt verifiëren en meer.

Ons gids met dingen om te overwegen omvat: uw werkelijk kosten, problemen bij de aankoop van een 'pas gerenoveerde' villa, meer te weten komen over lokale criminaliteit en krakers, en vragen die u uzelf kunt stellen.

Ons handleiding voor het aankoopproces omvat: onderhandelen over de prijs en het initiële bod, het kiezen van een eerlijke notaris, zwart kopen, het officiële bod en de aanbetaling, het gebruik van een SCI, de aanbetaling, de bedenktijd, wat u moet doen voordat u het geld overhandigt, en de definitieve ondertekening.

Ons gids voor na aankoop omvat: verzekeringsvalkuilen, tips voor tweede huizen, het verhuren van uw villa, renoveren en wat u moet weten over het inhuren van personeel.

Gids voor verkopers: Hoe u de prijs van uw villa bepaalt, zodat deze verkocht wordt.